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第117話 先輩大家さんからの金言 法人創業期の融資戦略 20241127

うっちー@三重大家の随筆

不動産投資の魅力の１つにレバレッジがある。
銀行様から融資してもらいその資金で物件購入を進めるのである。

他人の資本で、資産を買うのだ。
お金を借りた以上、当然返済という義務が発生するが、大金が調達可能であり規模拡大にアクセルがかかる。

これまでわたくしは個人で、戸建4件、駐車場1筆を再生し、収益化しているが、ほぼ現金買いである。
わたくしは、さらなる規模拡大をねらい融資について研究中なのである。

すでに法人にて新築1棟の融資をしていただいており、規模拡大の第1歩を進めている。
さらに歩をすすめるため、知識を吸収中なのである。

拙い研究の中、以下の法則を知り得た。

・黒字決済を続ける。まず2期連続黒字をめざせ。
・現金を厚くする。見せ金が重要なのだ。
・積算を重視しろ。債務超過を避けるのだ。
・経費を使い込み過ぎるな。とくに接待交際費（別名キャバクラ費用）。
etc

まだ法人1期目でピヨピヨの知識と実績であるが、何となく進むべき道を把握してきたような気がする。

ここで、疑問が生じた。
個人の決算書も重視するのか問題である。

法人は別人格。
グーグル先生はそういている。
これまで読んできた不動産投資本も法人は別人格であり、個人とは別という文言をよくみかけた。

この件、銀行様にヒアリングしたところ。
「はい。法人と個人の双方みさせていただきます」との回答。
見た後はどう判断するか、詳細は教えてくれない。

わたくしは悩んだ。
そりゃあ、法人も個人も黒字でいっぱい納税している方が、銀行様は安心するだろう。
でも、個人はノーカウントだった場合の影響は無視できないのだ。

無視できない理由とは、わたくしはお給料がそこそこ良いためだ。
過酷な勤め人生活を耐えており、あと少しで、4桁万円の年収になる（給料所得のみ）。
故に、何も節税しなければ所得税・住民税が半端ないのだ。
重税国家日本、憎しである。

しかし、勤め人大家（サラリーマン大家）の伝家の宝刀、給料所得と不動産所得の損益通算を発動させると、相当額の還付金が戻ってくるのである。
2023年度は、収益物件を3件再生したため、経費がかさみ個人の決算は大赤字であった。
そのため、損益通算で給料の約1ヶ月分の還付金と、次年度の住民税が激安となった。

この総金額は築古戸建の年間収益分に匹敵する。
侮れない金額である。

こういった理由で、もし銀行様が個人の決算を全く考慮しないのであれば、わたくしは個人大赤字、法人黒字という融資戦略を描こうと思っていた。
この戦略は、わたくしが勤め人を続けている限りである。

ところが、銀行様の判断基準がわからない。
もし個人大赤字だった場合、法人で辛うじて黒字を出していても、次の物件を融資してくれないかもしれない。
そうなったら、次年度の決算まで融資がお預けである。

これは辛い。
30代半ばの1年間は将来の布石として、重要なのだ。
うかうかしていられない。

このことを調査していたところ、先輩大家さんが融資に関する素晴らしい発言をしていた。
こちらである。

このポストに対して、わたくしは例の疑問をぶつけた。
有り難いことに、ご丁寧に説明してくれたのだ。

わたくしの想定している銀行様は、地銀様である。
そのため、先輩大家さんのアドバイスをもとに、以下の戦略にすることを決めた。

「法人が2または3期連続で黒字になるまで、個人の決算も黒字にする」

法人が軌道にのったら、法人様と相談しながら個人の決済を調整しようと思う。
それまでは、重税に耐えて、粟飯生活を送ろうと思う。

鈴木アキラさん（@akirasuzukifire）、金言ありがとうございました。
長年の疑問が解消され晴れやかな気持ちでございます。

鈴木アキラさんの著書は不動産投資家の初心者から玄人まで、幅広い方々にお役に立ち、かつ 物語としても面白いのでおすすめです。
皆様の一読を推挙する。

めちゃめちゃ良書。
課題図書なのでみんな読むこと。

おわり。

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