不動産投資のリスクを知るべし！

どんな仕事にもリスクは沢山ありますよ。私が考えるリスクが発生することが高い順に記載していきますね。そのリスクをいかに軽減し、早く対応するか。それしかないでしょう。ただし、それはお金的なリスクであるので、お金がある程度は解決できるものといえるでしょう。

①設備故障・ものがよく壊れます。

エアコンが涼しく（暖かく）ならない・お湯が出ない・水漏れ、雨漏れ、ドアの開閉不具合、換気扇がまわっていない。などなど　故障は良く起こります。特に契約者が入れ替わるときに壊れるんですね。前の契約者では壊れなかったのに新しく使用したら壊れた・・・機器設備はメーカー保証が1年、ヤマダ電機でも延長保証5年です。8年～10年くらい使用していると、故障率も高くなります。ノジマ電気HP記載の残存率をみてもエアコンが１０年で３４％となっていますので、６６％はこわれて交換することになります。

①ー１それにともない連絡がたくさん入ってくることで時間的なリスクは存在します。

②契約者の解約・入居者の退去周期は約３.８年。

当社平均3.8年の周期で解約になります。コロナ禍では一瞬平均入居年数が伸びましたが、その反動でコロナ開けはかなり退去がでました。やはり平均年数はこのくらいでしょうか。つまり更新は１回するけど、2回目はしないという感覚です。退去してしまうと家賃が入らなくなりますね。もしくはサブリースなら免責というものがあるので、免責期間と免責金額も要確認ですね。

​③建物の維持管理によるリスク。

賃貸物件の建物は専有部分と共有部分から構成されています。共用部分がどれほどメンテナンスされているかで、そのリスクは低減されます。例えば、共用灯の電気切れや、定期清掃、共用メーターの故障などもリスクとなりえます。分譲マンションの賃貸であれば、専有部分のみなので、あまり影響はないですね。ただし分譲マンションの管理費と修繕積立金はかなりの金額になります。

④退去時の修繕リスク

入居者が退去すれば、修繕費は全て入居者負担とはいきません。「東京ルール」というをご存じでしょうか。国土交通省が定めたガイドラインになります。ぜひ見ておくと良いでしょう。リフォームにはお金がかかります。なるべく安くしたいが安くすれば、次の契約者は見つからない。ジレンマに陥ることでしょう。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　また、ご存じのとおり賃貸借契約書にいくら特約で「これはダメ。」「これは契約者負担」としても、やられたら終わり。故意過失が認められなければ、たばこを吸ってヤニだらけの部屋も経年劣化になるでしょう。ほんとにタバコって汚れがすごいんです。。最近は動物をしれっと飼育しているケースもたくさんいます。犬なら吠えるのでわかり、契約違反として損害賠償できるのですが、ネコは泣かないのでわかりにくいですが、ですが、わかる方法も実はあるのです。