本質からズレた税金対策【悪徳不動産投資業者あるあるシリーズ 1】

こんにちは。
FPの是澤です！

今回は、実際の相談事例を基に、悪徳不動産投資業者の実態を明らかにしていきます。

このような事例は数え切れないほど存在しており、どれだけのシリーズで完結するかはまだ分かりませんが、具体的な提案内容や交渉文言、LINEでのやり取りなどを順次公開していく予定です。不動産投資を検討中の方や、既に提案を受けている方の参考になれば幸いです。

本質からズレた税金対策の提案について

不動産投資を「税金対策」として提案されるケースはよくあります。しかし、この「税金対策」は非常に複雑で理解が難しいため、注意が必要です。

極端な例では、営業担当者自身が税金について十分理解していないことも珍しくありません。そのような中、年収500万円前後のサラリーマンが、同じような名目で不動産投資を提案されるケースがありました。累進課税の観点から見ると、この所得層では税率がそれほど高くないため、投資戦略としては資産性や売却益を優先するべきだと私は考えます。それにもかかわらず、「税金対策」を切り口に提案を始めること自体に違和感を覚えます。

※所得税速算表と住民税

「税金対策」とは？

税金対策とは、簡単に言うと、不動産投資の赤字を「損益通算」により給与所得と相殺することで、課税所得を圧縮する手法を指します。不動産運用費用の中で特に重要なのが「減価償却費用」で、この費用の計上方法を説明する際に悪徳業者や不誠実な担当者を見極めることができます。

※下記に正式な税金効果のイメージ図を添付します。

※税金効果のシミュレーション

不正の計上方法を前提に提案してくる業者

「弊社は税金対策が得意です！」などと胸を張って売り込んでくる不動産業者には注意が必要です。税金対策はすべて数字の話なので、そもそも「得意・不得意」で語れるような内容ではありません。

不動産価格が3,000万円の場合でも、その内訳は「土地代」と「建物代」に分かれます。そして、「減価償却」の対象となるのは建物代のみです（※土地は消費される性質がないため）。

中古物件なのに「躯体は7割、設備は3割！」

中古物件において「躯体は7割、設備は3割で計上するといい」と説明を受けた経験のある方もいるかもしれません。しかし、これは完全に不正です。

通常、中古物件では前オーナーの償却額が不明な場合、躯体を「100％」として計上するのが基本です。適当に割合を分けて計上する行為はリスクが高く、税務署に発覚すると追徴課税のリスクを負うのはオーナー自身です。

新築に於いては、根拠資料が整っているケースが殆どですので、躯体と設備の割合も明記されています。
その場合は従って計上をしていく必要があります。

新築の躯体と設備の割合が７：３という比率が多い為、
それを中古物件の計上数値へ流用している悪徳な業者が多いのです。

そして、この中古物件７：３比率の提案には悪徳な数字のマジックがあります。

悪徳業者が用いる「減価償却」の数字マジック

減価償却費用は、一般的に建物代を定額法にて毎年一定の額を費用計上します。
また、新築と中古では計算方法が異なるのが特徴です。

下記に悪徳業者が数字マジックを使ってあたかも税金効果の高い物件だと細工する手法を暴いて行きたいと思います！
※これ本当に良くあります・・・。