マンションリノベをすることに決めた話
はじめに
京都に住んで8年。就職し結婚もし、本拠地を構える決断をしました。
賃貸の気軽さには惹かれつつも、家賃を払い続けても最終的に何も残らないのか・・・と人生最大の固定費である住居費用に対して、考えを整理するところから始めました。
おしゃれな部屋へのあこがれ。好きなものに囲まれたいという希望。何より夫婦そろって #おうち時間 が好きな性格から、帰ってきたくなる場所を作ろうという話になりました。
中古マンションをフルリノベーションしよう。となるのはもう少し先の話です。まずは今回の決断に至るまでの、住処の遷移をまとめさせてください。
これまでの住処（マンション遷移）
大学進学と同時に京都にやってきてから8年。これまで賃貸マンションを3件渡り歩いてきました。
①１K/6畳/築19年/ユニット/EV×/オートロック×
②１K/8畳/築７年/セパレート/EV×/オートロック/デザイナーズ
③２K/14畳/築９年/セパレート/EV○/オートロック/デザイナーズ
3軒目のマンションへは妻との2人暮らしをきっかけに引っ越してきました。
広いベランダに木のタイルを敷き詰め、コーヒーを飲んだり食事をしたり楽しんでいました。(トップの画像はベランダにかかるコウモリラン)
ところが難点が３つありました。
①間取り
２Kではあるものの、南北にズドンとつながっており、間仕切りがあるだけ。友人を招くと、ベットルームが丸見えです・・・
②日当たり
広いベランダの屋根が太陽を遮り、陽が部屋の奥まで入らない・・・
③シャワーの水圧
絶望的な水圧
周辺環境や築浅ならではの設備面を気に入っていたのですが、上述の難点に加え、今後のライフプランを鑑み、本拠地を構える決断に至ったのです。
新築？中古？マンション？戸建？
最初からマンションリノベーション一択ではなく、「マンションリノベーションという手もありだな・・・」という程度でした。
もちろん、その他の選択肢とも悩みました。
参考：「新築一戸建てと中古一戸建てのメリット・デメリット比較」
1.新築マンション
メ）新しく奇麗＆最初のオーナーになれる
デ）高値＆資産価値の下落率
2.新築戸建て
メ）独立性・自由度の高さ＆土地が資産になる
デ）京都の土地代の高さ＆維持管理が自己責任
3.中古戸建て
メ）新築と比較して安価＆実物が見れる
デ）耐震性＆リフォームが必要な場合も
その中で中古マンションのリノベーションを選択した理由は以下のとおりでした。
マンションリノベ【メリット】
・新築マンションと比較して価格を抑えられる。
・資産価値の大幅下落が少ない。
・ライフプランに合わせて自由に間取りを設計できる。
・物件の種類が豊富で、多様な条件から選択ができる。
マンションリノベ【デメリット】
・築古物件は耐震性に問題があるかもしれない。
・工事期間中は住むことができない
・間取りを変えられない物件もある
解決できない点もたくさんあります。例えば設備の面では新築物件と比較するとオートロックやディスポーザー、共用部などの充実度は低いですし、それらを自由に変更することもできません。
ただし、気をつけて物件選びをすれば避けられるリスクもありました。
次の注意点に気を付けました。
中古マンション選びの注意点
1.耐震性の問題
築古物件の中には、現在の耐震基準を満たしていない物件も数多くあります。
『新耐震基準』を物件選びの必須項目とするのがもちろん安心です。
しかし、結論から言いますが私が選んだのは『旧耐震基準』の物件です。
これは立地や広さ、周辺環境などと天秤にかけた結果でした。
『旧耐震基準』の物件を選ぶなら・・・と以下のポイントには注意しました。
参考：「旧耐震基準は危険？新耐震基準との違いと安全な物件の見分け方」
1-1.旧耐震物件を選ぶ時のチェックポイント
・壁式構造の方が強度が高い
→ラーメン構造と比較して間取りの自由度が下がるのがネック・・・
・地盤情報検索サイト（地盤の強度）
・液状化予測図（液状化リスク）
・ハザードマップ（その他自然災害）
・大規模修繕の履歴を確認（マンション管理会社に確認）
2.資産価値の下がりにくさ
立地エリア、管理状況、世帯数が下がりにくいかなど、資産価値を左右する要因はできる限りチェックが必要と感じました。特に『管理状況』は実際にマンションに出向いて確認しました。「掲示板の様子」「共用部の清掃」「ごみ集積場の状況」など、管理が行き届いているかは資産価値以上に、入居後の生活にダイレクトに影響するので要チェックです。
参考：「資産価値の落ちないマンションを選ぶポイントとは？購入前に知っておきたいポイントまとめ」
3.周辺の環境
広い！安い！自由度が高い！安全性も問題なし！・・・でも家の中だけよければよいわけではありません。特に初めての都道府県・市区町村など慣れない土地への引っ越し時には、特に周辺環境の確認が欠かせません。
2-1.周辺環境のチェックポイント
・スーパーや銀行、病院などのインフラが整っているか
→コンビニは主要3社が徒歩圏内にあると理想です。
→大きな郵便局は深夜まで営業していて、荷物の受け取り等便利です。
・小中学校区や公園などの教育環境が整っているか
・交通や店舗などの音が大きく聞こえないか
→昼と夜や平日と休日など、状況を変えて見に行きました。
・最寄り駅（電車・バス）の利便性
→職場や帰省時のアクセスなども重要です。
マンションリノベーションをすると決めたら
新たな本拠地が「中古マンションリノベーション」と決まれば、待っているのは物件探しです。
前述した『中古マンション選びの注意点』を念頭に、今度は『リノベーションを前提とした物件選び』が始まります。
安全性や住環境に加えて、家の中での生活のイメージも膨らませながらの物件探し。
次回の記事で書こうと思います。
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