不動産投資 減価償却の本質的な理解
こんにちは！サラリーマンサーファーで不動産投資家を目指す さる です！ 今日は久しぶりに在宅勤務でいつもより少しゆるーく仕事ができています
本日は下記の記事の不動産投資オススメ本②で紹介した①減価償却の有無は投資リターンにそれほど影響を与えないについてもう少し堀下げて解説したいと思います。
一般的に減価償却は、多くとることができれば、税金の支払いが減り、キャッシュフローが増え利益が多くなると考えれています。しかし、実際は減価償却とは今期に利益を出すか、売却時に利益を出すかのトレードオフにすぎないということです。
？？？？？
少しピンとこないですよね、、私も頭は弱いのですぐに理解できませんでした（笑）
ここでポイントとなるのが、売却時の利益とは、売却価格から実際に仕入れた価格を差し引いた金額と思っていましたが、
例 （売却額）3300万円ー（購入額）3000万円＝（利益）300万円
実は間違いです！！！なに～～～～～～
売却額の差し引く金額は購入額ではなく、会計上の建物・土地の金額である簿価となります。※土地の部分は簿価はかわりません。
例 3000万円（建物1000万円、土地2000万円）のアパート、築25年（償却期間4年）だとすると。5年の売却後には、
例 （売却額）3300万円ー（簿価）2000万円＝（利益）1300万円
そうすると利益1300万円に対して税金の支払いが発生してくるということです！！高すぎだろ～～
つまり減価償却を使った分（例：1000万円）だけ、保有期間中の税金は安くなりますが、使った分だけ建物の簿価が減り、税務上の仕入れ減価は下がっていきます。そのため、減価償却の累計利用額と同額の売却益が発生するということになります。
なるほど～～結局は減価償却を多くとっても売却時にその分税金を支払わなければならないので物件購入時に売り主と建物と土地の価格の按分をなるべく建物に寄せようと無理に交渉する必要はない！とうことですね。
不動産投資を始めようとしている方是非参考にしてみてください！！
おわり