おはようございます。不動産エージェントのナオキです。
今朝は「建ぺい率オーバーでもオーバーではない？」についてお話をしたいと思います。

このチャンネルでは、不動産投資にまつわる、情報を発信しています。
是非、最後までご視聴ください。

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不動産投資というと、皆さん、何をイメージされますでしょうか？
こう聞くと、区分マンションをイメージする人が多いと思うんですよね。

区分マンションって、いわゆる、分譲マンションのことをイメージするかと思いますが、では、マンションってなんですか、と聞かれて答えられますでしょうか？

簡単にいえば、一棟のマンションの中に、分譲できる区分マンションが２つ以上あって、2人以上の所有者があるもの、を「マンション」と呼ぶんですよね。
法律用語では区分建物ともいます。

一棟のマンションを、一人の大家さんが所有しているのは、マンションはマンションでも賃貸マンションと呼ぶので、区分マンションと一棟マンションの違いはここにあるんですよ。

ちなみに、各マンションの持ち主のことを区分所有者と呼んで、区分所有が専有する部分を専有部分と呼びます。

専有部分とは、いわゆる、部屋の空間のことですが、この空間ってどの範囲をさすかご存知でしょうか。

これは、一言でいうと部屋の内側になります。

そりゃあそうでしょ、と思われるかもしれませんが、部屋の内側とは、壁のクロスよりも内側の部分です。

ですから、壁のクロスよりも外側部分である、壁や窓やバルコニー、玄関ドアは、全て共用部分です。

ですので、この空間の床面積は、クロスよりも内側から算定する(内法)の水平投影面積になります。

一方、建物の床面積は、柱の中心から算定する水平投影面積になりまして、この中心を壁芯と呼びます。

よく「芯々で図ったら何㎡」という会話が設計事務所から聞こていきますが、そのことです。

ですから、不動産投資って、建ぺい率オーバーとか容積率オーバーとかの物件多いじゃないですか。一棟の収益不動産のみなんですけど・・

たまにですね、建ぺい率オーバーとか容積率オーバーにもかかわらず、
[オーバーしていないかもしれませんよ、
っていってくる業者さんいるんですよ。

建物が内法で計算されているかもしれない」じゃないですか、って言ってくるんですよね。
「壁芯で図ったらオーバーしていないかもしれませんよ」って言ってくるんですよね。

確かに、内法面積で図った方が床面積は狭く、壁芯で図った方が床面積広いですから。

でもね、区分マンションじゃないですから、そんなわけないんですよ。

一人の所有者の物件である一棟物は、壁の真ん中を中心に専有面積を算定する壁芯なので、こんなことを言ってくる業者さんには、くれぐれも信用しないように、気をつけてください。

私、1000人以上の個人投資家さんと個別相談をしてきましたけど、何人かこんなことで騙されて、違反建築物件を購入してしまった人、見たことがあるんですよ。

まあ、そういう物件は利回りが高いですから、CFはいいんですけど、売却する時は融資が付かないから、何年も売却できないんですよね。

そんな物件、レインズに未だにたくさん掲載されていますので、ご注意ください。

そして、これを機に、区分所有法を勉強してですね、マンションとは何か、と、言えるぐらになると、大家さんの間でもカッコイイ感じになるかと思います。

はい、今朝は「建ぺい率オーバーでもオーバーではない？怪しい話には気を付けて！」についてのお話しでした。

最後までご視聴いただきありがとうございました。
ではまた。