📧【お金Lv.08】金利上昇！変動金利の利用者が住宅ローンの借り換え相談急増中㉓(2022年6月1日号)

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<本編>

今回はちょっと珍しく私の本業であるIFAとしての立場から、住宅ローンについて書いていきたいと思います。

多くのケースでファイナンシャルプランナー(FP)に住宅ローンなどについては相談されるとは思うのですが、IFAという投資・資産形成など証券業に関する立場からあまり住宅ローンについて語られていないなと思い、最近色々とFP業の方でもご相談が増えてきているタイミングでもあるのでちょっとまとめておきたいなと思いました。

このためFPとしての立場からの細かな解説はかなり割愛しております。

相談のたびに同じことを毎度説明するのもアレなので、相談料(5千円/回)よりはお手ごろな価格設定で後半は有料記事として書いております。

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金利上昇局面？増える住宅ローンの借換相談

言わずもがな、家計に占める住居費というのは大きな支出の一つです。

それだけに住居をどうするかは多くの人の関心の的であり、度々雑誌などでも定期的に特集が組まれたりもしています。

2021年から世界的な物価上昇局面に差し掛かり、米国の政策金利の利上げ観測や実際の利上げの影響を受けて為替が円安方向に動いてきたことと重なるように日本でもにわかに住宅ローンを変動金利で借りている人たちが固定金利へ借り換えをするべきか検討したいという相談が増えています。

一般的に住宅ローンの金利は殆どの銀行や住宅ローンの情報を扱う書籍やWebページなどでも大きく次の三種類があると紹介されます。

③固定期間選択型は手前の一定期間だけ固定金利が適用され、
以降は変動型であることから長期的には変動金利として考えられます。

超低金利時代が長らく続いている日本では住宅ローンを組む際、"固定金利"で借りている人が圧倒的に少ない状況にあります。

変動型と固定期間選択型の合わせて約85％の住宅ローン利用者が「変動金利」で借り入れをしています。

住宅ローンをどの金利種類で、どのように組むのかは非常に悩ましい問題です。

何故なら将来の金利情勢を予測することはとても難しいためです。

日本ではゼロ金利政策が1999年に発動され、低金利時代が長く続いています。

2016年にはマイナス金利政策も始まったことで超低金利時代は当面続くとして変動金利で借り入れをする人が増えているという背景もあります。

確かに低金利政策がずっと続くのであれば、変動金利で月々の返済額を抑えたいという借りる人の気持ちはよく分かります。

「金利が上がる傾向が見えない…」

日銀が長期国債の無制限買い入れ政策(買いオペ)を継続する以上、国債が0.25％を超えることはそうそうないと考えるのももっともです。

(そもそも中央銀行が国債の買い入れをすることの健全性の是非は兎も角として)

しかし結論だけを先に挙げるなら、金融の世界では「借入は固定、運用は変動」がセオリーです。

つまり③期間固定型を含む変動金利で住宅ローンの借入をしている約85％の日本人の多くは、金融における常識外の選択をしているということになります。

何故こうした選択をしているのかは一人一人の判断材料が異なりますので一様ではないと思いますが、個人的には変動金利のメリット・デメリットを都合よく捉えているのではないかと思うところがあります。

また住宅ローンについてよく勉強している方もいれば、そうでもない方もいると思いますので、今回はそうでもない人寄りの「変動金利」を選ぶ人が見落としている点を中心に記事を書いていきたいと思います。

私は神様でもなければ未来人でもないので、今後住宅ローンの金利が上がるかどうかはわかりません(笑)

FPではなく、IFAとしての立場から考え方と多くの人が誤解している点を、論破するのが好きなだけ指摘して新しい視座と視点・視野を持つことの重要性に気づいてもらうのが目的ですのでご了承ください。

ﾎﾝﾈｶﾞﾀﾞﾀﾞﾓﾚ(;・∀・)ｱｸｼｭﾐ…(*´з`)ﾌﾞﾗｯｸｼﾞｮｰｸﾀﾞﾖ

住宅ローンの金利と返済方法のおさらい

多くの住宅ローンに関する説明資料には固定金利と変動金利の二種類があり、変動金利には型タイプによって②変動金利型と③固定金利期間選択型があると解説されます。

そして固定金利は長期金利、変動金利は短期金利と連動すると解説されます。

既に触れたとおり日本では低金利時代が長らく続いており、固定金利と変動金利では変動金利の方が低い状態がほぼ常態化しているように感じ、変動金利を選ぶ人が多い傾向にあります。

金利が低ければ月々の返済額は抑えられ、金利が高ければ月々の返済額が増えます。

しかし本当に気を付けなければいけないのは変動金利で借りる場合、今の変動金利の適用金利ではなく、将来の適用金利を比較しなければ本当のリスクは見えてきません。(固定金利の場合も同様ですが)

何故なら変動金利は日々刻々と変動する短期金利(政策金利)を基準に5年に一度のペースで返済額に反映する一方で、固定金利の基準となる長期国債利回りは短期金利に先行して金利上昇の局面では上がるためです。

今の固定金利と変動金利の金利を比べてもほとんど意味がないのです。
(多くの人はここを比べたがるけれども…)

また返済方法をどのように設定するかによっても受ける影響は大きく変わってきます。

仕組みを理解しやすくするためにまずは「35年固定金利」として説明すると、返済方法には月々の返済額(元金+利息)が一定のため返済計画が立てやすい「元利均等返済」と、返済が進むにつれて月々の返済額が減っていく「元金均等返済」があります。

2018年のデータによるとフラット35を借りている方の97％は「元利均等返済」をされているということで、「元金均等返済」は僅か3％となっています。

下記に住宅金融普及協会が住宅ローンのシミュレーションできるツールへのリンクを貼っておきますので、既にローンを組まれている方はご自分の借入額を試算してみて下さい。

住宅ローンをいくらまでなら借りて無理がないかの基準の一つとなる「返済負担率」の簡易試算が可能です。

返済負担率の計算 | 一般財団法人 住宅金融普及協会

<条件>
借入額5000万円、借入金利1.5％、返済期間35年、世帯年収800万

上記の条件で比べると返済負担率は元利均等返済の場合には22.963％(一定)、元金均等返済27.232%～(当初)となっています。

元金均等返済の方が当初の返済負担が大きく、多くの人が選ばない理由の一つがここにあります。

殆どの人にとって住宅は一生に一度の買い物、しかも恐らくはこれまでの人生で一番高い買い物かと考えられます。

住宅購入者は少しでも住環境・設備等の条件の良い物件を買おうと考える傾向にありますし、不動産業者もできるだけ単価を上げたいと考え角部屋や最上階、南向きの窓やオプションの提案に余念がありません。

また銀行などの住宅ローンを提供する金融機関もできるだけ多くの金額を貸したいと考えています。

住宅ローン相談所などと提携して長年仕事をしているファイナンシャルプランナー(FP)も実に多くの家庭の相談を受けているので、借りやすくするための家計状況などに詳しかったりもします。

本記事はそういったHowToを紹介する目的ではありませんので割愛しますが、そもそも論として住宅ローンのこの金利種類について多くの人が「そういうもの」と何の疑問も持たないことに私は大いに不安を感じます。

固定金利が変動金利に劣っているわけではありませんし、変動金利も固定金利より優れているわけでもありません。

しかし住宅ローンを検討していく過程のどこかでいつの間にか「変動金利」を85％の人が選んでいるという現実に私はぞっとします。

勘の鋭い方は恐らくこの時点で私が言いたい事の半分以上を理解されていることと思います。
有料記事部分で答え合わせをしましょうね(´艸｀*)

先にショールームに見学に行ってはいけない

殆どの場合に、人は欲求に対して抗うことができない生き物です。

住宅メーカーや不動産屋さん、金融機関やそうしたところでお仕事をしているFPには怒られるかもしれませんが、何の準備もせずに展示場・モデルルームを先に観に行ってはいけないと思います。

不動産屋・銀行・FP…こいつらはある意味で全員グルです。
コイツらに殺ヤるか、殺ヤられるか。

モデルルームとはそういう修羅場なのです。

ｿｳﾀﾞｯｹ?(;・∀・)　(´艸｀*)ｻﾂﾊﾞﾂﾄｼﾃﾙﾖﾈ

高級なブランドの服やドレス、カバンや腕時計、宝石…多くの人は無料だからとそれを試そうとします。

試着や鏡に合わせるなど試す行為をすると人の心は、それを自分の物になったような錯覚をすることがあるのです。

(リチャード・セイラーのマグカップ実験による「保有効果」*やダニエル・カーネマンのプロスペクト理論に観られる)

合理的な判断を妨げる「バイアス」の罠 消費者行動から考えるマーケティング【第1回】 | 早稲田大学ビジネススクール経営講座(4/5)

保有効果

夢や目標を達成するためには、想像をできるだけ具体的にすることが効果的と言いますが、色や気温や天気などを含めそこで生活をする自分、既にそれを達成した自分を想像すると人はそれがそうであるように錯覚を覚えます。

脳には時間軸という概念がないため、それが想像だったのか妄想だったのか、はたまた現実だったのか、過去か未来かさえ区別がつきません。

モデルルーム・展示場の見学は既に敵の策略に乗せられて、お釈迦様の手のひらの上の状態です。

人は一度自分の物と認識したものを手放すことを苦痛に感じます。
そして試着や見学を繰り返すうちに、より具体的にマイホームを保有する自分を想像しやすくなります。

すると、もはやそうでない状態(現状)が不満や不快に感じられるようになり、具体的な購買行動(購入相談や見積もり、FP相談や住宅ローンの仮審査へ申込)を取り始めるといった心理状態にはまっていきます。

極めつけはセールストークです。

「賃貸は払い続けても一生あなたのものにはなりません」
「月々の家賃と同じくらいの返済で夢のマイホーム」
「家族を持ったら家を買うのが男の甲斐性」
「家を買ってこそ一人前」
「一国一城の主」

見学するだけだから、実際に買う訳じゃないし、将来のためにどんなものかだけでも…

そもそも現役世代のうちに住宅ローンを組んでまでして家を買うなんて昭和の頃の集団的価値観から抜け出せていない人や、結婚をして子どもが生まれたらマイホームを持つものという先入観は定年退職まで仕事を辞めるつもりのない公務員でもなければ、今や上場企業でさえ数年先が見通せない時代です。

世間(不動産屋や住宅メーカー、ローンを貸したい銀行など金融機関・FP)や親からの価値観ではなく自分や家族の夢で、それを実現したいという想いの強い人、住宅に特別な思い入れのある人でもなければ住宅を現役世代のうちに買うのはいいカモ、ちょっと気を付けた方がいいかもしれません。

東京都でさえコロナ禍が起こらないとしても2025年までには人口流出が始まると予測している中で、これ以上まだ日本に空き家を増やし続けて一体どうするつもりですか？

https://www.seisakukikaku.metro.tokyo.lg.jp/basic-plan/actionplan-for-2020/plan/pdf/honbun4_1.pdf

モヤモヤ病に騙されてはいけない

世の中には時々、腹にすっと入ってくるような言葉というのがあります。
そうそう、自分が言いたかったことはこれだよ！みたいな。

妙にすっきりした気持ちになって自分の行動や選択を正当化しようとしたりします。

100％かどうか知りませんが、他人の言葉程度で揺さぶられる自分の価値観ってなんなんですかね？

自分しか自分の人生を切り拓いて進めていくことはできないのに、恐らくは一生に一度の大きな買い物と決断を他人の言葉で決めてしまって果たして大丈夫なのでしょうか？

モヤモヤ病の殆どの話題は実は話題作りでしかない。

住宅に関して言えば毎年何度も繰り返される「マイホームvs賃貸」や「変動金利vs固定金利」や「住みたい街ランキング」…他人の価値観なんてどうでもよくないですか？(´艸｀*)GoingMyWay

大切なのは、自分がどうしたいかじゃないのでしょうか？

「他人の評価がそんなに大切かい？」　人の目を気にする青年が猫に自由を教えられる漫画が深い

何も家を購入しようとしている全ての人の価値観を否定したいわけではありません。

自分の本当に大切にしたい価値観に従って消費者として適切に考えてほしいのです。自分以外の誰か他人に乗せられたり、おだてられたりして不合理な行動をして欲しくないと思っているだけです。

金利のタイプは全部で3種類ではない

さて住宅ローンの金利の種類は固定金利と変動金利の2種類ではなく、変動金利の中の②変動金利型と③固定金利期間選択型を加え、固定金利の①全期間固定金利型の3種類だと思い込んでいる人がかなりいますが、これはそもそもの誤解です。

ここではそれぞれの金利の特徴をおさらいしますが、多くの金利の説明は上図のようにこうした順に並んでいますがこれは順番が間違っています。

正しくはこういう順番です。(下図)

次にこの3種類の金利…それぞれにメリットとデメリットがあるということは多くの方がご存知だと思いますが、そのメリットとデメリットは日々変化する金利情勢の中でどんな時にも同じでしょうか？

是非、自分の借りている金利種類やタイプ(型①～③)で考えてみて下さい。

金利が上がったら？
金利が下がったら？

金利情勢が変わればあっちの方が良い、こっちの方が良いということはメリット・デメリットが状況によって変わるということを意味しています。

繰り返しになりますが、将来のことは誰にもわかりません。

しかし日本の現状を住宅購入者はどう考えて、住宅ローンを組まれるのでしょうか？

仮の話ですが、よく住宅ローンの借り換えにメリットが出るとされる条件に出てくるものを例に考えてみましょう。

a:ローン残り期間10年以上、b:残債1000万円以上あるケースで、c:現状の金利水準よりも1％以上下がることがあり得ると考えている方はどれくらいいるのでしょうか？

固定金利1.5％で借りている人の場合、つまり固定金利が0.5％以下になるというケースです。

もしこの答えがNo wayありえないと考えるのであるならば、次に考えるべきはどのタイプ(①～③)が一番お得かではなく、A:金利がどこまで上がった時にB:自分の収入や資産状況であればどこまで対応できるのかではないのでしょうか。

つまり考えるべきは、目先の返済額がどれだけ減るかではなく、金利が上がる前提で自分はどれを選んだ方が良いのかということです。

大切な事なので何度でも繰り返しますが、将来の金利が上がるか下がるかは誰にもわかりません。

しかし金利が下がる可能性はないと"あなたが"考えるならば、金利が現状維持か上がるかしかありません。

現状維持なら問題がないはずですから、金利が上がった場合にはどこまでの上昇であれば自分の家計では対応できるのかを考えるのです。

一生に一度かもしれない恐らくは人生で一番高いかもしれない大きな買い物で、起こるか起こらないかにギャンブルをする必要はありません。

ベタオリの安牌アンパイで行くのがセオリーです。

危険なカードを無理して切る必要はない

しかし、世の中の多くの人は何故危険を冒してまで金利上昇で支払えなくなるかもしれない目先の節約に挑戦するのでしょうか。
85％というのはちょっと異様な数字です。

先程も出てきましたがダニエル・カーネマンは「プロスペクト理論」で2002年にノーベル経済学賞を受賞しました。

プロスペクト理論では人は損得では、同じ金額の得よりも損の方ががっかりするそうです。

この場合での得は節約できたお金、損は金利上昇で返済額が増えてしまったお金ということです。

何故こういう考え方をするのかと問えば、ここでの前提は金利がこれ以上下がり様がなく、現状維持か上昇かしかないと考えているという場合だからです。

ガッカリする方が嫌ではないでしょうか？

私は典型的にわかりやすい人間なので、得より損の方が嫌です。
(;・∀・)ﾐﾝﾅｲﾔｼﾞｬﾅｲﾉ?　(・へ・)ｱﾏﾉｼﾞｬｸﾀﾞﾛ

変動金利でしか借りられない、固定金利で借りられない(返済がキツイ)人は、そもそもそんな無理をして住宅ローンを組む前に、株式投資などをするより先にまず自分の所得を上げる方に労力を割くべきではないのでしょうか。

最大の投資は自己投資、だと私は考えています。

住宅ローンを組むのを検討するということは少なくても年収400～500万以上でしょうか。

家族構成や年齢、お仕事についてなどさっぱりわかりませんが、家族を養う、ゆとりのある生活ができない、貯蓄に回せるお金が少ないなら、まずは年収600～800万にする努力ををまずするべきではないのでしょうか。

何も年収1億円になりましょうとかという話ではなく、税金や社会保険料で昇給した分全てが貯金できるわけではないかもしれませんが、年100万でも手取りが増えれば不確実な株式投資よりよほど自分次第で老後の不安も減っていくのではないでしょうか。

自分の弱さを受け入れて初めて前に進める…

「株式投資は余剰資金で」

日本人は…この意味を未だに多くの人が誤解をしています。

投資信託で小額から積立投資もいいでしょう。
ワンコインから投資が出来て、ポイントも投資ができて、小銭が増えて嬉しいでしょう。

それで人生、変わりますか？

仕事で収入が上がった方がよほど人生が変わると思いませんか？

別に株式投資や投資信託での資産形成・資産運用を全否定しているわけではありません。
でもこれらって余力がないとできないし、投資を続けられないんですよ。

目先でお金が必要になったりして、ちょくちょく取り崩したり…これだと大して資産は増えません。

そしてお金が沢山あれば…って言いますけど、お金ってお金でしかないんですよ。そのお金を使って何をしたいってのがないとただの通帳残高などの数字でしかありません。

現金化して並べてもただのおじさんの顔が書かれた高級紙でしかありません。

お金は使って初めてお金として機能するんです。

やりたいこと全部、老後に取っておきますか？

いつ何が起きるかもわからないのに？

『宇宙兄弟』人の可能性と挫折と挑戦を描いた傑作

体力ある内にしか自分の足で歩けない、体験できない景色があります。
感受性の高いうちでしか感じられないもの、得られないものがあります。

それを得ることでより仕事にプライベートに活かせるというものです。

こういう表現は酷いかもしれませんが、棺桶に片足突っ込んでからお金が沢山あっても楽しむことはできません。

(お金がない不安よりはマシかもしれませんが…ほら、損したくないでしょ？)

株式投資の神様と呼ばれる、ウォーレン・バフェットも言っています。

「投資とは、消費を延長すること」であると。

全部先延ばしにする必要があるのか、家計のバランスと優先順位を考えましょう。

そしていつ起こるか分からない、起こる頻度は少ないけれど、一度でも起きてしまったら取り返すことのできない経済的ダメージの大きいものから順に備えるのがセオリーです。

多くの日本人が投資・資産形成に強くない理由は、このテールリスクを理解していないことも一因なのではないでしょうか。

何故ならこれは投資・資産形成でも、保険でも共通のリスク管理であり、金融の基礎的な話。つまりコインの表と裏の話なのですから。

金利が上がるリスクを投資でカバーするという矛盾したリスク

さて住宅ローンを考える際に、変動金利で借りている人達の中には株式投資・投資信託でのリターンを追求することで金利上昇分を相殺しようと目論む人たちがいます。

これは投資の常識セオリーなのですが、「債券金利が上昇する局面では、株価は下がる」です。

ん？んん？？

いつ金利が上がるのかも、どれくらい金利が上がるのかも、それまでにどれくらいのリターンが出ているのかも未来のことは誰にも分かりませんが、ダメな時って何をやってもダメなんですよねー？(投げやり)

え？積立投資なら下落をしても大丈夫？

積立投資、人気ですよね。

長期・分散・積立投資…

今回は投資の記事ではないので結論だけ書きますね。
多くの人が投資をしている投資信託、どんな値動きの商品を買っているでしょうか？

米国株式？先進国株式？全世界株式？新興国株式？

既に始めているとして株価(基準価額)はあなたが投資を始めてからどう推移したでしょうか？

大まかに3パターンですよね。

Fund-A…右肩上がり
Fund-B…前半調子が良くて、後半に崩れる
Fund-C…前半調子が悪くて、後半は回復してくる

(ずっと調子悪いってケースもあると思いますが)

で、これをドルコスト平均法の説明でよく出てくるケース(年40万×20年)でシミュレーションすると…

将来のことは誰にもわかりませんが、Fund-Aのように投資先が絶好調であれば良いですね。

(株式市場の過熱を冷ますために金利を上げるのも金融政策におけるセオリーですね)

投資の常識が逆回転しているのではないかという警鐘もありますが。

殆ど扱われていない選択肢とその理由