物件選び１：「エリア」の条件：どの地域で物件を探すか？：家の購入記８
さて、今回からは、住宅に当たっての具体的な基準、自分で決めた基準を書いていきたいと思う。
まず、最初は、物件のエリア。
何を条件にして物件を選んだか？を記録していきたい。
都市機能誘導区域か居住誘導区域にあること
「将来、負動産になりませんように」というのが、エリアを選ぶときの唯一の最大の願い。
建物は建て替えられるけれども、エリアや立地は動かせない。
だから、エリア選びは本当に大事。
僕も色々調べたけれど、これは意外と簡単で・・・というか、これを守っていれば諦めはつく位のことだけど、「都市機能誘導区域」か「居住誘導区域」に物件を買うということ。これだけ。
人口減が明らかになっている今、普通の民間企業に勤める僕達よりも、ずっと人口減について具体的に心配し、そして、対策を練っているのが自治体。
「どのくらいのペースで人口が増減しているのか？」から始まり、「どのくらいのペースで、また、どこの地域で、将来、人口が減るのか？」の推計まで出してくれている。
そして、その結果、将来、インフラが維持できなくなることを考え、「こことここは栄えさせて、ここに住んでもらいたい」というような都市計画を発表している。
それが、
都市機能誘導区域・・・各市や区などの中心となる区域。学校や病院、商業施設などを積極的に集めて、ここに遊びに来たり、働きに来たりして欲しいと自治体が設定している地域。
居住誘導区域・・・１の都市機能誘導区域に通ったり、遊びに行ったりする人たちに住んでほしいと思っている地域。ここは住むためのインフラを保ち続けますよ
というもの。
逆をいえば、その他の地域については、インフラの維持ができなくなるかもしれないですよ、ということでもある。
「自治体名」と「居住誘導区域」で検索をすると、簡単に見つけられる。
見てみると、「ここは減り続ける」「ここは変わらない」など、具体的な予想が書かれていて、ゾクゾクする。
居住誘導区域の端っこではないこと
どんなに真面目に考えたって、将来のことは分からない。
だけど、そこが寂れてしまうということは、その自治体全体のエリアがもうダメということになるし、その自治体はそこを守り切るべく、最後までコミットするはずだ。
さらに、それに加えて、ダメになっていくのは、必ず、エリアの端っこからなはず。
都市機能誘導区域は、居住誘導区域に囲まれていることが多いので、問題ないけれども、居住誘導区域の端っこになると、自治体の将来予想よりも未来が悪かった場合、侵食されてしまうことになる。
だから、それらの地域に含まれていることの他に、居住誘導区域の端っこではないことを条件とした。
自分たちが端っこではなく、前にも後ろにも横にも家や店が続いているところ。
これだけで様々なダメだと言われているエリアをかなり省くことができる。
このエリアに含まれていることを条件にすると、自動的に、市街化調整区域とかを省くことができるし、人口がすごい速度で減る地域も省くことができる。
さらに、よく言われているダメなエリアの条件の
２年以上、新築が売れ残っているエリア
買い物施設（スーパー・コンビニ）がまったくないエリア
バス便しかないエリア
などを省くこともできる。
さらに、良いエリアとされる、
住みたい街ランキングに通える地区
コンビニが近くにある。
近くに人が集まるところがある。
神社・寺
観光資源
学校
マーケティングに強い店があるエリア（スタバとか）
などもある程度、含むことができる。
さらに人の出入りが多いところであれば、尚良し
上記のエリアにあり、というか、必ずそのエリアにしかないと思うけど、「人の出入りが活発なところ」だと、物件の取引が活発化されやすいので、なお良いらしい。
ハザードマップ
正直、最初は「絶対にハザードマップに引っかかっていないところ」と思っていたけれども、そういうところは、だいたいにおいて、「山の上」だったりする。
それで、その山の下には土砂災害警戒地域があったりするので、「うーん、下が崩れたら、上もそれなりに落ちていくんじゃないの？」なんてモヤモヤした気持ちになっていた。
そして、なにより、山の上は栄えていない。
それに、道は狭いし、大きな道路に出るまで、細い道がグネグネ続いたりする。
加えて、起伏が大きいから、自転車でも苦行になる。
もし、最初が上り坂なら、出勤時に汗だくになってしまうだろう。
これは不動産仲介会社の人にも言われたことでもあるけど、首都圏においては、「栄えているのは湾岸地域」だ。
電車も道路も湾岸を通っている。
なら、駅も湾岸にあり、内陸部はバス便だったり、モノレールだったりする。
だから、ハザードマップに引っかかっていない地域＝将来、負動産になりそうな地域という印象すらあった。
しかも、実際には、ハザードマップに引っかかっていない地域に災害被害があったりする例もあるから、なかなか難しい。
災害が起きると、「ハザードマップくらい見て、家を買うだろ」と吐き捨てるような意見を言う人もいるけれど、実際、液状化の確率が高い地区は家やマンションが飛ぶように売れている。
もちろん、対策もされているのだろうが、自分の家は大丈夫でも、道路などがダメになることもあるだろう。
さきほどの居住誘導区域や都市機能誘導区域が、ハザードマップの警戒地域ど真ん中だったりもする。
だから、ここらへん、どうしようか？迷った。
気にする人はどれだけいるのか？
そこで会う不動産会社さんに「みなさん、ハザードマップを気にしますか？」と聞いてみた。
「自分が気にしない」とその物件を購入しても、気にする人がいるなら、今度はこっちが売るときに困るということになる。
だから、どの程度、気にするのか？知りたかった。
何人かに聞いたけれど、「半分くらいの人が気にする」らしい。
そして、その中でほとんどの人が、たとえ、引っかかっているとしても、リスクを納得して買っていくとのこと。
ハザードマップで保険料は変わるのか？
僕は当然変わると思っていたが、変わらないとのこと。
数日前に、損保各社が「今度から何段階かに価格を分ける」というニュースが流れていたので、この流れが変わるかもしれないけど、それでも、ハザードマップというよりは、過去の災害の履歴で料金が変わるようだ。
対策がされていれば、ほぼ価値は保全される
実際にどうだったか？は別として、「こういうリスクがあるから、基礎が◯センチ上がっているんですよ」とか言われれば、その物件が嫌われるということはなさそう。
そういうハザードマップに、例えば、洪水のマップに引っかかっているエリアの家を見てみると、みな、基礎が高かったりしていて、「ほー、みんな、さすがだなあ」と感心した覚えがある。
正直、想定を超えた災害が起きてしまえば、それが無効化されてしまうのかもしれないけど、そんなのはハザードマップに入っていないところも同じ。
以上のことから、ある程度のリスクは受け入れることにし、「土砂災害警戒地域」以外は状況を見てOKとすることにした。
その土地の昔の状態：もともと何だったか？
現在の状態をハザードマップで確認するだけではなく、その土地の昔の状態を知っておくことは、地盤の強さを確認するのに役に立つという。
古地図や土地条件図などを確認して、昔は何だったのか？を調査する。
その結果、気をつけなくてはいけないのは、
水辺を埋め立てした土地
河原・池・沼
丘・・・盛土などで地盤が弱い可能性がある。
墓
窯跡・・・クズなどが多量に出土することがある。
らしい。
奈良などだと史跡で歴史的価値のあるものが出てきたりして大変だったりするらしいから、史跡が周りにある場合はそれも気をつける。
エリアのまとめ
上記をまとめると、エリアについては、
都市機能誘導区域か居住誘導区域に買う
居住誘導区域の場合は端っこよりも真ん中よりを選ぶ
場合によってはOK
ハザードマップは見ておくが、許せるものは許す。
土砂災害警戒地域は避ける
嫌悪施設も許せるものは許す。
一応、古地図や土地条件図などを確認して、昔の状態を一通り見ておく
ということになるだろうか。
次はいよいよ物件について見ていこうと思う。