【不動産投資】融資で買うか、現金で買うか

レバレッジとは何か

レバレッジという言葉を聞いたことがありますか？
Wikipediaによると以下のような意味だそうです。要は小さな力で大きなものを動かすことで、不動産投資の場合、融資を受けて物件を買うことをレバレッジを効かせると言ったりします。

レバレッジ（英語: leverage）とは、経済活動において、他人資本を使うことで自己資本に対する利益率を高めること、または、その高まる倍率。
原義は「てこ（レバー、lever）の作用」

私は保有している物件のうち、6棟を融資を受けて買っており、2棟（戸建）を現金で購入しています。
不動産投資家の中でもレバレッジ派、現金派、または私のようなハイブリッド派など色々な方法があり、どれも長所短所があります。今日はそれについて私の考えを書いてみたいと思います。

融資で買う場合と現金で買う場合の長所短所を、私の目線でまとめてみました。

融資で買う場合の長所

・短い時間で規模を拡大できる
普通のサラリーマンで、現金を1億円貯めて1億円のRCを買うことはかなり難しいですが、融資であれば頭金1割の場合、手元に約1700万の資金があれば買うことができます。またその時の情勢や属性にもよりますが、安定的に運営できていれば追加の融資もひける可能性があり、短い時間で規模を拡大できます。
・借り入れできる範囲であればどんな物件も検討可能
現金で買う場合、お金を貯めた範囲の金額でしか物件を買えませんが、借り入れを使う場合は上限がありません。自己資金の5倍～の物件を購入できる可能性があります。3，4年前はサラリーマンへの融資、しかもフルローンが全盛だったので自己資金があまりなくても数億円の借り入れができた時期がありました。

融資で買う場合の短所

・ローンを払えなくなって破綻する可能性がある
融資を受けて物件を買うことを考えたことがある方は、必ずこの可能性を考えるのではないでしょうか。
そんなに借金があったら夜眠れなくなりそう…と、物件もってない時は私もそう思っていました。今は2.4億借りてますが、ぐっすり眠れてます。
統計的に見ると実際にそうなる方は0.5％程度（200人に1人の割合）だそうです。多いと思うか少ないと思うかは考え次第ですが、200人のうち199人は破綻しないということになるので、賃貸需要、返済比率やリスクを考えたうえで購入すればその確率は下がると思います。

現金で買う場合の長所

・破綻のリスクが低い
現金で買った場合、月々の支払いがないので破綻する可能性はゼロに近づきます。
・CASH is KING、買い付けの時は最強
買い付けを入れたのに現金にさらわれたー！というのはよくある話です。売り急いでいる時は、融資が付くかどうかを待っている余裕がないので、現金を持っているというのは最強です。指値した現金客に満額の融資特約が負けることもあります。

現金で買う場合の短所

・拡大スピードが遅い、時間がかかる
現金で買う場合は、上の説明でも書きましたが貯まるまでの時間を待つ必要があります。物件を持つにしたがって買った物件からのCFも入りますので、同じ金額を貯める場合でも貯まるまでのスピードは上がっていきますが、融資を使った場合よりはかなりスピードが落ちます。
・狙う物件が限られる
現金を貯めて買う場合、お金を貯めた範囲の金額でしか物件を買えませんので、ほとんどの場合買えるものは戸建か小さなアパートになります。

私の場合

私は一棟目から融資を受けて購入しましたが、最初は融資を受けることがとても怖かったので、もし半分以上部屋が空いても、給与から補填すれば何とかなるという最悪のシミュレーションをして購入しました。
また突発的なこと（大地震や災害）が起こった場合に備えて、保険は特約などをフルにつけて加入、キャッシュフローには絶対に手を付けない、また本業の収入の3割以上は貯金に回すということを実践してきました。そのため不動産を買ってからはかなり堅実な人になったと思いますｗ（以前は収入に対する貯蓄の割合が低かった）

結論

融資を受ける場合も、現金で買う場合も長所短所はあります。やはりどのくらいの規模に行きたいのか、どうなりたいのかによって戦略が違ってきます。目標はあくまで目標で少しずつ軌道修正する前提で、何年かけてどの規模になりたいのかをまずは考えてみるのが良いかなと思います。
私は途中から規模はほどほどでいいと思ったので、融資を受けて買う→現金で買うを織り交ぜながら買っています。またこのことについても機会があった書きたいと思います。

最期までお読みいただきありがとうございました。少しでもどなたかのお役に立てば幸いです。