【Q&A】都内で31ｍを超える共同住宅を設計する場合のざっくり注意点
建築基準法で31ｍという高さがちょこちょこ出てきます。なんて半端な数字なんだ、覚えにくいという感想をもった設計者さんも多いはず。
建築基準法が制定される以前は建築物は「市街地建築物法」という法律で制限されておりました。その頃は尺貫法が採用されており、その当時から絶対高さ制限が設けられており、住居地域では65尺、それ以外地域では100尺が高さ制限として規定されておりました。実は、この規定地が現行法の基準に採用されているのです。65尺＝約20ｍ、100尺＝約31ｍと換算されると見慣れた値になります。
1920年に施行された「市街地建築物法」、1950年に公布された「建築物基準法」の一連の流れに歴史を感じます。
というのは全て余談です。
今回は未だマンション価格が高騰と続け、共同住宅のヴォリュームスタディを行っている設計事務所も多いはず。ということで、「31ｍ」というキーワードでかかる建築基準法がらみの注意点をご紹介していきます。
①非常用エレベーターについて
まず31ｍと聞いてピンとくるの非常用エレベーターの設置の有無です。施行令第129条の13の2 「非常用の昇降機の設置を要しない建築物」に規定がありますが、31mを超える部分の面積、階数によって免除方法が異なります。
法第34条第2項の規定により政令で定める建築物は、次の各号のいずれかに該当するものとする。
一 高さ31メートルを超える部分を階段室、昇降機その他の建築設備の機械室、装飾塔、物見塔、屋窓その他これらに類する用途に供する建築物
二 高さ31メートルを超える部分の各階の床面積の合計が500平方メートル以下の建築物
三 高さ31メートルを超える部分の階数が4以下の主要構造部を耐火構造とした建築物で、当該部分が床面積の合計100平方メートル以内ごとに耐火構造の床若しくは壁又は特定防火設備でその構造が第112条第19項第一号イ、ロ及びニに掲げる要件を満たすものとして、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたもの（廊下に面する窓で開口面積が1平方メートル以内のものに設けられる法第2条第九号の二ロに規定する防火設備を含む。）で区画されているもの
四 高さ31メートルを超える部分を機械製作工場、不燃性の物品を保管する倉庫その他これらに類する用途に供する建築物で主要構造部が不燃材料で造られたものその他これと同等以上に火災の発生のおそれの少ない構造のもの
ここで14階建てにするか、15階建てにするかの分かれるポイントにもなります。上記三号を活用して免除する場合には高さ31ｍを超える階数が4以下とする必要があります。よく悩んでしまうのがその31ｍのラインが階の途中階にある場合です。防火避難規定の解説によると、「地盤面からの31ｍのラインが当該階の床面とその上階の床面との中間の位置より下の場合は、当該階は高さ31ｍを超える部分の階に含まれるもの」として扱う（下記図参照）、とありますので平均地盤面の算定も重要となります。
15階建てになると特別避難階段
15階建てになると直通階段に特別避難階段要求が発生します。令122条よる100㎡区画をすることにより、緩和することも出来ますがこの区画方法についても防火避難規定に取り扱いがあったり、指定確認検査機関等によっても解釈が違う点がありますので要注意です。
特別避難階段になると附室設置が必要になり、附室を自然排煙としたい場合、延焼の恐れのある部分内には排煙窓を設置することができないので、狭小敷地であると、機械排煙という選択となりコストに影響を及ぼすことになります。
2直は必要？
2つの直通階段が必要かどうかについては直接31ｍとキーワードには関連しないのですが、避難規定というところで影響するので念のためお伝えします。令121条をざっくりかいつまむと、
共同住宅で階数が6以上の場合、原則2直が必要。その階の居室の面積が200㎡（耐火建築物前提）を越えず、避難上有効なBAL+屋外避難階段or特別避難階段の場合は1直とすることが可能。
ここで注意なのですが、令122条より5階以上の階に通じる直通階段は避難階段要求が生じます。100㎡区画をすることにより緩和することもできるのですが、2直を上記で1直に緩和している場合は、令122条の100㎡区画による避難階段緩和を行うことはできません。
東京都建築安全条例第11条
ここまでは建築基準法の範疇ですので、全国概ね同じなのですが、東京都場合は「東京都建築安全条例」が該当します。そこで忘れてはならないのは第11条です。
第十一条 建築物の高さが三十一メートルを超える部分を第九条第二号、第五号、第七号から第九号まで又は第十一号に掲げる用途(同条第九号に掲げる用途にあつては、自ら避難することが困難な者が入所する施設があるものに限る。)に供する場合には、その部分に通ずる直通階段のうち一以上を特別避難階段とし、その他のものを屋外に設ける避難階段(以下「屋外避難階段」という。)としなければならない。
2 前項の規定は、主要構造部が耐火構造である建築物が、次に掲げる部分を除き、床面積の合計百平方メートル(共同住宅の住戸にあつては、二百平方メートル)以内ごとに耐火構造の床若しくは壁又は特定防火設備(直接外気に開放されている階段室に面する換気のための窓で開口面積が〇・二平方メートル以下のものに設けられる鉄製網入ガラス入りの戸及び昇降機の昇降路の戸で特定防火設備と同様の構造を有し、網入ガラス入りのものを含む。第一号において同じ。)で区画され、かつ、前項の直通階段が、令第百二十三条第一項の規定に適合するもの(屋内と当該階段の階段室とが直接外気に開放されている廊下を通じて連絡するものに限る。)又は同条第二項の規定に適合するものである場合には、適用しない。
一 階段室の部分、昇降機の昇降路の部分(当該昇降機の乗降のための乗降ロビーの部分を含む。)又は廊下その他避難の用に供する部分で、耐火構造の床若しくは壁又は特定防火設備で区画されたもの
二 自転車置場又は自動車車庫若しくは自動車駐車場(泡消火設備その他これに類するもので自動式のもの及び排煙設備を設けたものに限る。)の部分で、耐火構造の床若しくは壁又は特定防火設備で区画されたもの
3 建築物が開口部のない耐火構造の床又は壁で区画されている場合においては、その区画された部分は、前二項の規定の適用については、それぞれ別の建築物とみなす。
この条項は規定された特殊建築物に該当するものなので、共同住宅にかぎったものではないです。ゆえに忘れやすい。規定の内容は詳細は本文に譲りますが31mを超える場合、直通階段のうち1つは特別避難階段とし、またその他は屋外避難階段にするというものです。これも所定の防火区画で緩和することも可能ですが、直通階段が屋内避難階段（開放廊下に接続したもの）or屋外避難階段に制限されてしまします。
ここで何が注意点かというと、建築基準法だけなのであれば、
・2直の階段を設置
・100㎡区画を行い、避難階段緩和
ということが成立するのですが、東京都の場合高さが31ｍを超えた場合は、
避難階段等を緩和することができないのです。
特に東京都の共同住宅は都案17条の主要な出入口の規定にも、直接影響を与える項目なので、見逃してしまうとかなり手戻りしてしまいます。
ざっくり注意点を書きました。
この「ざっくり」シリーズはかなり部分的に切り取ってますので、法的根拠としてではなく、読み物としてお楽しみください。
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