マンションを買うか、一戸建てを買うか？：家の購入記４
僕はずっとマンション、妻は戸建てとマンションということで、僕は一戸建てに暮らしたことがなかった。
面白いのは、戸建てを仲介していたり、戸建てに住んでいる人はマンションの悪口を言うし、
マンションに住んでいたり、仲介している業者は、戸建ての悪口を言うということ。
戸建て派の人は、マンションの「管理費・修繕費」と「騒音問題」を挙げる人が多かったし、
マンション派の人は、管理費・修繕費については「たいした金額じゃない」と一蹴し、「戸建ては管理が大変。マンションはラク」という意見だった。
どちらも一理あって、それぞれ重視するところによって決まるということだと思うけれど、僕はどちらでも良かったので、探すうちに二転三転してしまった。
最初は戸建てを探した
以下の理由から、最初は戸建てを探した。
管理・修繕に裁量権がある（自分で工夫ができる）
マンションは強制的に金額が決まり、月々、払わなくてはいけないし、支払いに終わりはない。しかもその分は共有部分の金額で、専有部分は別腹。
戸建ての場合は、自分で考え、自分で手配し、自分で管理しなくてはいけないけど、その分、工夫はできる。最悪、DIYである程度乗り切ることさえできる。
しかし、戸建ての場合、マンションよりも外壁率が高いからメンテナンス費が高いという噂がある。だが、マンションもマンションで管理会社がぼったくったり、横領したりという話も聞くので、どっちもどっちかも。
マンションの最後はスラム化。だから、必ず出口を考える必要がある。
マンションはスラム化の心配がある、というか最後は必ずスラム化する。スラム化したら、少ない住人でマンション全体を支えなければいけない。戸建てだって、街全体がスラム化する可能性はあるけど、支えるのは自分の家だけで済む。
建て替えという選択肢もあるけど、マンションの管理を見てみると、正直、ほとんど無理なんじゃないかなと思ってしまう。自分で考えても年金生活になって、数千万とか建て替えで負担できるのだろうか？戸建てと違って自分の一存で金額を工夫できないからツライ。
目端の聞く人は、築浅のいいところで売り抜けていってしまう。そういった人がどんどん抜け、結果、残った人と途中で安値で買った人とで老朽化したマンションを支える。そう考えると、管理・建て替え、どんどん厳しくなりそうだし、自分もどこかで売り抜けた方がいいという結論になってしまう。
マンションは駐車場が遠い・・・僕達は車をよく使うので、車が遠いとツライし、車に忘れ物をした時や、急いでいる時など、機械式駐車場だったりすると、もう本当に不便そう。
マンションはあくまで「共同生活」という感じで、自由がない・・・自転車も自由に停められないし、管理規約で会社にしたり、事務所にしたりが禁止されていて、できないところもある。
土地がある・・・マンションは土地の所有分が少ないから、価値が低くなっていく建物部分が価格の大半となる。今はマンションの方が値上がりしているけど、将来はどうか分からない。ある程度、確実な「土地」を持っていた方がいいかも・・・。
現時点で、マンションよりも戸建ては値上がり率が低い・・・マンションは２０１３年のアベノミクス以降、2倍くらいになっているけど、戸建ては1.2倍くらい。もちろん、それなりの理由があるにせよ、2倍は高すぎるでしょ。
自分たちがうるさい・・・我々は多分、普通の人よりうるさいと思う。もうすでに2人とも地声が大きい上に、僕は鼻歌を歌うこともあるし、妻は趣味でガンガン音を出したりする。だから、マンションは生きづらいかも。まあ、今も賃貸マンションなのだけど・・・（苦情はまだ無い）。
だけど、戸建てを探すうちに、「やはり、マンションの方がいいのでは？」と思いはじめた。
戸建てを探すのはとにかく難しい
戸建てを探していくうちに痛感したのは、「戸建てを探すのはとにかく難しい」ということだった。
それは、
立地・エリア・接道・ハザードマップなどの条件の他に、境界、雨漏り、シロアリ、構造、材質などの建物自体の知識も知って、見抜けないとダメで、もう守備範囲が広すぎて、カバーするのが大変。さらに加えて近隣情報となるともういっぱいいっぱい。
マンションは接道とかは考えなくて済む（マンションで接道2メートルとかありえない）し、建物も木造じゃないので、シロアリとか考えないで済むし、間取りも一定だし、もう選ぶのが遥かにラク。
しかも、これらを「自分で調べないといけない」。仲介業者に聞いても分からないことが多く、売り主さんに聞いたり・・・。売るものの材質とか、そういうのはまとめといて欲しいものですよ。
布基礎とかベタ基礎とか、屋根の材質とか、「そんなの気にしないで、みんな買いますよ」とか言われたけど、ほんとかいな？
戸建ては災害に弱い・・・当たり前だけど、マンションの方が強い。だから、雨風地震のたびに怯えるのか・・・と思うと、マンションがうらやましくなってきた。
そして、だから戸建ては保険料が高い
階段がある・・・家の中に階段がある生活というのをしたことがないので、心配だった。階段のある家、眠気を感じて上に行ったら、眠気冷めちゃうんじゃ？とか、老後大丈夫かな？と思うし、階段があるがゆえに、2階にもトイレが必要だったり２重に設備が必要だったりするので、フラットのマンションの方が住みやすいし、効率的だよなあと思う。
マンションは間取りもみんなほとんど一緒なので、間取りは、さっと見るだけで済む。広いか狭いかくらい。
ゴミ捨て場と町内会・・・ゴミ捨て場が遠かったりすると、ゴミを持ったまま遠くまで行くことになる。うちの賃貸マンションの周りの戸建ての人は車でゴミ捨てに来ている人もいた。やっぱり、そういう物件は意外と多い。また、町内会の活動も色々。マンションは24時間ゴミを出せるという。
マンションの方が立地がいい・・・やっぱり、当たり前だけど、戸建てに比べると、マンションは立地がいい。駅前や栄えている場所にあるから、車には遠くても、歩ける距離で生活が完結してしまうかも。
資産性が高い・・・土地値比率が低いけど、立地もよく、間取りも一定で、建物の心配もないので、売り買いしやすい。だから、取引が活発になる。そして、今は値上がりを続けている。
マンションはみんなで戦える・・・修繕とか管理とか、住人全員で戦える。一戸建てだと、たった一人で戦わないといけない。マンションの方が大きな金額になるので、割引も大きいだろう。
騒音・・・上で自分たちがうるさいと書いたけど、深夜で車で出かけるときとか、駐車場が遠いマンションの方が逆に迷惑にならないのでは？とか、思ってきた。
ということで、戸建て探しに心が折れて、マンションを探し始めることにした。
防犯面について、みんなマンションのメリットとして言うけど、3階以上ならまだしも、一階二階なら変わらないと思う。
戸建て住宅を内見しても危なそうな窓はみんな格子などで塞いでいる等、それなりの対策をしているように見える。
マンションによるだろ、とも思う。
あくまで僕の話だけど、賃貸マンションと今の戸建てなら、前の賃貸マンションの方が危なかったと思うし、実家のマンションなどもどうだろうと思う。
結局のところ、マンションでも戸建てでも、お金をかければ、セキュリティを上げることはできるから、物件によるんじゃないの？と思い、ここでは入れなかった。
マンションを探し始める。
マンションは戸建てよりも建物に関しては楽だけど、それはそれなりに気をつけることがたくさんあった。
マンションで気にするのは、管理だけ
管理費修繕費の金額
長期修繕計画（と積立金額）
ルール（管理規程）
逆をいえば、気にするのは「管理」だけ。
しかも、一箇所（議事録など）に情報が集まっているので、戸建て選びと比べると、もう本当にラクだなあ・・・と驚いてしまった。
その中で条件としては、
駅チカ・・・このマンション爆上げの中でも駅から遠い物件はその恩恵を受けられていないと聞く。だから、駅チカを狙いたい。
150戸以上・・・「低層階の小さなマンションに住みたい」と思っていたけど、それらはお金持ちが住むところ。
戸数が少なければ、一棟をその戸数で支えることになるから、管理費修繕費は高くなる。逆に多ければ楽になる。その目安が150戸らしい。
実際に物件を調べてみても、その傾向は高く、戸数が少なければ少ないほど管理費修繕費は高かった。
ということで、早速、いくつか物件に当たりをつけ、マンションを内見しにいくことにした
マンションを見に行った結果、分かったこと
そして、見に行った結果、マンションの方がいいなと思った点は、
玄関とか共用部分が豪華・・・やっぱり戸建てとはゴージャスさが違うし、オートロックの仕組みとかの進化が著しい。
洗面台が豪華・・・どうして、戸建ては小さい洗面台なのだろう？マンションは豪華だよね。
フラットで住みやすそう・・・やっぱり、効率的だし、抜けがあるから広く感じる。戸建てはゴテゴテしている印象もあって、「やっぱりマンションは住みやすそうだな」と思ったし、老後も安心そう。
となんだかいきなり話のレベルが落ちたような感じになったけど、実は実際に見に行って、いいなと思ったのは上くらいなもので、どちらかというと「メリットだと思ってたところがそうでもないな」と思ってしまったので、それを次に書きたい。
マンションを実際に見て、感じたことは、
本当にマンションは管理状態がバラバラ・・・僕が思っていたのは、「ほとんどのマンションは大丈夫だけど、一部だけ管理に問題を抱えている」という印象だったけど、実際は「結構な割合で問題を抱えている」っぽい。
築１０年とか１５年とかで売りに出ている場合、「ああ、大規模修繕の時期か」とピンと来る。話を聞くと、「大規模修繕計画でもめている」とか「積立金が足りないから一時金の予定がある」とか、「管理費修繕費の値上げがある」などがある場合が多い。
築５年くらいで管理費修繕費が最初に上がりはじめることが多い。・・・新築で極端に低く抑えていると、ここでドーンと上がる。
１０年１５年で1回目の大規模修繕をやっていなかったり、つまづいたりしていると、その後、20年30年の配管工事などはまずできないんじゃないかと勘ぐってしまう。
つまり、売り主は、こういったことから逃げようとしている場合も多いということ。何か揉めていたり、負担があったりするのかもしれない。買ったら、すぐに、その当事者になる。それが悪いということではないけど、何が起きているかは事前にちゃんと聞いておかないといけない。
目安は一度目の大規模修繕のあと、一戸あたり100万が積み上がっていないと危険らしい。
外壁に水がしみていたり、階段天井が汚かったりなど、やはり、中古マンションの場合、共有部分が汚いところも多い。
そして、その場合は、管理費・修繕費が低すぎたり、運営が杜撰だったりという可能性がある。
管理状態がいいマンションは、逆をいえば、「管理費・修繕費が高い（ちゃんと妥当な額を積み立てている）」＋「管理が厳しい（窮屈）」とも言える。
メンテナンスがラクだと思ったが、実際は一筋縄では行かない・・・良くも悪くも合議制だから、意見がまとまらずに進まない場合もある。戸建てなら自分ひとりで決定できる。
戸数が多いからみんなと一緒に戦えると思ったが、それが裏目に出ることも多いみたい。
そもそも管理意識が希薄な人も多いらしい・・・賃貸の延長という意識の人も多く、管理業務に協力を得られないというケースも多いと聞く。
住民の属性が悪かったり、外国人で意思の疎通が取れなかったりすると、より事態は悪化する。
管理が悪かったり、話がまとまらなかったりすると、安値でも売って逃げる人が続出する。そうすると、だんだん住民の属性が下がっていき、さらに事態は悪化する。
管理費・修繕費の滞納が増えると、その督促業務も加わるし、修繕もできないしで、身動きが取れなくなり、マンションはボロボロになり、スラム化していく。
管理会社も味方ではない・・・不必要に豪華な設備を提案してきたり、一部の住民しか得しないことを提案してきたり、それに賛成する住民がいたり、はたまた管理会社が横領したり、倒産したり・・・、意外に身近にいくつもそういう事例を聞いた。これなら、逆に戸建てで自分と業者だけの関係の方がシンプルなのでは？
分譲の管理はぼったくり？・・・収益物件の大家さんは管理修繕を賃料の8％以内に抑える努力をするらしいけど、これに照らすと、一般の分譲の管理はかなりこれより高いらしい。ただ、管理会社はビジネスとして業務を行っているので、どうにか売上を増やそうと仕掛けるというのは当たり前だよなとも思う。だから、住民がしっかりしないといけないのだけど、それで得する住民と損する住民で揉めたり・・・などするらしい。
駐車場の問題・・・マンションの駐車場は、部屋から遠いだけでなく、平置きの場合は空きがなく、機械式駐車場の場合は空きが多いという悩ましい問題がある。さらに、駐車料金はマンションの修繕費に組み込まれていて、逆をいえば、マンションの駐車場に空きが多ければ、修繕費は滞ることになる。
機械式駐車場・・・取り扱いの説明を聞いたけど、いや、本当にめんどくさい。車に忘れ物とかしたらと考えるとキツすぎる。それに車種の制限もあったりする。朝などは出庫待ちで行列するそうです。
だから空きが多い・・・隣の月極駐車場にわざわざ借りている住民もいて、そこがいっぱいになっていたりする。
メンテナンス費が高い・・・機械式駐車場はメンテナンス費が高いと聞くし、大規模修繕も必要だ。それには機械式駐車場に停めている人の駐車料金を充てる。なのに、住民はそこに停めず、敷地外の月極に停めたりする。自分たちで自分たちの首を締めているのは分かっているはずなのに、利便性には変えられないのだろう。
平置きの駐車場
空きがない・・・平置きの場合、「駐車場に空き無し」。本当にそんなのばっか。
あるところは立地が悪い・・・平置きの駐車場が作れるということは、逆を言えば、立地があまり良くないということにもなる。もしくはめちゃくちゃ高級か。
ゴミ出し24時間の実際・・・24時間可能と聞き、楽しみにしてみれば、マンションはマンションの中が大きいので、ゴミを持って、エレベーターに乗り、廊下を歩き、集積場まで出しに行くだけで、「これ、一戸建てより遠いだろ」と思った。
管理人・・・ゴミの出し方とか駐輪場とか、マンションは共同生活だからルールがあるのは当然なんだけど、エントランスにいる管理人さんはみんな怖そう、うるさそうなんだよね。
管理する＝偉いと思っちゃう人・・・こういう人もいるから、張り紙の内容などから、「うーん」と思ってしまうマンションがいくつかあった。
他人の支配を受けたくなくて買うという面もあるのに、これはちょっとイヤかも・・・何をするにも他人の許可を得たりしなくていいのが持ち家のメリットだったりするのになとも感じた。
そして、何より、ネックだったのは、
値段が高い＋同じ売れないならマンションの方が地獄
値段が高い・・・もう築浅の中古マンションの金額を出せば、普通に新築の一戸建てを買えるくらい、価格が上がっている。
戸建てとマンションの両方を見ていると、「ちょっとマンションの値付けはおかしいんじゃないか？」と思うくらい強気。
前回の「今、買い時か？」で触れたけど、マンションは買い要因のひとつ「相続税対策」が無くなりそうなので、ちょっと今、買うのは得策じゃないかもと思う。
同じ売れないならマンションの方が地獄・・・資産性が高いから売りやすいと言われているけど、売れなかったらマンションの方が地獄
戸建てなら、売れないならボロボロになっても、税だけ払って住み続ける、更地にするという、いくつかの戦法も取れるけど、マンションは更地にすることもできないし、税に加えて、管理費・修繕費をその間、ずっと払い続ける以外の戦法はない。
ということから、「ちょっと、とてもマンションは買えないな」と思い始めた。
売っているモノは誰かがいらないと思ったモノ
ここで痛感し始めたのは、「売っているモノは、誰かがいらないと思ったモノ」だということ。
戸建てにしろ、マンションにしろ、売り主はどんな事情にしろ「いらない」と思ったから、売りに出たわけで、その物件は何か問題は必ず抱えている。
割安なマンションを見つけ、「なんで、このマンションはこの値段なのですか？」と聞けば、不動産業者は「オーナーさんはとてもいい人なんですよー」などと言う。
だけど、よくよく調べてみれば、「大規模修繕間近で一時金の負担予定」があったり、戸建てでも「外壁工事間近」だったりし、「この価格の値段の理由」は必ずあった。
考えてみれば「メンテナンスに問題がないマンション」が売りに出されるよりも、「メンテナンスが滞っているマンション」が売りに出されるケースが多いだろうから、中古を探している人が「問題を抱えている物件」に行き当たる率は高くなるのだろう。
ということで、戸建ても難しいし、マンションは嫌だとなって、家探しは暗礁に乗り上げてしまった。
結局、どっちもどっち。
「どちらのデメリットをより許せるか？」
という観点で選ぶしかない。
僕は、最終的に戸建てに戻るのだけど、その前に、
「売っているものをそのまま買うのは、愚かな気がする」
「ただ住むだけなのに、そんなに大きな金額を使うのか？」
と言った疑問がうずまき、次は一旦は違う道を探ることになった。
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