【解説】不動産活用の検討プロセス

複数の活用プランをシミュレーションして比較する

例えば、
「マンションの借主が退去した」
とか、
「空家を相続した」
みたいな場合、

往々にして、
「これまで賃貸に出していたからまた新しい入居者を見つけよう」
とか、
「もう住むことはないから売ろう」
といった感じで方向性を決めがちです。

そのような直感的決め方であながち間違いはありませんが、

不動産活用の適切な検討プロセスに則ってはいません。

不動産活用の適切な検討プロセスでは、賃貸や売買その他の活用案をそれぞれシミュレーションし比較検討の上で方向性を決めます。

不動産は個人や中小法人にとっては資産の要でライフプランや経営に与える影響が大きいのでそのくらい慎重に決定すべきです。

本記事はその適切な検討プロセスの解説となります。

ちなみに、本記事は不動産はあるけど活用方法が決まっていない遊休不動産を主眼にしています。なので、金銭的な事情があり不動産を売らざるを得ないとか、終活で資産を処分するといった目的先行の不動産活用にはそぐわない部分はありますが、遊休不動産の活用と目的先行の不動産活用には明確な境目のないグラデーションであり、結論が見えた中での一応の検討であっても、やはり資産の要の不動産であれば思わぬ落とし穴を避ける上でも（省略しながらも）プロセスを踏む、そうでなくても少なくとも考え方は理解することをおすすめします。

まっさらからの不動産活用をとりあえず不動産会社に依頼してはならない

慎重に決定すべきとはいえ、
賃貸や売買その他の活用案をそれぞれシミュレーションは一般の人にできるのか、無駄な労力掛けた上にめちゃくちゃなシミュレーションする危険性があるので、さっさと不動産会社に相談した方がいいのでは？
と思う方もいるでしょう。

残念ながら、とりあえず不動産会社に相談はリスキーです。

なぜなら

• 賃貸にも売買にも精通している不動産会社の担当者の割合は少ない（多くの会社では売買担当と賃貸担当にわかれている）

• 賃貸と売買どちらにも精通していても売り上げが高い売買に誘導しがち

• よっぽど価格が高い物件でなければ賃貸と売買の両方をシミュレーションするまでの労力を割かない

なので、だいたいこんな感じになります。

【パターン①】
所有者「賃貸と売買で決めかねていて…」
不動産会社「どちらがいいでしょうか？」
所有者「うーん、どちらかといえば賃貸でしょうか」
不動産会社「それでは賃貸の相場を調べます」

【パターン②】
所有者「賃貸と売買で決めかねていて…」
不動産会社「この物件なら断然売買をおすすめします！ちょうど私のお客様でこの辺で物件を探している人がいて…」

不動産会社の対応酷っ（怒）と思うかもしれませんが、大半の不動産会社の利益構造的にそのようなインセンティブが働く以上それを嘆いたところで仕方ありません。むしろ、そういった利益構造を理解した上で、自衛しながら自分の必要な情報が得られるよう立ち回るのが現代的賢人の在り方です。

というか、どのようなプロセスを踏めばいいか記載していきます。

続きはコチラから
（会員登録不要で無料ですべて読めます）