管理会社から見た不動産投資

不労所得を得るために、不動産投資が依然から流行っています。
正直管理会社からの立場から言ったら、立ち止まってよーく考えた方がいいでしょう。

失敗事例（儲かるか？）

「家賃が安定的？に入るから借金返済は自動的にできますよ。」そんな言葉を聞いたことがあるかもしれません。正直「そんなわけないでしょ」と言ってしまいたくなります。
それにはいくつか理由があります。

①家賃が入り続けるか？

通常退去があります。退去してから次の入居までは最低でも1か月かかります。家賃入りますか？借金は待ってくれません。当然不渡りは2度起きたら失格です。つまり絶対に返済し続けないといけないのです。
入居者が滞納することもあります。

②サブリースがあるから大丈夫？

そんなわけありません。免責期間ってものがあります。通常は退去後1か月～がサブリース会社の家賃免責になります。つまりサブリースしていても家賃が入らない期間です。サブリース会社も儲からなければやりません。そしてサブリース会社が頑張って1か月以内に万が一決まったらどうなるでしょうか。当然家賃は免責です。サブリース損益はサブリース会社の利益になります。
滞納はサブリースがあるから安心ですね。

③入居中の修繕があります。

良く起きるクレームは、①機器の故障　②水廻り系の問題　③エアコンの故障、などです。当然費用が発生しますので、最低でも訪問するだけで1万～修理となれば数十万円かかります。家賃と比べてどうでしょうか？

④管理費と修繕積立金は？

分譲マンション１戸～であれば、管理費と修繕積立金を支払わなくてはなりません。当然支払うことになりますから家賃（売上）から減りますね。

⑤税金を払います。

当然売上（不動産所得）が発生しますから、所得税などの支払いはあります。不労所得は経費算入の面から言っても認められないこともあるでしょう。詳しくは税理士か管轄する税務署までお問い合わせくださいね。

⑥退去時に修繕が発生します

退去は当然にでます。当社で管理しているのは6000戸から平均入居期間を計算すると1ルームは平均3.8年の入居期間。２ルームは平均4.3年の入居期間。
3ルームは平均5.8年の入居期間。ほとんどが契約更新時に移り住むのを考えるようです。そうなると修繕が発生します。きれいに使ってくれればね。
皆さんそんな甘くありませんよ。

⑦敷金と礼金

東京都の条例より、敷金から修繕費をもらうことは難しくなりました。東京ルールってやつです。礼金も今どき普通の物件は礼0なんでざらにあります。

たくさんの事例を紹介していきます。

たくさんありますので、また投稿しますね。
読んでいただきありがとうございました。