底地・貸宅地管理110番／事例紹介

▼ 目次
地代を受け取る手間を解消
地代の受領状況の確認
地代の滞納者への対応
借地権者の相続手続きへの対応
法定更新となっていた土地賃貸借契約の更新
更新料の減額を求めてきた借地権者への対応
地代滞納が続く借地権者への対応

地代を受け取る手間を解消

地代を持参して支払いに来る人のため、毎月末の週末は、地代を受け取るために在宅していることが常になっていました。

『底地・貸宅地の賃貸管理』の説明にお伺いする際に、1軒1軒、指定した銀行口座に振り込みをして頂くように伝えていき、振り込みに切り替えていくことができました。

～コメント～
言いずらいことを、伝えて頂けました。
振り込みについては、借地権者の方に伝えたことはありましたが「振込手数料がかかる。月に一度ぐらいは顔を見にきたい」と断られていました。合同会社TSCさんも同様のことを言われたようですが、丁寧に説明いただくことで、振り込みに切り替えていただくことができました。
今では好きな時に、子どもや孫の顔を見に行くことができ、大変、感謝しております。

地代の受領状況の確認

親から相続した、底地・貸宅地の賃貸管理にお悩みの方からのご相談。
土地賃貸借契約書の記載通りに、地代の支払いがなされないため、借地権者の方が地代を何月分まで支払いをしているか分からないということでした。

把握できる限りの、持参払い・振り込みの記録を確認した上で、1軒1軒、借地権者の認識を確認し整理していきました。

～コメント～
もやもやが解決しました。
土地賃貸借契約書には「毎月末までに翌月分を支払う」と記載されていますが、毎月・3ヶ月・1年まとめてと、借地権者がそれまでの習慣で地代を支払ってくるため整理ができずにおりました。

『底地・貸宅地の賃貸管理』をお任せしてからは、借地権者が地代をいつまで支払っているかを「月次管理報告書」で確認すればよくなりました。

地代の滞納者への対応

10軒の借地権者の内2軒が、6ヵ月以上、地代滞納をしているとのことで相談に訪れました。他の区画は問題がないとのことで、2軒の『底地・貸宅地の賃貸管理』を進めることになりました。

2軒の借地権者宅に訪問すると、6ヵ月滞納していた1軒は、滞納している認識がなく、地代支払い状況を照らし合わせることで納得頂き、滞納を解消いただきました。

もう1軒は、借地権者の方が痴呆になり、同居する子どもは、地代は引き落としになっているのだろうと、確認をしていない状況でした。

借地権者の経済状況から、一括での滞納解消が困難であることを依頼者に報告。分割払いでも滞納を解消いただければ良いとのことでしたので、分割払いに関する覚書を作成。無事に滞納を解消いただきました。

～コメント～
トラブルなく解決いただきました。
合同会社TSCさんは、確定申告を依頼している税理士からご紹介されました。滞納している借地権者の地代も、受領していることで所得を申告する必要があると説明を受け、納得できずにいると、弁護士に頼む前に相談してみるといいよとご紹介を受けました。滞納解消の話し合いも円滑に進めていただくことができ、大変助かりました。

借地権者の相続手続きへの対応

親から相続して初めての更新手続き。地代の増額改定、更新料の支払いを拒まれるのではないかと、相談に訪れました。

ご相談をお受けする中で、借地権者は亡くなり、お子さまと更新手続きを行うこと。お子さまとは面識もないとお聞きし、相続手続きの案内も必要なことが判明し、弊社が更新手続きを進めることになりました。

借地権者の方からお話をお聞きすると、更新料は親も支払っていた、地代の増額も仕方ないとのことで、金銭面での合意は得られました。

相続手続きについては、建物の相続登記は完了していたものの『借地権』に関しての記載がない、遺産分割協議書が作成されていたため、相続人の兄弟と再度『借地権』に関する遺産分割協議書を締結し、更新手続きを終えました。

～コメント～
借地権の相続までは、気にしていませんでした。
お亡くなりになった借地権者には、子どもが2人いたことは理解していましたが、建物の相続登記が完了していれば、建物の相続人を借地権者として手続きを進めていたと思います。

後々の問題とならないよう、適正な手続きを進めていただき、大変感謝しております。

法定更新となっていた土地賃貸借契約の更新

1軒のみ更新手続きを依頼したいと相談に訪れました。

お話をお聞かせ頂くと、借地権者は親戚で『土地賃貸借契約書は一度も作成していない』。地代は他の借地権者と同水準の賃料を受領しているものの「更新料」の収受していない。他の借地権者からは「更新料」を収受し、更新契約書を作成していると、それとなく話をしたことがあるが『今まで通りやりましょう』と言われたとの事でした。

親戚である借地権者の方と話をすると、借地権の相続手続きをしておらず、借地権の相続トラブルの懸念があることが判明。

借地権の相続権者を示す「遺産分割協議書」の締結、更新手続きをしておくことが良いと理解頂き「更新料」も収受する形での『土地賃貸借契約の更新手続き』を進めることができました。

～コメント～
親戚にトラブルが発生することまで考えませんでした。

親戚のため、兄弟姉妹がいることは知っていました。土地賃貸借契約書を作成していないと、借地権の譲渡以外の承諾行為を制限することができないことは理解していましたが、借地権の分割協議で親戚にトラブルが起こる可能性までは想定しておりませんでした。

借地権者の方に、相続手続きなどをご案内をするのは困難と理解し、全ての区画の底地・貸宅地の管理を依頼することにしました。

後々の問題とならぬよう、適正な手続きを進めていただき、大変感謝しております。

更新料の減額を求めてきた借地権者への対応

土地所有者からは、全ての底地・貸宅地の賃貸管理を任される場合と、一部の賃貸管理を任される場合があります。依頼されていない区画の方から、更新料の減額を求められたとのことで、対応を依頼されました。

借地権者にお話をお聞かせ頂くと、対象地は路地状敷地のため、一律の単価で更新料を請求しなくてもよいと考え、減額を要請したとのことでした。

借地権者も争う意思がある訳ではなく、他の区画でも全て一律の単価で更新料を請求されていれば支払うとのことで、請求額通りの更新料を受領し、更新手続きを進めることができました。

～コメント～
一律の対応の難しさを理解しました。

今回のようなことが今後も起こり得ると考え、全ての区画の底地・貸宅地の賃貸管理を、合同会社TSCさんに依頼することにしました。

『誰しも損はしたくないものですから』と、1軒1軒の対応を進めていただき、大変感謝しております。

地代滞納が続く借地権者への対応

宗教法人のご住職より、檀家でもある、借地権者が地代を滞納していると相談を受けました。借地権者は、年金生活者だが、子どもから支援を受けられないものかと、困り果てた様子でした。

借地権者と面談したところ、子どもには話はしているが、相続するつもりもないので、何とか工面して貰いたいと言われた。自分の代で終わりにするにも、解体費用の捻出もできないとのことでした。

そこで、土地賃貸借契約を解除し、建物の権利を移転。借地権者の死亡を終期とする、建物の使用貸借契約を締結することをご提案。

ご住職としても、檀家の面倒を見ていき、将来は、新たな借地権者を迎え入れることで解決を図れることは良いとご理解いただき、手続きを進めました。

～コメント～
こちらの事情を踏まえて対応頂けました。

こちらの立場上、借地権者の方に、立ち入った対応をすることができずにおりました。しかしながら、他の檀家の方にも地代を滞納していることが判明してしまい、どうしたものかと悩んでおりました。

合同会社TSCさんには、想定していない方法をご提案頂くだけでなく、顧問税理士にも税務上の確認までお願いすることになりましたが、真摯に対応頂き感謝しております。