ビル大規模修繕事件
こんにちは。
ビルの大規模修繕をするには、莫大な費用がかかるだけなく、計画や設計、工事管理を任せる建築士事務所への委託費用もかかると知って驚きましたね。
さて今日は、ビルの修繕工事をした後に請負代金が払えなくなったことが問題となった「ビル修繕事件」（最判平成7年9月19日裁判所ウェブサイト）を紹介したいと思います。
1 どんな事件だったのか
長谷川正氏は、高島宗雄に家賃月額50万円、期間3年間でビルを貸し出す契約を結びました。高島氏は、ビルを改装して、レストランやブティックなどの営業施設にすることを計画していたことから、賃貸借契約では高島氏が権利金を支払わない代わりに、ビルの修繕に係る工事費はすべて高島氏の負担にするとしていました。高島氏は、店舗工業株式会社との間で、ビルの改修工事を5180万円で施工する旨の請負契約を締結しました。ところが高島氏は、店舗工業に工事代金2430万円を支払ったものの、残りの2750万円を支払わずに行方不明となっていました。そのため、店舗工業はビルの所有者である長谷川正氏に対して不当利得返還を求めて提訴しました。
2 店舗工業の主張
わが社は、高島氏の依頼を受けて工事を請け負たものの、その請負代金の全額を回収できないという損失を被った。他方でもともと廃墟同然のビルが、わが社の工事によって立派な商業ビルとしてよみがえり、長谷川氏は価値が飛躍的に増加したビルを取得している。このような場合、長谷川氏は法律上の原因なく利益を得ているのであって、わが社の損失と長谷川氏の利得との間にも直接の因果関係があるので、その利得の返還を請求することができるはずだ。
3 長谷川氏の主張
ビル工事の請負代金に関して店舗工業に損失が発生したというためには、その工事の下請けに対して現実に代金を支払っている必要があるはずなのに、店舗工業はまだ下請工事代金の全額を払っていないので、損失があるとは言えないのではないか。また、私は高島から権利金を取らずにビルを賃貸した代わりに、工事費用償還請求権を放棄してもらう特約を結んでいたのだから、利得はない。
4 最高裁判所の判決
店舗工業が建物賃借人の高島氏との間の請負契約に基づきその建物の修繕工事をしたところ、その後高島氏が無資力になったため、店舗工業の高島氏に対する請負代金債権の全部または一部が無価値である場合において、その建物の所有者である長谷川氏が法律上の原因なくして修繕工事に要した財産及び労務の提供に相当する利益を受けたということができるのは、長谷川氏と高島氏との間の賃貸借契約を全体としてみて、長谷川氏が対価関係なしにその利益を受けたときに限られるものと解するのが相当である。
長谷川氏と高島氏との賃貸借契約において何らかの形でその利益に相応する出捐ないし負担をしたときは、長谷川氏の受けた利益は法律上の原因に基づくものというべきであり、店舗工業が長谷川氏に対してその利益につき不当利得としてその返還を請求することができるとするのは、長谷川氏に二重の負担を強いる結果となるからである。
建物の所有者である長谷川氏が店舗工業のした工事により受けた利益は、建物を営業用建物として賃貸するに際し通常であれば賃借人である高島氏から得ることができた権利金の支払を免除したという負担に相応するものというべきであって、法律上の原因なくして受けたものということはできず、これは賃貸借契約が高島氏の債務不履行を理由に解除されたことによっても異なるものではない。そうすると、店舗工業の不当利得返還請求を棄却すべきものとした原審の判断は、結論において是認することができる。
よって、店舗工業の上告を棄却する。
5 建物賃借人の無資力と不当利得
今回のケースで裁判所は、建物賃借人から修繕工事を請け負った者が賃借人の無資力を理由に、建物所有者に対して不当利得返還請求が認められるのは、建物所有者が対価関係なしに建物修繕の利益を受けたときに限られるとして、建物の修繕を請け負った者による不当利得返還請求を認めませんでした。
今回の判決について、大法廷判決ではないので過去の判例を変更するものではない、あるいは実質的に変更しているのではないか、という議論がなされている点についても注目してもらえれば幸いです。
では、今日はこの辺で、また。