久しぶりに融資が否決された話。金融機関は一つではない。 融資情勢も金融機関固有の問題もある。
TOP画像は、休暇中に妻の夢でもあった長崎くんちへの参加のために宿泊した
隈研吾が手がけた宿泊施設建物の一つです。
近頃心の安定も随分と進んだことで、妻と2泊3日で長崎へ出掛けてきましたが
とても貴重な時間の過ごし方をしたと感じました。
その節は、長崎大家の会の川嵜さんのご協力もあり、心から感謝いたします。
まず本題として、久しぶりに融資が不決されたという話から。
金融機関独自の審査指標もますます厳しくなってきている
今回久しぶりに否決されたのは（まさに否決は4年ぶりくらい）総事2.3億円の
戸建7世帯程度の計画でした。いつものように徹底した資料作りと実績と、地域への役割を事業がどのように明確、かつ役立つかなど、地域を意識したものづくり。（といっても、同時に今融資は３つやっているのですが、全て軸は同じ）
融資指標は外部評価、全体の保有物件の積算評価、債務超過を預金や運営状態、ストレスなどを独自に掛けて事業としての確率を見ながら、計画を行ってきました。
いわゆる、地銀と、信用金庫、信用組合と違った審査形態でしたが
残念ながら、最終関門、役員審査会と外部監査法人、保全課が戦った結果
外部監査法人の決断により否決となりました（残念・・・）
計画の土地部分を現金でやることもできたものですが、資金があったとしても否決するほど、現在の物件全体の運営より、積算評価が重要視されるとは、時代とは
真反対の考え方に多少心の中で疑問を抱きましたが、これは仕方のないこと。
（換価性も評価となれば・・・・）
すぐに思ったのは、やはり担当さんと、支店長さん、開発部、私を知ってくれている理事の皆さんです。 彼らは本当に頑張って知恵を出し合ってくれながら、
換価性（物件の積算評価ではなく、市場換金性）を軸に様々な提案を繰り返してくれていたようでしたが、仕組みがそうさせず、皆で悔しい思いをしたのではないかと感じております。本当にありがとうございました。
この金融機関、福銀、西銀などと同じく、益々厳しくなってきているなと
実際の秘訣で感じたところでした。
新たな方法で来週から取り組み直す。もう準備を進めなければ。
僕は、状況から、常に５つ程度の融資が動いたことを想定して金融機関選定を行なっています。事業用、運転資金、運転余剰資金、仕入れなどの短期当座貸付など融資もそれなりに学びながら、僕は今回否決された内容は滞りなく進む空気感を感じていました。（あらゆるところに今は余力がある）
しかしそうでない、今回のような一面を知ることで、他の金融機関様で相談を進める内容に変更が生じました。
すぐさま幾つかの金融機関の支店長様に連絡し、事の説明と未来の相談内容に変更が生じるが可能であるかなどのご意見を賜りました。
来週も面談、仕入れ不動産の融資案件もある別金融機関でも土地だけ
仕入れで決済できないかを相談してみます。
ある程度、来週で再度今回の事業を再度、複数の金融機関のうち、僕の思う最良な形で審査を行ってもらう段取りができそうな1日でした。
これも休暇中の今だからできるだけでなく、常日頃金融機関様との報告連絡相談が
できているからこその現状であると思います。感謝。
他で動いている融資案件では
3,2億程度の総事業案件の融資はあり難いことに、新規の地域農協さんによって
可決され、土地決済が月末の予定です。開発が厳しい計画なので2年程度建設に
時間がかかってしまう難融資だったのですが、実施できることは本当に感謝ですね
そしてマンション建設を当初計画していた６億程度の物件開発も、地域住民とゼネコンさんとの軋轢もあった中、僕自身が中心に立って、地域に受け入れらる新しい建築による事業を再構築することにしまして、融資も２週間前にプレゼン、資料全提出も終えて、再度融資を進めてもらっている最中です。
この計画は当初８階建でしたが、３.５階建の特殊建造物となりますが、総事業は５5,5億円程度。 ２つの金融機関による協調融資のためあと１,5ヶ月程度は結果までに時間がかかるものと思われます。
シンジゲートローンは、メイン窓口の動きによって大きく変化しますから、
可能な限り資料に準じた内容で落ち着けるとありがたい気持ちでいます。
その後に控えるのは、今年1月に土地だけ先に決済した940坪の開発用地、
そこには10世帯程度の建築を計画予定。
そして、自宅を含む1300坪の大きめの開発（しかもかなりの高低差あり）
おそらく全てRC造であり、特殊建築のため、いくらになるのか恐ろしい部分はありますが、賃貸物件として5世帯が1ヶ所、2世帯が1ヶ所 その他自宅を作る計画であり、ものすごく特殊な立地のため、賃料も高級賃貸レベル（25万円以上）の予定です。
940坪、1300坪の両計画は土地を既に購入済みであるために、
先に建設を行う３案件を建設しながらの進捗となります。
そのために、融資の順番や、使い方というのが特に重要となるのです。
金融機関特性を理解しておかないと、計画通りには進まないからです。
金融機関独自の観点をよく理解すること
積算評価主義の、地銀、メガ、都銀、JA
収益還元を元にした融資指標を構築した 信用金庫、信用組合、一部JAなど
金融機関自体も様々な考え方指標があります。
そして様々な融資商品も存在しますから、組み合わせたり、単独で進めたり
複数金融機関と連携した協調融資の可能性など今後の不動産投資、開発融資は
より一層頭を使うことになってゆくことでしょう。
金融機関が無数にある地域はより一層そんな動きがやりやすいものです。
（特にクレジットラインがはっきり定められた金融機関など）
金融機関固有の考え方も知りながら、自分でできうる事業計画の策定や
事業の運営、提案資料作りなど、今後はかなり必要になるでしょう。
根拠集めを行い、可能性をこちらから明示する。
決まったシステムの上に、定性評価を乗せて総合的判断を仰ぐ。
これこそ僕が今行なっているような融資の取り組みとなります。
皆さんも一つ断られたからといって諦めるようなことはせず
無数の金融機関をよく学び、よく聞き、可能性を広げつつ
将来の融資を勝ち取るように、努力されてみてください。
僕はこれらの事業を全て取り組むと保有物件（売却する分を除くと）総事業額は
それなりとなり、もっと学び、もっと事業として成立するように努力が必要ですが
まだまだ休息、休暇をいただき、’（やはり近頃色々相当またおかしくなってきている・・・）心身ともに安全な状態になった時には、進化した様子を表に出せるように今の間に学べること、できることも、不調な時ベットの上からでもできることを
行なってゆこうと思います。
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