おはようございます。不動産エージェントの直樹です。
今朝は「固定資産税のカラクリ」についてお話をしたいと思います。
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はい、今日はですね。建物の固定資産税についてお話をしたいと思います。

早速ですけど。
建物の固定資産税ってどうやって計算されるかご存知でしょうか？

建物の固定資産税は、固定資産税課税評価額、というものに対して、
1.4%かけて計算します。

ちなみに、都市計画税は0.3％をかけてと計算するんですけど。
この固定資産税と都市計画税の合算されたものが、毎年、各市町村から送られて来て、し払うことになります。

では、この税金を計算する基になる建物の「固定資産税課税評価額」、
これってどうやって計算するかご存知でしょうか？

これはですね、法務局に「新築建物・課税標準価格・認定基準表」というのがあるんですよ。

この認定基準表には、構造によって異なった㎡あたりの単価が記載されていまして、
例えば、
木造であれば102,000円、
軽量鉄骨であれば114,000円
鉄骨造であれば124,000円
鉄筋コンクリート造であれば158,000円
というように、㎡あたりの単価が記載されています。

ちなみに、今のは東京都の居宅の単価でして、都道府県や用途によっても単価は異なります。

そして、建物の延床面積の平米数にこれらの単価をかけて計算し、
「固定資産税課税評価額」を算出するのが一般的なんですが・・・

あることによって、この固定資産税課税評価額が上がることがあります。
そのあることとはいったい何でしょう？

僕はですね、過去に13年間、ハウスメーカーに勤めていたんですよ。
で、実は、そのハウスメーカーに勤務している時に、自分の家を建てました。

埼玉県の田舎なので、当時は土地が安かったんですよ。
それをいいことに、建築条件付きの条件をお金払って解除してもらって、自社の注文住宅で建築したんですけど。

延床面積30坪の2階建てで３ldkのごくごく一般的な建物ですが・・・
建物を建てたはいいけど、維持するのにはもちろんお金かかるじゃないですか。

特に、毎年かかる固定資産税が気になって仕方なかったんですね。

というのも、うちはコンクリート住宅なんですよ。
プレキャストコンクリートという、少し珍しい工法なんですけど。
先程の認定基準表でいえば、一番単価設定が高い構造ですから、尚更、固定資産税が気になっていたんですね。

ですから、少しでも低くしたくて、固定資産税ってどうやって計算されるのかな？
という疑問が頭から離れなくてですね、市役所に連絡して、聞いたんですよ。

そしたら、新築してから、１～２月ぐらい経ったら、職員が固定資産税の調査に行きますので、その調査内容によって決まります。
って言われたんですよ。

本当に来るのかなと思ってずっと待ってたら、きたんですね。
そして、何を調べるのかなと思って、ずっと見張ってたんですけど。
建具のサイズ、いわゆるドアのことなんですけど、ドアのサイズを図るんですよね。

トイレのドアとか、洋室のドアの縦横の寸法を測るんですよ。
思わず、何をしているんですかって聞いたら、最初は、はぐらかされまして。

でも、おそらくはぐらかされるかと思っていたので、コーヒーとかね、お菓子とか用意していましてね。

あの手厚く接してあげたんですよね。

そしたらね、あの誰にも言わないでくださいねって教えてくれたんです。
何を教えてくれたかと言うと・・

固定資産課税評価額を出す時に、基本的には認定基準表を基にします。
但し、基準表とは別に、固定資産税がプラスになる要素があるかないかを調査しています、っていうんですよ。

そのプラスになる要素は何かというと・・
なんと部屋の数なんです、って言われたんですよね。

部屋の数があまりにも多いと、固定資産税高くなるんですって。

固定資産税って別名「贅沢税」とも言われてまして。
部屋数が多ければ多いほど贅沢な生活をしている、ってみなされるらしいんですよ。

じゃあね、これは部屋です、って決める基準ってなんですかって聞いたんですよ。
だって部屋の概念って分からないじゃないですか。
収納も部屋なのかとか、トイレも部屋なのかって。
そういう疑問が湧いてきて聞いたんですよね。

そしたら、これままたびっくりしたんですけど。
なんと部屋の基準は、建具、いわゆるドアが付いているか、いないか、なんですよ。
ドアが付いていれば、それをもう一部屋とみなすんですって。
それがトイレであろうが、収納だろうが、洋室だろうが、
ドアが付いていれば、それは部屋とみなします、って言われたんですよ。

で、その部屋数があまりに多ければ、固定資産税は上がりますって言われたんですよ。

じゃあ、何部屋以上だったら固定資産税は高くなるんですか？
って聞いたら、そこは教えてくれなかった。

だから僕、それ聞いたときにドアの寸法を測るのは、そのためなんだな、っておもい、面白いなと思って。
そんな単純なことで税金が変わるんだって、思いまして。

それと同時にね、失敗したなあとも思いましたよ。
建物が完成しても、ドアだけつけなきゃ良かったなと思って、どっかに保管しとけばよかったと思いました。

ドアはすぐ取れるんですよ。
あの蝶使（ちょうつがい）っていう接合部品があるんですけど、ドアを上に持ち上げればすぐに外れるんですよ。
とはいっても、時すでに遅しなんで、その調査が終わって固定資産税の納付書を待つしかなくて。
で数日後に納付書がきまして、いくらかなと思ったら、あの一応ですね、認定基準表の単価かける平米数で、キッチリ計算されていて、そこから大幅に増えてはいませんでした。

コーヒーとお菓子が効いたのかな、っても思いましたけど、うちは贅沢してないというふうに見なされたんだな、って思いまして、まあ、安心した、というお話でした。

ちなみに、今のは戸建のお話ですので、マンションや一棟アパートや一棟マンションは、また異なるかもしれませんが、これから新築を控えている人で、勇気のある人は、「ドア」。トライしてみてください。固定資産税がやすくなるかもしれませんので。