なぜ江東区と目黒区で民泊は儲からないのか

日本国内で急速に広まる民泊ビジネス。しかし、都内の人気エリアである目黒区と江東区では、このビジネスが意外にも儲けにくいという現実が浮かび上がっています。なぜ目黒区と江東区は民泊ビジネスにとって利益の出しにくいのでしょうか？この記事では、その理由を記述した上で、宿泊ビジネスを展開する場合どのようなやり方があるのかについて書いてみたいと思います。他のエリアとの比較を通じて、民泊ビジネスを検討している方々にとっての有益な情報を提供します。民泊ビジネスに興味のある方や将来のビジネス展開を考えている方々にとって、必読の記事です。

目黒区は、美しい桜並木が広がる目黒川や風情ある旧山手通り、中目黒や目黒駅周辺といった散策スポットがあります。江東区は、お台場の未来的な街並みやテーマパークで多様な観光体験ができ、都心やディズニーリゾートからのアクセスも良く、どちらも宿泊需要が見込めるエリアです。しかし、この自治体内で、民泊ビジネスは成立しないでしょう。なぜか。

民泊が儲からない理由

これもまた身も蓋もない結論になりますが、いずれの自治体も条例で、全域が民泊運営が規制されています。条例の該当部分を見てみましょう。

第8条　法第18条の規定により住宅宿泊事業の実施を制限する区域(以下「制限区域」という。)は、区内の全域とする。 2　制限区域における住宅宿泊事業の実施を制限する期間は、月曜日の正午から土曜日の正午まで(国民の祝日に関する法律(昭和23年法律第178号)に定める休日の正午から翌日の正午までを除く。)とする。

江東区住宅宿泊事業の適正な運営に関する条例

第6条　法第18条の規定により定める区域は、目黒区全域とする。
2　法第18条の規定により前項に規定する区域において住宅宿泊事業の実施を制限する期間は、日曜日の午後0時から金曜日の午前12時までとする。

目黒区住宅宿泊事業の適正な運営に関する条例

上記のように江東区では、1週間の内、土曜と日曜か祝日の宿泊しか営業できません。また、目黒区では、金曜と土曜の宿泊しか営業できないようです。「日曜日の午後0時から金曜日の午前12時」という文章もかなり混乱しますね。

このように平日に民泊の営業ができないため、民泊営業で不動産を運用する経済合理性を見出すことが基本的には難しいでしょう。こういった状況でも民泊をする人は、例えば、自分が住みながらも使っていない部屋を貸し出したい人（家主居住型）や平日を店舗やスペース貸しなどのビジネスで回して土日だけ民泊をするという二毛作型が考えられます（ただ、民泊する部屋を他のビジネスなどに使うのは住宅宿泊事業法ハンドブックにて禁止が明記されています）。

江東区と目黒区の民泊の届出状況

実際に行政の公表からそれぞれの届出状況を見てみると、2023年5月29日現在で、目黒区で21件、江東区で23件です。渋谷区が600件越え、新宿区は1451件です。この状況を見るといかに少ないかわかるかと思います。

江東区と目黒区で宿泊ビジネスをするにはどうするのが良いか

該当の自治体で宿泊ビジネスをするのであれば旅館業をストレートに取得しに行く道しかないでしょう。住宅宿泊事業と比較して旅館業取得はハードルが高いですが、民泊が競合として参入できない分宿泊事業への参入障壁は高く一度立ち上げて軌道に乗せれば、他の自治体と比べればビジネスしやすいと思います。
弊社では、過去に江東区で旅館業の営業許可を取得した実績はありますが、旅館業取得までの間、民泊で回す等できないため、その期間をいかに短くするかやマンスリー賃貸などで凌ぐなどの立ち回りを考えた方がよいでしょう。

一軒家ホテル合同会社では、民泊・旅館業の開業支援・自主運営・運営代行事業をしています。所有・管理不動産を宿泊施設用途として貸し出すことや運用代行の依頼をご検討されている方は、お気軽にご相談ください!

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