僕の場合の賃貸の「退去」と「退去費用」（前編）：住宅購入記 番外編
家を買ったら、引っ越すわけだけど、引っ越すのであれば、今の賃貸マンションは引き払うことになる。
家を買った当初は、「面倒だし、今の賃貸は住みやすいから、引っ越しは、もうゆっくりでいいよね。」なんて話していた。
あわよくば、引っ越さないで、速攻、貸しに出す・・・なんて想像すらしていたほどだけど、一度、買ってしまったら、支払う家賃がもったいなく感じてしまい、一刻も早く引っ越そうという決意に取り憑かれてしまっていた。
そこでまず最初の関門が、この「今、借りている賃貸のマンションの退去」ということになる。
※ 長くなってしまったので、２回に分けたい
賃貸の「退去費用」、こんな不公平なことがあるか？
僕は常々、賃貸の退去費用ほど不公平なまま生き残っている商習慣はないとすら思っている。（いや、あるのかもしれないけど。）
僕は店舗・事務所・自宅など、色々なところを借りて、退去もしてきたけれど、毎回、「こんな不公平なことが許されるのか？」と腹立たしく感じている。
もちろん、店舗など法人で借りている場合は住宅と違って、もっと厳しい。
文字通り「原状」となることがほとんど。
個人の場合はそれよりは緩やかだけど、それでも、問題点は変わらない。
いきなり愚痴から始まってしまったが、退去費用は
こちらで業者を指定できない・・・事務所や店舗なら可能なこともあるけど、住宅はほぼできない。向こう（大家側）が高い業者を使っていても、手数料を抜いていても、こちらから拒否することができない。
単価が不明瞭・・・単価を出してくれる管理会社や大家さんもいるけど、書いていない精算書（一式）とかあるからね。単価があっても高いかやすいかの判断は分かりづらい。
工事内容が不明瞭・・・本当にそこをやる必要があるのか？どの程度やる必要があるのか？勝手に決められてしまう。
ということがほとんどで、あり得ないほど借りている側に不利である。
店舗や事務所のときは契約書に定めがない場合は、こちらで業者を探すこともできるし、見積もりも取ることができるから、知識もつく。
だから、「ちょっとここ、この単価はおかしいでしょ？」とか、毎回戦って、なんとかしてきた。
そうすると、簡単に修正してきたりするから、逆にタチが悪い。
それは「バレないかもしれないから、ちょっと乗せとけ」という証拠じゃないか。
ただ、こうやって戦うのも疲れるし、本当に毎回毎回嫌気が差してくる。
まあ、でも、大家さんや管理会社さん側の意見も分かる。
この商習慣が生き残っている理由も分かるし、僕らにだってメリットがないわけではない。
というか、この原状回復というのも、けっこう、最近、はじまったものらしいね。新品らしさを求める人が増えた結果、こうなったらしい。
だって、そもそも、
借りている人、つまり、僕達に住宅についての知識がないから、いちいち修理箇所や内容や金額を話し合ってたら、時間や労力が掛かって仕方がない。
相場はその時々によって、市況によって、季節によって等など、上下するから、金額を事前に明記できない
出来上がりの質が担保できない。安い業者を使われて、変な仕上がりになっても困る。
いつもの業者でいつもの仕上がりで安心したい
というようなことだろう。
だが、それでも、僕はおかしいと思う。
だって、ほとんどの業界は、こういうことを、リスクの管理を、きっちりやっているのだから。
例えば、契約時に原状回復の単価表を渡しておいて、入居をするか判断させればいい。その後、値上げがある場合は逐一、ポスティングなどで教えてくれればいいだけだし、今、数秒でこの程度のことは思いつくのだから、もっと透明化する、いい方法は他にもあるだろう。
それに、後日、借りていたところを見に行ってみると、僕が請求されていた工事をやっていなかったりするから、余計に腹が立つ。
そりゃトラブルも増えるわけだよ。
ネット社会になって、借りている方に知識がつけば、どんどんそういったことは暴かれてくる。
そうすれば、どんどんトラブルになっていくだろう。
ただ、近年は前もって、ルームクリーニングの金額を明記している契約書が作られたり、いずれは海外のどこかみたいに「原状回復をしないで、前の人が出ていったまま借りて、借りた人が自分で修理をして住む」という社会になるのでは？なんて話も出てきていて、改善の動きはありそうだ。
まあ、そうやってぼったくっている分、結果的に、月々の家賃を抑えられているという部分もあるのだろうし、どうなっていくのだろうと思う。
しかし、僕の場合は、そんな契約になっていないし、ここで今、僕が世界の片隅で必死に声を上げていても仕方がないから、この与えられた環境の中で、対策を練っていくしかない。
国交省ガイドラインと相場を調べておく
国交省ガイドライン
「もうトラブルが多いから、国がガイドラインを作るわ」といって、国が原状回復の基準についてガイドライン「原状回復を巡るトラブルとガイドライン」を公表してくれている。
ただ、あくまでガイドラインであるから、相手がそれを守るかどうかは分からない。
けれど、もし、裁判になったら、これが一応の基準になると思うから、ちゃんと読んでおきたい。
また、最近は不動産会社側も「国交省のガイドラインに沿ってやります」というところも増えてきた。
向こうだって、余計なトラブルを抱えるより、「ガイドラインに沿ってますから」と主張できた方がずっと楽だろう。
それにこのガイドライン、読んでみると、普通に中立。
トラブル防止のためのガイドラインというと、何か我々、個人側に有利なガイドラインな気もするが、普通に両者に公平なラインを述べている気がするから、業者側としても、「ガイドラインにそってやろうよ」ということなのだろう。
ガイドラインの内容
このガイドラインの内容を一言でいえば、
「普通に使っているよりも、特別に汚損させた場合はその部分の修繕は借り主が負担しなさい」
というもの。
あとは、
普通に使うのと、汚損はどう違うのか？
修繕する場合は、どの程度まで修繕するのか？
の２つの説明が続く。
普通に使うのと、汚損させた場合の違い
この違いは簡単にいえば、「故意」や「不注意」「過失」による汚損（損耗・劣化）となる。
借り主が、故意に、つまり、わざと破損汚損させたり、
不注意で汚損破損させたりすれば、
その部分は当然負担してよ、ということ。
この「故意」というのは分かりやすいし、自分でも気づいている場合が多いから、「まあ、仕方ないか」と思えることが多いだろうけど、「不注意」「過失」については難しい。
なぜかというと、「どこからか不注意で、どこからが違うのか？」分かりづらいからで、そこがだいたい争点となる。
ここで、キーとなるのは、「善管注意義務」という言葉。
「借り主は善良なる管理者でなければならない」という宗教の本に書いてありそうな言葉だけど、「他人のものを借りているのだから、大切に扱いなさい。ちゃんと管理しなきゃダメだぞ」ということ。
でも、たいていの人は、そんなふうに思っています？
少なくとも僕は思っていなかった。
自分は家賃を払っているお客さん、大家さんは住居を提供してお金をもらっている事業者、という印象じゃないだろうか？
「運搬を委託された絵画のように」とか書いてあるサイトも見たけど、どうも民法の善管注意義務にそう書いてあるらしいけど、いや、そんなふうに住んでいる人います？
今回、退去にあたって、ガイドラインを読んでみて、「えっ、意外と借り主に厳しい」と思ったのは、この意識が僕に少なかったからで、例えば、
掃除の不徹底
結露
冷蔵庫下のサビ跡
クーラーからの水漏れによる壁の腐食
とかが借り主の「善管注意義務違反」にあたるということ。
掃除の不徹底とか、「掃除をしていない」なら分かるけど、「不徹底」って、厳しすぎない？
掃除を「徹底」しないといけないんだよ？
土日のどちらかは１日掃除に費やす、というような人がいて、単なる綺麗好きだと思っていたけど、賃貸の人はみなこのくらいしなくてはいけないのだろうか？
いや、知らなかったし、言っておいてくれよと思う。
冷蔵庫下とかクーラーの裏なんて、見ないでしょ、普通。
いや物理的に見えないでしょう。
長く住めば住むほど、こういったものは落とし穴になりかねない。
お互いに被害を少なくするために、5年ごととか、更新の度ごとに、「これとか大丈夫ですか？」「ここのチェックをお願いします」などと聞いてくれても良さそうなものだとすら思ってしまう。
それは「借り主の甘え」と言われれば、それまでではあるけど、そこまでこちらを一人前に見てくれるなら、原状回復工事もちゃんと見積もりしあおうぜとも思う。
具体例
ガイドラインにある具体例をあげると、
借主側の負担にならない部屋の劣化（通常損耗・経年劣化に含む）
押しピンや画鋲の穴の跡
家具や家電をおいていた凹み
太陽によるフローリングの日焼け
エアコン内部の汚れ・・・内部の分解洗浄までは借り主側には求められていないということ。
耐用年数経過による設備の故障
となる。
ただし、契約書の「特約」に含まれている場合は、負担する必要がある。
次に、借り主の負担となるものとしては、
借り主の負担になる部屋の劣化・損耗
飲み物をこぼしたりしたことによるシミやカビ
風呂・トイレ・洗面台の水垢・カビ
手入れ不足（掃除不足）によるガスコンロ・換気扇などの油汚れ
雨の吹込みなどによる畳やフローリングの色落ち
冷蔵庫下のサビ跡
結露放置によるシミやカビ
換気を怠ったことによるカビ
クーラーからの水漏れによる壁の腐食
設置されたコンセントを使用しない照明器具の跡
ペットによる柱や床のキズ・におい
タバコのヤニによる汚れ・ニオイ
などとなる。
今はルームクリーニングなどのあいまいな項目は金額を契約書に明記していないと請求が認められないなどの事例もあるらしいから、明記されていることが多いらしい。
どこまで修繕するのか？どこまで負担するのか？
上記で、負担しなくてはいけないケースは分かった。
今度は、「どこまで負担するの？」というのが、大きな争点となる。
例えば、新築の物件に10年賃貸で住んだとして、「ああ、壁紙の一部にいたずら書きをしてしまった」とその部分の修繕は覚悟していたら、「壁一面だけだとそこだけ色がおかしくなるので、部屋全面の壁紙を全部新しくしなくてはいけませんから、その分をぜんぶ負担してください」と言われたら、「それはおかしい！」と思うでしょう。
こうして、少しでも汚れているところを見つけて、「はい、新品に取り替え！」「はい、新品に取り替え！」とやれれば、次の入居者さんを見つけるための費用負担が少なくなるし、大家さんにとっては、ぜひ、そうしたいだろう。
でも、それは部屋や設備の「グレードアップ」であって、「修繕じゃないよね？」ということで、「借り主が負担するのは、あくまで修繕だけで、グレードアップは大家が負担しないとダメだよ」とガイドラインには書いてある。
だから、上の例の場合だと、
いたずら書きの部分だけ。無理でも、せめてその部分の壁紙一面だけ。
それに10年経っているのだから、新品の金額を負担させるのはおかしい。周りの壁紙と同じ10年経った状態に復元すればいいだけ。
でも、実際、10年後の壁紙を手に入れるのは無理だから、新品に張り替えるのは仕方ないけど、だからといって、新品の金額すべてを請求するのはおかしい。
だから、壁紙の耐用年数に応じて、家主と借り主とで費用の分担（按分）をして負担金額を決めてくださいな。
という感じになっている。
この場合、壁紙は耐用年数が6年だから、建前としては、実際の負担金額としては１円（価値０円にはならないから）となる。
が、この部分が、この大事な部分が結構あいまいで困る。
耐用年数が６年といっても、実際にはまだ使えることが多いから、故意過失でつけたもの、例えば上記のようないたずら書きなどは請求される場合があるとか、もう耐用年数が過ぎているからと壁紙をビリビリにしたりすれば請求されるとか、なんだかはっきりしない。
ガイドラインにも、「借主が負担する原状回復費用は、耐用年数および経過年数により決定されるケースがあります。」というニュアンスで、「決定されます」と書いていない。
だから、全額請求されるケースもあるわけだ。
この部分、あいまいなので、いまだにどちらか分からない。
が、争うことになれば、耐用年数に則った金額になるのだと思う。
僕は大家さん側の過失で照明器具を壊されたことがある。
「保険で弁償する」とのことで、「リストに記入して提出しろ」と言われたので、その照明器具の金額と取得してからの経過年数を書いたのだけど、１万円ぐらいした照明器具が７年ほど経っていた。（というか覚えてないだろ、普通、金額とか。）
すると、買った金額にかかわらず、経過年数から残存価値は１円になってしまい、僕はまだ使えていた照明器具を壊されたのに、まったく賠償は受けられず、新しく照明器具を買わなくてはいけなくなってしまうことになりそうだった。
「うーん」と思っていたら、大家さん側が「大家さんの持ち物として、つまり、備え付けの家具として照明器具を購入する」という決着案を提案してくれて、それでOKをしたことがあった。
つまり、原状回復と逆のケースだ。
だけど、なんかおかしくない？いつのまにか、僕の照明器具が、大家さんの照明器具になってしまったわけで、大家さんの過失なのに、釈然としないなと思ったのを覚えている。
まあ、こういうわけで、我々としても、耐用年数に則った金額で弁償すればいいのだ。
だが、往々にして、逆の立場になったら、「照明器具を全額弁償しろ」と言ってくるのが、大家側だったりするから、困る。
耐用年数
上で述べた耐用年数のそれぞれの目安は以下の通り。
こういうの、ちゃんとまとめておいてくれよと思うけど、どこにもないので、僕が独自に調べたものだから、間違っている可能性はある。
それに「モノにもよる」と思うので、その辺、差し引いてください。
テレビ・キッチンのシンク・・・５年
壁紙・エアコン・インターホン・・・６年
トイレの便座・網戸破れ・タンス・本棚・・・８年
洗面台・トイレ給排水設備・網戸の本体・・・１５年
畳・障子・ふすま・・・経年劣化を考慮せず
フローリング・・・経年劣化を考慮せず。（全面張り替えの場合は建物の耐用年数で考慮）
室内ドア・玄関ドア・建具・・・建物の耐用年数による（木造２２年・RC４７年など）
となる。
お気づきになられただろうか？
「フローリング」と「畳・障子・ふすま」は「経年劣化を考慮せず」となっていることに。
例えば、畳・障子・ふすまに関しては、「消耗品だから」という理由で、こちらの過失で汚損してしまった場合（通常損耗は大丈夫）、新品全額の請求がされる。
フローリングに関しては、「部分補修が可能だから」という理由で経年劣化は考慮しないそう。
だけど、「全面張り替え」とかになった場合は、「建物の耐用年数」が目安となり、按分されるようだ。（過去の裁判事例から）
ただ、こういう細かいところまで知っている大家さん（もしくは管理会社。以下省略）、知らない大家さん、知っていても一度はふっかけてみる大家さんの３パターンがいるらしいから、借り主としても知っておいた方がいいだろう。
以上のことから、賃貸も６年以上を経過したら、フローリングとふすま・障子には気をつけて生きていきたいということが分かる。
※ 畳に関してはだいたい特約で表替えとかが入っていると思う。
相場
ここまでガイドラインを見てきて、工事箇所や修繕の程度までは分かった。
であっても、盲点なのが、金額まではガイドラインに書いていないこと。
例えば、大家さん側がめちゃくちゃ高い業者さんを使ったとしても、我々としては、分かるよしもない。
だから、我々自身が相場を知っている必要がある。
だけど、我々向けの情報を探しても、あいまいなものしか見つからなかったり、金額を明記していなかったりして、めちゃくちゃ困った。
しかし、インターネットというのは便利なもので、逆の立場、つまり、大家側の立場から検索すると、わらわらと相場金額が見つかった。
ただ、この相場というのは、市況によって、時代によって、季節によって、色々と上下する。
あくまで以下は現時点での目安として見てください。
退去費用の全体相場：この中でルームクリーニングが大半を占める
２LDK、３DK（50㎡〜70㎡）・・・5万〜8万
３LDK、４LDK（70㎡〜90㎡）・・・7万〜9万
掃除を怠っていた場合の追加清掃
キッチン周辺：約15000円〜25000円
レンジフード・換気扇：約1万〜12000円
浴室（カビ・水垢）・・・約12000円〜2万
トイレ：約6000円〜1万
洗面所：8000円〜1万
エアコン：1万〜1万5000円
壁紙・・・1㎡あたり1000円〜2000円（賃貸クラスの壁紙）
フローリング：１㎡あたり
複合材（普通の賃貸はたいてい、これ）・・・約5000円〜12000円
無垢材・・・６０００円〜１３０００円
クッションフロア（これは耐用年数あり：６年）：１㎡あたり・・・２０００円〜３０００円。
畳の表替え：一畳約4000円〜2万
ふすま・・・3千円〜1万
鍵交換（自分が失くしたりした場合のみ）・・・1万〜2万
トラブルが増えているという話
原状回復について調べてみると、「昨今、消費者センターなどへの相談が激増」とかのニュースが出てきて、「マジか」と不安になる。
ネットで色々調べてみると、でるわでるわ、
今、20年住んだ部屋を退去したけど、40万請求されて困っている
15年住んだけど、タンスの裏で見えなかった壁が地震のせいで亀裂が入り、剥がれていた。その部分もしっかり請求されて50万。
20万請求されて争おうと思ったら、会社の社宅だったので、会社が勝手に払ってしまい、それを自分に請求されていて怒っている
水漏れで、大家さんに言っていたのに、大家さんが直さず、そのままにした挙げ句、壁紙などもペラペラ剥がれ、ひどい状態になり、400万請求された事例・・・これ、大家さん、おかしくない？
等などの高額請求された事例。
だけど、冷静になって件数を見てみると、増えているといっても、相談件数は1万３千件くらい。
日本人の持ち家率は6割程度だというけど、4割というと賃貸は約4000万人くらい？
単身世代が多いだろうけど、簡略化して、2人世帯だとすれば、2000万世帯くらいは賃貸かな？（調べたら1777万世帯らしい。意外とあたってびっくり）
そのうち、退去率を調べたら単身・ファミリーの中間合わせて、20％くらいが平均らしいから、ざっと、退去が344万世帯くらい。
そのうち、１万数千件なら、まあまあ、少ない感じじゃない？
細かい数は間違っているかもしれないけど、日本全国で１万数千件じゃ、まあ、そんな多くないかなと思う。
それに事例を見てみると、「あきらかに借り主側がおかしいだろ」という案件もあるから、僕が心配しているボッタクリに関してはもっと少ないだろう。
もちろん、泣き寝入りしている人も多いだろうし、引っ越しは単身世帯が多いだろうか分からないけど、泣き寝入りできる程度の金額ともいえるし、さほどの確率ではないのかもなと思ったりする。
とはいえ、確率が低くても、自分に当たれば、それは１００％。
どうなるかは分からない。
相手だって揉めたくはないはず
考えてみれば、大家側（or 管理会社側）だって、もめたくはないはず。
10万円の家賃で100万の原状回復費用を請求する！なんてことをすれば、「はい、分かりました。」なんて人はいるはずがない。
必ず揉めるはずだ。
揉めれば、最終的には裁判になる。
裁判になれば、長引くし、費用も掛かる。
全額認められるかも分からない・・・というか、たいてい認められないだろう。
ただ、住宅の原状回復の場合、たいていは60万以内だと思うので、少額訴訟になると思う。
でも、それでも面倒は面倒だろう。
訴訟までは、ずっと交渉、というか、文句のいい合いになると思うし、双方、少額訴訟します！となるまでは時間が掛かる。
その間、他の人の入居もできないわけで、機会費用の損失も大きい。
10万請求するところを12万請求して揉めるよりは、微妙なところは抜かして、9万請求して、ちょっと損しても、パッと払って出ていってくれた方がはるかに嬉しいだろう。
特に自分が管理会社の一社員である場合は別にもめたところで何の得もないから、よりその傾向は強いと思う。
だから、それを言ってきているということは、よほど借り手側に問題があったりして、相手にも「裁判になってもいい」と相当の覚悟がある場合か、もしくは会社ぐるみで、そういう悪習があるかだろう。
ただ、もし、悪徳の場合でも、大抵の場合は、「1割か2割程度、ふっかけてみる」くらいだろうと思う。
それ以上だと、確実にもめるだろうし、悪徳ならば、訴訟になれば、必ず負けるというのは知っているのだから、ギリギリのラインを攻めてくるはずだ。
最近は管理会社の名前で検索をすると、GoogleMapで口コミが出たりする。
そうすると、上のように、退去費用でぼったくるようなところは、すぐに書かれる。
僕の管理会社は、ちょくちょく変わった。そのいくつかは、「これ、名前だけ変更しているんじゃないの？」という場合もあった。
口コミで色々書かれていたこともあり、これは「口コミレンダリング」なんじゃないか？などと疑ったりし、「この管理会社、ヤバいかもな」と心配もしていた。
ただ、一番最後の管理会社になってからは、前と同じ会社で名前だけ変えたっぽいけど、やたら対応が感じよくなっていたりしたので、「何かあったのかな？」なんて疑っていた。
という、いいのか悪いのか分からない、ちょっと怪しい雰囲気漂う管理会社だった。
そんな想像をしながら、退去に向けて準備をした。
次は、僕らが賃貸退去に向けてやったことと、その結果について書いていきたい。