相続登記の申請義務化

皆さん、こんにちは。いよいよ日中は暑い日が多くなり、夏の到来を感じさせますね。オリンピックの開催やその方法については色々と議論が沸き起こっていますが、開催されるのであれば日本の各選手を応援したいと思っている今日この頃です。

さて、令和３年４月２１日に「民報等の一部を改正する法律」（令和３年法律第２４号）及び「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」（令和３年法律第２５号）が成立しました。

これらは、昨今問題となっている「所有者不明土地の増加」について、その「発生の予防」と「利用の円滑化」の観点から新たに定められた法律になります。

所有者不明土地とは、土地の登記簿上に記載されている所有者が既に死亡しており、さらにその相続人も死亡しているなどして、現在の相続人となる人物の全てが判明しない土地や、所有者は特定できてもその所在（住所）がわからない土地などを指します。

このような状態にある場合は、当該土地を有効に利用することができず、社会にとっても大きな損失となります。

現在、日本各地にある所有者不明土地の総面積は、約４１０万㏊にも及ぶとされており、九州の面積（約３６７万㏊）は既に超えており、このままだと北海道の面積（約７８０万㏊）と同等にまで膨れ上がると懸念されています。

このような状態を解消すべく制定されたのが上記の法律ですが、今回は、特に実務上も影響の大きいと思われる点をご紹介します。

１．相続登記の義務化

まず、例えば親が亡くなり、相続が発生して不動産を取得した場合を考えてみます。

①相続人は、相続の開始を知って、かつ、不動産の所有権を取得したと知った日から３年以内に、相続による所有権移転登記をすることが義務づけられます（３年以内に施行）。

②また、その後、遺産分割で所有権を取得した際は、分割の日から３年以内に、所有権移転登記をすることが義務づけられます。

そして、正当な理由なくこれらの義務に違反した場合は、１０万円以下の過料を支払わなければなりません。

これまでは相続が発生しても、相続による所有権移転登記をせずに放置されていることも往々にしてありましたが、このような状況を防ぐことが目的です。違反した場合は１０万円以下の過料とのことですが、これで実効性がどの程度あるか、今後の登記件数の推移に注目です。少なくとも、これまでと違って、相続発生時にお世話になる税理士や弁護士などから、相続登記は義務ですよと言われることになるでしょうから、登記件数は増加するものと予想しています。

③新たに、相続人申告登記（仮称）の制度が定められました。これは、登記申請義務のある相続人が、相続が開始したことや自らが相続人であることを登記官に対して申し出れば、上記①の登記申請義務を履行したものとみなされるというものです。この申出の後に、遺産分割協議によって所有権を取得したときは、当該分割の日から３年以内に所有権移転登記の申請をしなければなりません。

２．住所変更登記の義務化

登記名義人の氏名・名称、住所に変更が生じた場合は、変更があった日から２年以内に変更登記を申請することが義務となりました（５年以内に施行）。土地所有者が転居を繰り返すなどして、所在不明となることを防ぐことが目的です。

実務上は、所有権移転の際などには住所変更登記をしていましたが、それまでは放置されることも多くありました。これを防ぐ趣旨の制度で、正当な理由なくこの義務を怠った場合は、５万円以下の過料に処されます。実務的には住所変更登記を忘れないように注意が必要です。

３．相続等により取得した土地の国庫帰属

これは今回の改正における注目点です。これまでは、相続により不要な土地を取得すると、その土地を管理し続けなければならなくなり、実質的に負の遺産となることがありました。

今回の改正で、相続した土地を、法務局を通じて法務大臣に申請し、承認を得ることによって、国庫に帰属させることができるようになりました。

ただし、承認を得るためには様々な要件をクリアする必要があります。その主要なものを挙げますと、まず以下のような土地は対象外となります。

・建物が存在している土地
・担保権または使用収益を目的とする権利が設定されている土地
・通路やそのほかの人による使用が予定されている土地
・土壌汚染対策法第２条１項に規定する特定有害物質により汚染されている土地
・境界が明らかでない土地

上記のうち、建物が存在している土地や、境界が明らかでない土地などは非常に多く存在するのではないかと思います。この要件をクリアするためには、建物の取り壊しや境界確定の費用などが必要となるため、それが負担となりこの制度が利用されない可能性も考えられます。

また、国庫に帰属させるためには、１０年分の管理費を支払う必要があります。

相続財産が比較的多くあり、その中に不要な土地が一部含まれているような場合は、固定資産税の負担等も考慮すれば、１０年分の管理費を支払って手放すのもありかもしれませんね。ですが、相続財産のほとんどが不要土地で占められているような場合は、この制度の利用が難しいと思われるので、今後、どれくらい利用されていくのか注目したいと思います。

以上が、今回の改正の注目点ですが、施行日はまだ確定していないですし、これから実務的な問題点などが色々と出てくるのものと思われますので、引き続き情報をフォローしていきます。