収益物件のマーケティング（市場調査）のお話

地価動向、路線価、人口動態調査、賃貸需要、周辺環境、駅乗降客数、ハザード情報、ちんぷん、かんぷん。。。「マーケティングは必須」というけれど？？
※写真は、自転車好きの聖地『しまなみ海道』。何度行ってもテンションがあがります。

素人、初心者がマーケティングなんぞしっかりできるワケないっしょ。

よく不動産投資の書籍に「しっかりとマーケティングをすること」って書いてありますよね。わかりますよ、おっしゃることは。だがしかし。
素人にそんなことできますか⁈ってんだ。賃貸需要があるのかってゆうけれど、分母がいくらであろうと要するにその中から１世帯にニーズとタイミングがあえば借りてくれるっとことじゃないの？単純に。
DIY好きな人がDIY賃貸に興味を持つ、とか犬を飼っている人はペット可能物件から選ぶ、とか。平屋の戸建は人気がある、とか。

しまなみ海道にきたら、登ってほしい亀老山。
来島海峡大橋がキレイに見えますよ。

確率は分母が大事？いやそれとも

賃貸需要を考えるとき、確率の話になるとよく「分母が大きいほうがいい」って聞きますよね。分かりますよ、特に一棟物だと空室率が最重要ポイントですから。
ですが、1戸だけだとどうなんでしょう。ゼロか100なら、ニッチなニーズに絞ってその中でonly oneにヒットすればいいのではという自論が出てきました。

よく、マッチングアプリや婚活（私はやったことないですが）でも言われているじゃないですか。ただやみくもに100人と会って1人に巡り会う可能性よりも、例えば「ロードバイクが趣味の人」と限定した5人の中から気の合う1人と出会える可能性のほうが高いし効率も良い、と。
それと同じなのだと個人的に思うわけです。

要するに、どちらも「出会い」なのだから、どこにターゲットをあてるかをハッキリすればいいとの結論に至りました。（あくまで私なりの考え）

多々羅大橋も何回も走りました。

プロの力を勝手に借りる

なので私はめんどうな調査などしません。大手フランチャイズ店（マクド・スタバ・イオンなど）が近くにある町は廃れていかないって何かで読んだので。だってトップ企業のプロがそれはそれは厳選なマーケティングしてそこに出店しているのだから。

実際、私が購入した物件は、駅徒歩１４分、学校や病院・スーパー、銀行郵便局なんでも近くにあるし、近くにマクドもケンタッキーもシャトレーゼも西松屋あったというのが決め手。これだけあれば大丈夫だ、と。webマーケティングなんて何もしておりません。

とても丁寧で印象の良い不動産屋さんに出会えた

実際に私が物件を購入したとき、まず良い不動産屋さんに出会えたことがきっかけでした。内見当日の朝、「今日見に行っていいですか」と急な電話したにも関わらず、その不動産屋さんは午後の内見時までに物件資料とともに周辺情報や細かい統計データまで何枚にもわたるカラープリントを用意して渡してくれて、この土地の坪単価や出口戦略のことも教えてくれました。

今までの内見は、物件資料ペラ１枚だったり、名刺すら「忘れてしまって」という人もいたり、「キーボックスの暗証番号４桁をお伝えするのでどうぞご自由に見てください」なんてのもあった。もちろん、こちら側の問い合わせ方で購入本気度が伝わらなかった、てゆうのもあるかもしれないけれど。
真剣に探していて購入したいと思っていることを伝えたから、真剣に応えてくれたのかも。やっぱり「人と人」だからね。

ここまでの資料をただの一見さんの内見者にしてくれるのだと、とても印象の良い会社そして人だと感じたのが大きかったです。たまたまかもしれないけど部長さんでした。運がよかったのかな。何人もの営業マンとお話してきたけど、一番信頼できそうな方でした。

こうして物件とも運命の出会いができたのだと思います。

買ったはいいけど、ふだんなかなか
着られないTシャツあるある。