第133話 「高卒製造業から家賃年収１７５０万円へ！～ふんどし王子からの学び～」2020.3.30
いつもありがとうございます！ジョイです！
今日もよろしくおねがいします！
今日は、最初に読んだ書籍で、ふんどし王子の著書からの学びをシェアしていきます！
昨年はセミナーに参加できず、今年は参加できそうなので、
その前に改めて、著書とブログを読んでおこうと思っています！
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「高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法」
ふんどし王子 著
⏹️種銭をためる⇒給料天引き貯金、メルカリ転売、区分マンション転売
⏹️法人設立のメリット⇒個人は５年以内売却で39% 法人は年数制限なし。公庫から融資受けられる
⏹️勉強会、書籍⇒メンター見つける。変な物件を買わない。
⏹️まずは一軒買う。最初は小さく始める
⏹️水回り生きてる、立地よし⇒ボロ戸建貸せる！現金購入してリフォームローン
⏹️法人経費計上⇒金利、通信費、交通費、書籍
⏹️借金の考え方⇒返済できる？すぐ売ったらどれだけの損失？(損切り、失敗しても何とかなる？)再起不能にならないか？
⏹️賃貸併用のススメ
⏹️フルローン、オーバーローンでも自己資金は銀行にある状態…全くお金が無い人には金融機関は貸さない
⏹️信金や銀行も。融資のテクニックはあるが、裏技は無い！
⏹️土地は現金仕入⇒建物はアパートローン
⏹️客付け＝物件力×家賃×営業力
⏹️地方で勝負！地元ならではの情報や感覚(遠隔ではわからない)自分の戦える土俵を選んで戦う！
⏹️駅近物件、人口3万人程度で賃貸市場が壊れてない場所。
⏹️PP大家さん 今不動産投資を始めるなら中古アパート(公庫で融資)⇒新築アパート
⏹️ペンキ屋ペンちゃん⇒今不動産投資を始めるなら中古戸建50～100万円、リフォームして、家賃4～6万円で利回り20～30%を狙う。お金を突っ込みすぎないこと。
⏹️ふん様ブログ第一話
人生には種を蒔く時期が必要です。
そして、実るまで時間がかかります。
さて、今は種を蒔く時期な私。
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⏹️種銭をためる⇒給料天引き貯金、メルカリ転売、区分マンション転売
まずは種銭を貯めること。
今現在、私は生命保険、天引き保険、労働組合費などの固定費を削減するよう動いています。
労働組合の役員を昨年度引き受けていたのですが、
４月からは現場を離れるので、脱退を文書で伝えました。
毎月の会費が５千円程度あります。
生命保険も月々１２０００円溜まっていく貯金タイプ。
少し損をしますが、損切りです。
この後に着手するのは、現在の楽天モバイルから更なる格安SIMに乗り換えです！
ダブルSIMという方法があるようなので、ちゃんと調べて固定費を下げます！
とにかく自分には時間が足りませんでした。
種銭も今まで少しづつ貯めてきたので（すごく少ないですが…）
そのお金と融資を活かして次のステージに進みます！
給料天引きなどもその固定費を削減して、生活費を見直して、
それから無理のないように貯金していきます！
そして、家賃収入には出来る限り手を付けない！笑
個人のお金を突っ込んで、２０１９年下半期は非常に苦しい、ひもじい思いをして過ごしてきましたが、２０２０年は、もう少し生活に余裕を持って過ごしていきます！
やりたいことをやっていきます！
⏹️法人設立のメリット⇒個人は５年以内売却で39% 法人は年数制限なし。公庫から融資受けられる
不動産売買での利益に対して、税金がかかります。
【個人】
短期譲渡所得（５年以内 ※１月１日を5回またぐ必要あり）
⇒ ３９．６３％
長期譲渡所得（５年超え）
⇒ ２０．３１５％
【法人】
他の所得と合わせて、所得税が掛かるので安くなる。
利益 ⇒ 法定実効税率
０～４００万円 ⇒ ２１．４％
４００～８００万円 ⇒ ２３．２％
８００万円～ ⇒ ３６．０％
不動産譲渡単独ではなく、他の事業における収支と合わせるので、
実際は税率が下がることが多い。
（この辺りは間違っていたらご指摘ください…素人の知識なので…）
この税金の計算については、法律改訂がちょこちょこ起こるので…
気を付けます！💦
法人設立については、やはり５年以内で売却しても、税金が個人よりはやすくなりやすいので、今後も法人で取得して、入居者付けて、売却という流れを取って行こうかなと考えています。
今は売れるタイミングではないかなとも思いますが…
ただ、このご時世でも売却しているツワモノが周りにいます…
利益１００万円確定させたとのこと…
やはり法人がいいですね！（拡大してくなら！）
私は、法人立てちゃってますから、やるしかないんです！
⏹️勉強会、書籍⇒メンター見つける。変な物件を買わない。
やはり、ふん様も書籍をかなり読んでます。
最初は自己啓発系⇒不動産関連
この流れも自分も同じ流れです。
ただ、まだまだ足りていない部分もあります。
自己啓発は読みつくした感もありますし、
実際言っていることは同じようなこと…
著書の中にもありましたが、
努力を継続
目標を紙に書こう
毎朝夢を唱えると叶う
これを実行すると夢が叶う！
んですが、読んでも人生は変わりませんでした…
なぜか…
それは、自分の進むべき道が見えていなかったから！
今は、どこに進んでいけばいいのかが見えているので、
その自己を奮い立たせる面というのが一つのエンジンとなって、
苦しい時でもへこたれない、心の強さに繋がっているなと感じています。
自分の今していることが、何のためなんだろう…
なんて考えこむこともあったのですが、
人生において無駄な時間、無駄な出来事はない。
人生の全ての時間は未来の自分をつくっているので、
今を大切に…
また、自己啓発っぽくなってきましたが…
勉強会、大家の会などへの参加も積極的に行って、先輩から学びます！
どのような先輩についていくのか…
ある程度知識を付けて、参加することをオススメします。
本を読んで、ブログ読んで、セミナー参加。
そして、物件見て回って、買い付け
そういう流れですね。
⏹️まずは一軒買う。最初は小さく始める
この辺りも今まさに実践してきたことです。
改めて振り返ると、結構ふん様の影響を受けているなと感じました。
自分は運よく、１２０万円の戸建から小さく始められました。
そして、今は安定して月に１０万円の収入が入ってきています。
２号物件の入居者さんとは連絡が取れていません…家賃も振り込まれず…
来月から自動引き落としで家賃保証会社から送金があるので大丈夫なのですが…
電話が繋がりません…
困ったな…
どうしましょう…
⏹️水回り生きてる、立地よし⇒ボロ戸建貸せる！現金購入してリフォームローン
その私の１号物件は、水回りがかなりきれいでした。
立地も駅から１０分。
ただし、駐車場が無い。。。
そういった微妙な加減の物件に買い付けを入れて、買う。
直して、駐車場を近場で探して貸す。
その流れができれば、あと５軒は行けますね。
物件との出会いを大切に！一期一会。一軒一会。
⏹️法人経費計上⇒金利、通信費、交通費、書籍
この経費計算なのですが…実はわたくし…
どんぶり勘定！！
ぜんぜん緻密に計算できない…
というか実地でとにかく貸すこと、収入を得ることにコミットしまくったので、
８月決算なのでこれから落ち着いて、収支計算したり、
税理士さんに頼んでみたり…
考えていきます！
交通費、書籍、交通費などなど
かなり自分のポケットマネー（しかも生活費）から出しているので、
生活が苦しかった…
今後はもう少し計算して、経費をうまく活用して資本主義経済を生き抜く！！
これもすべてはこの業界に携わるようになったから…
ありがとう！！
⏹️借金の考え方⇒返済できる？すぐ売ったらどれだけの損失？(損切り、失敗しても何とかなる？)再起不能にならないか？
借金については、私も現在初めてしました。
しかし、それは法人名義の無担保無保証。
だから返さなくていいわけではないですが、
もし失敗しても再起できる金額！
そういった感覚、最悪のことを考えたリスク管理。
マイナス思考は大の得意のジョイですから、
どんどん、マイナス思考できます！！笑
でも、そのマイナス思考だった自分にも感謝だし、
そんな自分も好きになれました。
昔は嫌いでした。
自己肯定感かなり上がってますね～
⏹️賃貸併用のススメ
これについても、これまで勉強してきたことと重なります。
でも、この感覚が大事ですね。
色んな方の著書やセミナーでのお話を聞いて、
聞いたことある、知ってる、言ってること重なるな…
この感覚こそが学びが深まったサインですね！
これを繰り返していって、
徐々に学びの良いスパイラルに入りますね！！
⏹️フルローン、オーバーローンでも自己資金は銀行にある状態…全くお金が無い人には金融機関は貸さない
これも自分の中では当然のこととなりつつありますが、
前回読んだ時には、流していたところですが、
今では、この書いてあることが頭で理解できた気がします。
やはり、銀行残高、保有資産などが必要です。
そして、不動産賃貸の実績が必要になるようです。
これはまだ金融機関に行ってませんので、何とも言えないですが…
まだ数ヶ月ですが…どうなるのか？
どうなるかは分かりませんが、まずは話をしにいかねば分かりませんよね！
玉砕覚悟で突っ込んできますね！！
⏹️信金や銀行も。融資のテクニックはあるが、裏技は無い！
テクニックはいろいろな方や著書から学ぶことができますが、やはり裏技や早業などは無いようですね…
ただ、その融資に臨む姿勢や準備については、やはり貸す側は、
返済できる会社なのか、人なのか
そのあたりをしっかり見られると思います。
これはお金を貸す側の気持ちを考えれば分かりますよね。
約束を守らない友人に
「お金１００万円貸して！」
と言われても貸しませんよね。
しっかり返済計画を立てて、なぜその事業をしたいのか、
しっかり話し込んで、その心意気を聞いた信頼のおける友人
だったら貸してもいいかな？となりますよね。
それでも貸してもいいかなという段階ですよね。
だから融資って普通に難しいのではないでしょうか。
だから、信頼していただけるような資料作りが必要なのだと思います。
この文章を読んで考えが改まりました。
⏹️土地は現金仕入⇒建物はアパートローン
やはり、まずは地主になって、その上に建物を建てるときにアパートローンを使う。
そのスキームはやはり地価が安い地域で無いとなかなか再現するのが厳しいかなと。
ただ、その手法については考える価値はありますし、
どのように土地を仕入れるのか、
上物は値段はある程度決まっているので、
最近は、その土地の値段に敏感になっています。
⏹️客付け＝物件力×家賃×営業力
⏹️地方で勝負！地元ならではの情報や感覚(遠隔ではわからない)自分の戦える土俵を選んで戦う！
⏹️駅近物件、人口3万人程度で賃貸市場が壊れてない場所。
やはり物件は大家の力というよりは、物件の価値。
その価値を上げていくのが大家の力量。
そして、どれくらいの価格で仕入れていくのか…
それをしっかり把握したうえで、運営していくと結果が変わってくるのではないでしょうか。
やはり、その地元の空気感、立地、細かい情報。
そういったものを集めることのできるのが、我々弱小大家の強み！
大手建築メーカーでは分からない、東京の大資本には分からない
そんな感覚を持って勝負です！！
みなさん！
（というか自分を励ましています笑）
あとは、賃貸市場の調査、これは必須ですね！
初心者の段階では、物件を買うこと、リフォームしてキレイにして住むこと
しか考えてないのですが、
実際は、
貸すこと、売ること
そこまで考えて買わないといけないのではないでしょうか。
その他の大家さんのお話
⏹️PP大家さん 今不動産投資を始めるなら中古アパート(公庫で融資)⇒新築アパート
⏹️ペンキ屋ペンちゃん⇒今不動産投資を始めるなら中古戸建50～100万円、リフォームして、家賃4～6万円で利回り20～30%を狙う。お金を突っ込みすぎないこと。
やはり小さく始めること、公庫で融資を引くこと。
それぞれ大家の属性や状況が違うので全てを真似することはできませんが、
いいところを盗んでいきましょう！
有名大家さんだって、どんな偉人だって
最初は真似から入っています。
まねぶ⇒まなぶ
ですから。
守破離
ですね！
⏹️ふん様ブログ第一話
「人生には種を蒔く時期が必要です。
そして、実るまで時間がかかります。
さて、今は種を蒔く時期な私。」
この言葉、私も刺さりました。
今は種を蒔く時期。
種から芽が出るまで、水をやり、太陽にあたり、栄養を与え、
間引きして…
手間暇をかけ、愛情を注ぎ、想いを込めたその先に
芽が出て、花が咲きます。
その最終的に咲く花が、皆さんにとって素敵だと感じる花にしたいです。
私だけが素敵だなと感じる花にはしたくないです。
最近聞いた言葉ですごく心に刺さった言葉…
「あなたの選択は、すべて最高の選択だ！」
今の選択でよかったのか…なんて不安になることが多いのですが、
この今の自分の選択は、今は正しいかなんて判断できないが、
この選択は自分の長い人生の中においては、大事な選択だった。
今は辛くても、いつかそれが良かったと思える日が来る。
そう信じて前に進みます！
この不動産賃貸業も何が正しいかなんて誰も分からない。
他人（未経験者）のアドバイスもありがたいが、最終的には自分が決断する。
その決断をする、勇気と知恵。
それを持ち合わせているかどうか。
だから日々、勉強です！！
最後までお読みいただき誠にありがとうございます。
多方面で大変な日々が続きますが、まずはお身体を第一にご自愛くださいませ。
皆様にとって素敵な一日が訪れることを祈りまして、
このあたりで失礼したいと思います。
それでは皆様、ごきげんよう。