東京は2024年もほぼバブルでした

こんにちは、yukoです。
久しぶりのnoteはUBSのGlobal Real Estate Bubble Index（不動産バブル指数）の2024年版を読みつつ、今後の東京の不動産市場を展望したいと思います。

UBSが毎年発表している不動産バブル指数では、住宅の価格がどの程度の水準にあるかバブルリスクを指数化し、各都市比較で俯瞰してみることができます。（ソースのレポートはこちら）

2023年版のバブル指数についての記事はこちらから。

2024年のUBSバブル指数の結果

早速2024年版の結果です。
今年も東京は2位、指数的には0.02pt上昇しています。逆に去年1位だったチューリッヒは調整が入って3位に、マイアミが3位から1位になっています。2024年は、マイアミ、東京、チューリッヒがバブルの危険性が高い都市となりました。

この指数は、所得に対する住宅価格比率、家賃に対する住宅価格比率（ファンダメンタルズ評価）、GDPに対する住宅ローン残高比の変化とGDPに対する建設費用の変化（経済的歪み）を勘案して算出されます。

東京は物件の価格自体が昨年比で5％程度上昇しました。また、過去5年間で、住宅価格はインフレ調整後で30％以上上昇し、賃料上昇率と比べると2倍以上住宅価格が上がっています。体感である通り、円安の影響で東京の不動産に対する外国人からの需要も高まっています。基本的にはいずれの現象も日銀の極端な金融緩和が影響しています。

指数の調整をチューリッヒのケースで考える

何が起こると指数が減少するのか、昨年1位だったチューリッヒを参考に見ていきます。指数を下げるためには①住宅価格が下がる、②所得が増える、③賃料が上がることが必要です。

チューリッヒでは住宅価格は昨年よりも上昇はしていますが、住宅ローン金利の上昇により成長自体は鈍化しています。ただ、まだ価格調整が入ったという局面には入っていません。また所得の増加は大きくないため、価格に対する所得の比率は悪化してきているため、持ち家比率が下落傾向にあります。供給を見ると、スイス全域で建設件数が減少していることが原因で、需要過多な状態が続き賃料が急激に上昇、なんと2019年比で25%上昇しました。

住宅価格の上昇、限定的な賃金上昇、これらは指数を押し上げる要因ですが、それ以上に物件価格を上回る賃料上昇が起因として、チューリッヒの指数は減少しました。来年以降金利の影響がどの程度物件価格に影響を与えてくるかは重要なポイントになりそうです。

一方で、チューリッヒは、人口増加の恩恵をこれから先も受ける都市であり、高級品のステータスシンボルとして住宅保有の重要性が上がる、との分析がされていて、住宅は住むための物、以外の側面があることも見えてきます。

これからの東京

東京はこれからどうなっていくのでしょうか。
金利はちょっと上がりましたよね。これから先すぐに上がるかは政権次第にはなりそうですが中期的には上がる方向。住宅価格は引き続き伸びてはいますが、鈍化傾向が見られる、賃金は引き続き上昇しそう、物件を買えない人が増えているので賃料は上がりそう。
複合的な要因でバブルリスクは下がりそうですが、やはり大きくは価格の調整が入ることにより、バブルリスクは薄まるのではないかと思っています。

海外都市との比較から考える東京

東京では最近、外国からの投資が増加していて湾岸エリアではびっくりする価格の物件もあります。外国人が高値で買うから価格が上がりすぎて日本人が買えない、外国人に全部取られてしまうという声もよく聞きます。他の同じような都市ではどうなっているのでしょう？

東京単体で考えてもよくわからないので、ニューヨーク、ロンドン、シンガポールとの比較をしてみます。いずれも世界的な金融センターであり、ビジネス、経済、文化のハブとして機能する国際都市です。ここからはchat gpt先生に数字をまとめてもらいますので、概観をつかむ程度にお読みください。（ファクトの正確性は確認していないです。

これらの都市で、一番大きな違いは物件所有者のうち住人と資産運用/セカンドハウス利用の割合です。ニューヨーク、シンガポールで住人と投資家は半々でバランスしていますが、ロンドンは6-7割が資産運用やセカンド利用になっています。東京はまだまだ居住用で購入する割合が高い都市のようです。

いずれの都市も一般的な投資対象は2-3ベッドルーム物件になります。物件のタイプはコンドミニアム（マンション）がメインで、2-4億円程度で購入できそうです。私がご案内している外国のお客さまも、2ベッドルーム、ご予算2-3億円程度で探されている方が多いです。

どの国から投資が行われるかを見てみると、いずれの都市も中国からの投資は積極的で、ニューヨーク、ロンドンは中東から、シンガポール、東京は　東南アジア諸国からの投資が活発です。

世界各地で投資をする富裕層の中でもUHNWと呼ばれる超富裕層の人たちはどんな投資をしているのでしょうか。ステータス、快適性、資産運用、そしてファミリーの多拠点生活のために、大型物件を購入する傾向があります。資産を後世に相続していくために、希少性が高く、資産価値が維持されやすい不動産を長く所有するという考え方もあります。

4つの都市で、200平米以上のコンドを購入する場合の価格です。ロンドン、ニューヨークは上限がより高く30億円近い価格になってきます。東京でもアマンレジデンスはこの水準で取引されているので、海外都市の価格を指標に値付けがされていることが分かりますよね。

これから先、多数の再開発が都心では進みますが、将来的には東京の超都心もロンドンやニューヨークのように資産運用・セカンドハウス利用の需要が高まり、住民の比率が減っていく可能性も考えています。街のポテンシャルが全然違うというのはあるけど、建築費が上がっているからデベロッパーは高額物件しか作れない。ただもしそうなった場合、海外投資家からの需要に応えるため物件は大型化し、価格も高額化していくのかもしれません。

まとめ

東京の不動産市場は引き続きバブルリスクが高い状態にありますが、価格上昇が鈍化しつつある兆候も見られます。一方で、外国人投資家の需要が高まる中、希少性の高いエリア、物件に限っては価格はまだ上昇する余地はあるかもしれません。ただ他の国際都市と比べるとまだ居住用の購入比率が高いため、バブルリスクの調整余地が残っているとも考えられます。引き続き、マクロ環境を見つつ、不動産動向を見ていけたらと思います！

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