不動産の価値が分かるようになろう。：家の購入記１

前回までで、家を買うことを決意した僕は、まず、
「不動産の価値が分かるようになること」
が第一歩だと思った。

家を買う理由は様々だし、家を売る理由も様々だと思うけど、不動産の価値がどのように決まっているのか？を知ること、その業界で流れているロジックを知らないと、話の土俵にも上がれない。

「うーん、だいたい、これだとこのくらいでは？」というロジックを知っていないと、高値づかみをしてしまうし、価格交渉をするにも相手にされないだろう。

ということで勉強をはじめた。

不動産の価値＝土地の価値＋建物の価値

ヤフー不動産などの不動産ポータルサイトでは分かれて表示されていないけれど、サイトで表示されている金額、つまり、家の価格は土地の価格と建物の価格の合計になっていて、この２つには大きな違いがある。

土地は壊れない

当たり前だけど、土地は、何年経っても何百年経っても、土地のまま。

何万年となると、その土地がなくなっちゃうこともあるかもしれないけど、我々の寿命の間に、その土地がなくなっちゃうということは、ほぼない。

土地っていうと、「土」って感じだけど、不動産の勉強をしてみると、どちらかというと「そのエリア」というか「空間」というかが、自分のものになるという感じっぽい。

だから、価格の変化というのは、イコール、「市況の変化」のみとなる。

つまり、周りの変化で、例えば、その土地の周辺が寂れてしまった、もしくは栄えてきた、地震があったとかなどの事情、つまり「人気度」や、

インフレやデフレ、不動産投資の活況さとか、土地にまつわる政策とか、そういった経済面の浮き沈みとなる。

難しく言うと、「土地は減価償却がない資産」となる。

建物は壊れる

逆に建物は時間とともに壊れていく。
だから、時間とともに価値を失っていく。

「俺の家はまだまだ新品同様だ！」
「うちの家はぼろいから」
とか言っていても仕方がないので、目安が定められている。

耐用年数ってやつで、木造は２２年、RCは４７年で価値が０になるとか法律で決められている。

もちろん、その年数で住めなくなるわけじゃないし、実際には個別で判断されるけど、一般的には「価値がほぼ０と判定されますよ」というわけだ。

ただ、多かれ少なかれ、建物は、土地と違って、どんどん価値が下がっていく。

だから、土地値比率が高いものを買おう

とすると、同じ３０００万の木造住宅の物件でも、
A、建物２０００万＋土地１０００万
B、建物１０００万＋土地２０００万
ならば、２２年後はAは１０００万で、Bが２０００万で売れそうということになる。

もちろん、こんなに単純化できる話ではないけど、これがベースで、そこから個別の物件について肉付けが行われるというわけ。

それなら、できるだけ土地値比率が高い物件を買っておけば、売却するときに損することも少ないよね、ということになる。

運のいいことに、土地値比率以下で売り出されている物件を見つけたら、売るときには買ったとき以上の値段で売れるのだから、家賃は永遠にタダになる、なんてこともある。

問題はその判定が難しいということ

問題なのは、それらの価格を出すのが難しいということ。

「土地値はいくらなんだろう？」
「建物はいくらなんだろう？」
というのが分からないし、正解はないのだけど、近づくための方法がいくつかある。

１，原価法

これはこの建物をもう一回作ったらどのくらいになるの？という観点から計算するもの。

２，収益還元法

そのエリアの家賃から、建物の利回りを計算して、物件の価格を出すというもの。

３，取引事例比較法

そのエリアで似たような物件の過去の売買事例から、「これだったら、このくらいじゃない？」と判定するもの。

というんだけど、分かんないですよ。

原価法はよくよく建築のことを知っていないと出来ないし、収益還元法はアパートとか買うときならいいけれど、住宅は戸建賃貸が少ないので計算しづらい。
取引事例比較法は、レインズを僕達一般消費者は見られないから分からない。

それにプロがそういう手法を用いて判定したって、「どのプロもこの価格で１万円単位で一致しました」というようにならないのが不動産。

だから、僕のような素人の買い手は「だいたいの目安が分かればいい」と思った。

「だいたいの目安を知るために」

「売っている価格から積算する」

まず、最初に、売っている価格を見てみることにした。

売っている価格というのは、「このくらいでは売れるんじゃないの」の上限値とも取れる。

だって、売るときは、「このくらいの金額では売れそうです。値下げを要求されることも考えて、少し上の金額で出しましょうか？」となるでしょう？

だから、その上限金額を見てみることにした。

1. 家をほしいエリアで、土地だけで売られているところの価格をチェックする。

2. 同じエリアで、家の価格をチェックする

3. １と２を引き算すると、だいたいの建物の価格が出る。

4. これを数多くやると、そのエリアの土地と建物の大体の価格が分かるようになる。

「路線価から土地値を推し量る」

さっきは上限値だったので、今度は下限値から推定をしてみた。

路線価は調べればすぐに分かるので、路線価を調べる。
公示価格（国が土地を買うときの価格）の八掛けが路線価だと言われているので、路線価が分かれば、公示価格が分かる。

そこで、この公示価格と、上の売られている土地の価格を比べると、どれだけ乖離しているか？が分かる。
また、この公示価格を１．１倍〜１．２倍したものが実勢価格（市場価格）の目安とも言われるけど、人気度によって倍率は変わる。

少なくとも、それがその土地値の下限値とも言えるし、実勢価格と売出し価格が離れているということは、「おっ、この地域は今、アツいのかな」という感じにもなる。

補足資料：

補足資料として、国交省がやっている不動産情報ライブラリなども見て、それらの情報を補足していった。

これを定規として、相場を見ていく

これで一定の目安、つまり、物件を見るうえでの定規ができたので、今度は、これを利用して、相場を見ていくことになる。

不動産は一点もの。
同じ立地に違う建物は建てられないから、それぞれの物件はそれぞれに固有の事情がある。

今度はそれらの事情を見ていったときのことを書きたいと思う。