米国の不動産業におけるMLS（multiple listing service）とは何か

米国での不動産業には欠かせないマルチプル・リスティング・サービス（MLS）。日本語でのまともな解説がほとんど無く、むしろいい加減な話し（というかデタラメなデマ）も多い（というか殆ど）ので、英語での一次情報を翻訳しながらここで詳しくご紹介しておきたいと思います。

MLSとは何か、三行で

よく、「三行で」みたいな話しを見掛けますが、簡潔な説明がアメリカのMLSの一つ、Northwest MLS（NWMLS）のサイトにありましたので、引用して、翻訳してご紹介します。

A multiple listing service is an organization of real estate brokerages who agree to collaborate to better serve the public in all real estate transactions.

マルチプル・リスティング・サービスとは、あらゆる不動産取引において、人々により良いサービスを提供するため、お互いに協力（コラボレーション）することに賛同した不動産業者たちによる組織です。

About Us - Northwest Multiple Listing Service

この時点で、日本語で出回っているMLSの説明とはだいぶ異なりますね。

それではもう少し詳しい英語版のウィキペディアのサイトでの説明を見てみましょう（因みに、現時点では日本語版には本稿は存在せず）。

マルチプル・リスティング・サービス（MLS）とは、不動産業者がお互いに仲介で協力したり価格査定を行えるようにするための情報を集めたり広めたりするための、一連のサービスを提供する組織のこと。マルチプル・リスティング・サービスが提供するデータベースとソフトウェアは不動産業界の不動産業者によって使われるもので、媒介契約のもとで売り主と契約した不動産業者はそこで物件情報を広く流通させ、買い主を代表する不動産業者と情報を共有する。マルチプル・リスティング・サービスに登録されている物件情報は売り主と媒介契約を結んだ不動産業者の専有物である。

A multiple listing service (MLS) is an organization with a suite of services that real estate brokers use to establish contractual offers of cooperation and compensation (among brokers) and accumulate and disseminate information to enable appraisals. A multiple listing service's database and software is used by real estate brokers in real estate (or in other industries, for example, aircraft brokers[1]), representing sellers under a listing contract to widely share information about properties with other brokers who may represent potential buyers or wish to work with a seller's broker in finding a buyer for the property or asset. The listing data stored in a multiple listing service's database is the proprietary information of the broker who has obtained a listing agreement with a property's seller.

Multiple listing service - Wikipedia

「real estate brokers use to establish contractual offers of cooperation and compensation (among brokers) 」というのはどういうことかというと、元々、アメリカでは手数料は売り主から出ることが一般的で、それを買い主側のエージェントと分けるわけです。で、エージェントはMLSを使って、その手数料配分をオファーする、ということになります。

因みに、ここ、「物件情報は元付の業者のプロプライエタリ＝専有・独占的な情報（the proprietary information of the broker）」と、はっきり書いてありますね。日本じゃなぜか誰もここをはっきりさせずに、「俺らにも利用させろ」的な話しばかりが堂々とまかり通っていますが・・・。（参照＞「巷の、「レインズの『オープン化』論」の論点を整理してみる」）

MLSの成り立ちから現在

起源については、そもそもの成り立ちからの分かりやすくて詳しい解説が、NAR（全米リアルター協会）が提携している、物件検索サイトのリアルター・ドットコム（Realtor.com）にありましたので、引用して、翻訳、ご紹介しましょう。

MLSとは何か？
What is the MLS?

ええ、MLSはまるで現代の発明のように思えますね。しかし、その背景となるおおまかなコンセプトと「マルチプル・リスティング」という用語自体は、1907年に発案されたものです。その当時、不動産のエージェント（訳注：日本であえていうと宅建士というか不動産営業）達は定期的にオフィスや会場に集まり、不動産の売り物件情報をお互いに交換しあっていました。エージェントのネットワークが物件の買い手を見つけるのに役立つという期待からです。「マルチプル・リスティング」という用語はその古き慣習に由来しています。1908年、NARの前身である「全米リアルエステイトエクスチェンジ協会」（National Association of Real Estate Exchanges ）が、それを広く全てのエージェントに広げることを推奨したことにより、一歩々々段階を踏みつつ急速な発展をとげ、現在のモダンで様々な条件検索の出来るオンラインの情報システムとなりました。

Yes, the MLS seems like an invention of the modern age. But, in fact, the term “multiple listing”—and the overarching concept behind it—was first coined in 1907. Back then it described the old-timey practice in which real estate agents would gather regularly at offices or conferences to trade info about homes they were trying to sell, hoping this network could help connect them with buyers. In 1908, the National Association of Real Estate Exchanges (the organization that later became the National Association of Realtors®) endorsed the use of this system by all agents. It quickly caught on from there, evolving, stage by stage, into the modern system in use today—online and fully searchable by price, neighborhood, and home features.

MLSは、一見ひとつの大きな全国版データベースのように思えるかも知れませんが、実は、約580の地域版のデータベースの集まりです。各々のMLSは地域ごとに縄張りのようなものがあって、それぞれの物件情報をもち、エージェントは利用するための会費を払います。そのため、より広範囲のお客さんにリーチするために、複数のMLSに加盟するエージェントも居るのです。

While the MLS may look like one large national database, it’s actually a suite of approximately 580 regional databases. And they’re quite territorial: Each regional MLS has its own listings, and agents pay dues to access and post homes on each one. This is why agents who want a broader reach for their clients may become a member of more than one MLS.

このMLSにある総合的な不動産物件情報のデータベースから、高度に凝縮したの物件広告情報を集約し、同じように掲載するサイトは他にも多数ありますが、このrealtor.com®は、ずば抜けて最も多く（MLSで売りに出ている米国の物件の99％）の物件数を掲載しています。（さらに自慢させて頂くと、当サイトの売り物件情報は少なくとも15分毎に更新されますので、一秒を争う現代の不動産マーケットに対応しているものと言えるでしょう。以上、自慢は終わり！）

While numerous websites aggregate home listings through highly condensed versions of MLS listings, realtor.com® is by far the most comprehensive, with 99% of all MLS-listed “for sale” properties in the U.S. (And to further toot our own horn: Our listings are also the most accurate and up to date. Over 90% of “For Sale” listings are refreshed at least every 15 minutes, which can come in handy in a fast-paced housing market, where every second can count. OK, we’re done!)

What is the MLS? - realtor.com

要約すると、

１．不動産のエージェント達が自主的に始めた情報ネットワークを起源とする。
２．NARが推奨して広め「草の根」のように地域ごとに出来たものが、会員たち自身の協力によって発展し連携してきた。
３．realtor.comのような物件検索サイトは、MLSのデータから、物件広告データとして抽出したものを収集して利用している。
４．realtor.comは、市場の99%を網羅する大量の物件広告情報を掲載し、なおかつ新鮮であるという質も担保している。

以下は、NAR（全米リアルター協会）本体のサイト上での説明となります。微妙に異なるので、参考までに。

マルチプル・リスティング・サービス（MLS）とは何か
Multiple Listing Service (MLS): What Is It

NAR会員であるリアルター（REALTORS® ）は、MLSのみならず、その他の不動産技術にも、不動産取引を効率よく行う為の巨額の投資を行ってきました。MLSは元付のブローカーがプライベートに他のブローカーへ協力の依頼と手数料報酬をオファーする場であります。。

REALTORS® have spent millions of dollars to develop Multiple Listing Services (MLS) and other real estate technologies that make the transaction more efficient. An MLS is a private offer of cooperation and compensation by listing brokers to other real estate brokers.

1800年代後半、不動産業者は近くの協会事務所に定期的に集まり、売りたい物件の情報を交換し合っていました。売るのに協力してくれた他の業者に報酬を分けることに同意がなされ、これを基本原則として初のMLSが生まれました。つまり、私の在庫を売るのを手伝ってください、私もあなたの在庫を売るのを手伝います、という不動産業界特有の関係です。

In the late 1800s, real estate brokers regularly gathered at the offices of their local associations to share information about properties they were trying to sell. They agreed to compensate other brokers who helped sell those properties, and the first MLS was born, based on a fundamental principal that's unique to organized real estate: Help me sell my inventory and I'll help you sell yours.

今日、800以上のMLSが存在し、業者は情報を共有し、他の業者と売却の協力を持ちかけています。売主は売り情報の流通露出というメリットがあり、買い手としては１業者からMLSに登録されている多くの情報を得ることが出来ます。

Today, through more than 800 MLSs, brokers share information on properties they have listed and invite other brokers to cooperate in their sale in exchange for compensation if they produce the buyer. Sellers benefit by increased exposure to their property. Buyers benefit because they can obtain information about all MLS-listed properties while working with only one broker.

不動産市場は、市場競争がありながら、成果を得るためには競合相手と協業するというユニークなものとなっています。MLSはそのシステムを提供します。

The real estate market is competitive, and the business is unique in that competitors must also cooperate with each other to ensure a successful transaction. MLS systems facilitate that cooperation.

MLSは、物件を売りたい顧客のいる業者が、協力業者を探すツールです。協力と報酬というものがなければ、MLSではなく、業者は好き勝手に独自の協力体制を作り、物件情報は断面化、分断し、フラグメンテーションを起こします。

The MLS is a tool to help listing brokers find cooperative brokers working with buyers to help sell their clients' homes. Without the collaborative incentive of the existing MLS, brokers would create their own separate systems of cooperation, fragmenting rather than consolidating property information.

MLSは強みとなります。小さな街の不動産会社が、全国レベルの大企業と競合できるのです。売り手と買い手は、業者を選択し、その業者が確かな巨大マーケットにアクセスすることが出来るという安心を与えます。

MLSs are a powerful force for competition. They level the playing field so that the smallest brokerage in town can compete with the biggest multi-state firm. Buyers and sellers can work with the professional of their choice, confident that they have access to the largest pool of properties for sale in the marketplace.

インターネットにも不動産情報は公開できます。消費者は参加業者のサイト上で、公開可能な物件を閲覧することができます。

Real estate information on the Internet is readily available. Consumers can access and view all publicly available listing information on the Web site of their broker of choice.

MLSは、顧客たちの不動産を売買を円滑に行うための、プライベート（訳注：つまり閉じたクローズド）なデータベースで、不動産業者たちによって作られ・支払われ・維持運営されています。ほとんどの場合、物件広告の情報へのアクセスは参加している会員業者を通じて無料で提供されています。非公開にされる情報は売り手のプライバシーや安全を損なう情報です。たとえば、売り手のコンタクト情報や空室になる時期などです。

MLSs are private databases that are created, maintained and paid for by real estate professionals to help their clients buy and sell property. In most cases, access to information from MLS listings is provided to the public free-of-charge by participating brokers. Data that is not publicly accessible includes information that would endanger sellers' privacy or safety, such as seller contact information and times the home is vacant for showings.

NARは、ビジネスモデルの違いも含め不動産取引のイノベーションとコンペティションを推進します。

NAR encourages innovation and competition in real estate brokerage, including different business models. NAR members are affiliated with real estate brokerage firms that operate using various business models, including full service, limited service, fee-for-service, and discount (regardless of the level of service). Internet positioning in itself is not a business model - nearly 90 percent of REALTORS® report that their firm has a Web site for business use, according to the 2007 NAR Member Profile.

2007年の調査によると、３分の２の業者がウェブサイトを持ち、物件情報は多数のウェブサイトに掲載され、REALTOR.comや業者の自社ウェブサイト、地域の業界団体協会サイト、新聞紙のサイト、Yahoo、Google、クレイグリスト、ZillowやTruliaなどにも掲載されています。

According to the 2007 REALTOR® Technology Survey, two-thirds of all REALTORS® have Web sites, and REALTORS® report that their listings are displayed on any number of Web sites, including REALTOR.com, the REALTOR®'s own site, the local REALTOR® association's Web site, the local newspaper site, Yahoo, Google, CraigsList, Zillow and Trulia.

調査によると、半分以上の買い手がMLSウェブサイトを検索に利用していることも明らかになっています。

More than half of recent buyers used MLS Web sites in their search, according to the 2007 NAR Profile of Home Buyers and Sellers.

Multiple Listing Service (MLS): What Is It - NAR

＊途中からだんだん丁寧に訳すのが面倒くさくなってきたので、読みにくかったら原文参照願います。

MLSとレインズの比較

日本のレインズ（不動産指定流通機構）のことについては、「不動産指定流通機構：あらためてレインズの問題を考える」で詳しく解説していますので、それを前提に、MLSとレインズの比較をしてみたいと思います。

一番大きな違いは、

・レインズ：宅建業法での規定によって、国土交通大臣が指定する所が運営するデータベース。つまり法律によって作られた官製の独占制度にもとづくシステム。

・MLS：不動産業者がお互い協力して自主的に作って運営していて何百とある（正確な数は誰も知らない、NARが直接すべて管理しているわけでもない。システム開発企業は別途それぞれ）。

という点です。

次に、物件情報の流通や登録にまつわる規定・ポリシーですが、

・レインズ：宅建業法による登録義務。

・MLS：NAR（全米リアルター協会）が倫理綱領に基づく自主的な規定を定め、それを各MLSが採用し主体的に運用する。

という違いがあります。

では、アメリカではどうやって行き過ぎた「ポケットリスティング」つまりは「両手仲介（dual agency）」を目的とする「囲い込み」が蔓延することを抑えてきているか、というと、全米リアルター協会（NAR）の規定にあります。正確に言うと、NARのMultiple Listing Policyという規定の中の"Clear Cooperation Policy"と呼ばれる項です。

Within one (1) business day of marketing a property to the public, the listing broker must submit the listing to the MLS for cooperation with other MLS participants. Public marketing includes, but is not limited to, flyers displayed in windows, yard signs, digital marketing on public facing websites, brokerage website displays (including IDX and VOW), digital communications marketing (email blasts), multi-brokerage listing sharing networks, and applications available to the general public.

つまり、一般向けに広告をする住居用不動産物件の情報は、１営業日以内にMLSに登録して物件情報を他の不動産業者やエージェントと共有しなければならない、という規定です。これはチラシや看板、ウェブサイト、メール、その他SNS等を含めて、一般（事業者間共有も含む）向けに情報を流したり広告するようなものは全てMLSに登録して共有せよ、というものです。（違反すると、内容に応じて加盟するMLSから警告から罰金や利用権停止等の罰則規定あり。売主が希望する場合にのみ、書面によるオプトアウト）

全米に数百とあるMLSは、このポリシーを採用しています。

日本では宅建業法で、売買物件でかつ取引態様が専任・専属専任の場合にのみレインズへの登録を義務付けていますが、一般媒介等では登録義務は無く、ザルというか、NARの自主規定と比較すると、日本の法律は中途半端でガバガバです。

「米国でも『両手仲介』が増えてきて問題になっているという話し」

これらの基本的な違いによって、日米では、物件情報のデータとしての利活用に、大きな違いが出てきます。

MLSと物件広告情報の流れ

前述したように、物件検索サイトのRealtor.comは、大多数のMLSを含め様々なソースから物件広告情報を集めています。当然ながら、こういった物件検索サイトは、各MLSと良い関係を築き、契約の上で、物件広告用の情報に限り、流してもらう、という提携関係を結んでいます。（つまり、流さないMLSもある）

後述しますが、米国では相当な昔から、MLSの物件広告情報を会員の自社サイト上で表示したりする為の仕組みやそのための技術的な標準規格が存在しています。

さらに、MLSによっては、MLSのサイト上で会員向けとは別途に、一般向けに広告情報として物件検索を出来るようにしている所もあります。

日本と違って宅建業法のような法的な制約がないですから、不動産業者は自分たちの物件データの使いみちは自分達で決められるというわけです。

結果として、日本と米国では、物件広告の情報の流れとして、以下の図のような違いがあります。

参照＞「日本の不動産屋は『イカレている』か『マゾ』のどちらかである」

米国のブローカーやエージェントは、物件検索サイト向けに物件広告の情報をいちいち再入力したりコンバート一括掲載代行業者に月々ウン万円を払って・・・みたいなアホな事をする必要が無いわけです。

MLSで使われる不動産情報標準規格

前述したように、MLSの物件広告向けのデータを会員の自社サイトなどに表示したり、物件検索サイトへ流したり、各MLS同士の連携といった、データ連携や流通の仕組みは元々（2000年前後ぐらいから）あり、技術的な業界標準規格が存在しています。

詳しくは「不動産情報デジタル標準化の覚書」で解説していますが、IDX、VOWといった仕組みや、RETS、そしてRESO Web APIです。

追記：この件、別途、あらたに「不動産の標準化組織 RESO（Real Estate Standards Organization）とは」の中でさらに詳しく解説しました。

これがあるので、全米の様々なMLSや物件検索サイトや不動産業者にまたがって、不動産物件情報が標準化された物件データとして統一された互換形式を使って綺麗に流れて蓄積されていくわけです。

米国での不動産情報流通の根幹をなす技術であります。米国における「不動産テック」の保守本流というかすべての基底というか基盤というか。

日本語の解説記事などで、MLSについて触れておきながらこの標準について触れない記事があれば、それは「デタラメな話しの受け売り」か、「意図的にチェリーピッキング（自分に都合の良い話しだけつまみ食い）している」か、のどちらかまたは両方と見て間違いないです。

まぁ99.9％はそうですね。

日本語圏で広まるMLSにまつわるデマ

日本では、米国のMLSに関するデマというかデタラメというか、いい加減な話しが一向に減る気配がありません。（というかむしろ逆に広まっている）

日本語での「米国のMLS（Multiple listing service、マルチプル・リスティング・サービス）とは何か」という本格的な、そしてまともな解説がほぼ存在していないからでしょう。「用語辞典」的な数行の説明（それも間違いだらけの）は散らばっていますが、それだけです。

始末の悪いことに、日本のいわゆる「不動産テック」界隈では、したり顔で「米国ではMLSが〜」と語るような人に限って、原典をあたったりソースを確認したりといったごく基本的なこともせずに、無責任に適当な話しの受け売りをしているにすぎなかったりします。（日本の「不動産テック」界隈はこれに限らずだいたいがいい加減）

さらに酷いことに、その間違いを指摘するような知識のある人が誰もいない、という非常に嘆かわしい状況であります。

そのようなデタラメを前提にしたメディアや一般紙の報道によって、「だから日本でも〜」となるのは、不動産業界や学会から監督官庁の国交省まで、皆の議論と判断を歪めることになり、日本の不動産業界を誤った道に導くことになるので、そういったデマを流布するのは是非とも止めて頂きたい、と思うところであります。

このnoteでは、色々な所で断片的に解説したりデマを訂正したりしてきましたが、この機会にあらたな翻訳を加え、MLSについての解説を一箇所にまとめておきたいと思います。

具体的に例を挙げると、日本では、いわゆる「不動産テック」界隈を中心に、誰が言い出したデマなのか知りませんが、「アメリカではMLSのデータベースはオープンで誰でも見ることが出来る」と、一様に口を揃えて主張します。

一方、アメリカでは「MLS(エムエルエス)」というオープン化された不動産データベースが存在します。不動産業者でなくてもデータベースを見ることができ、情報量の多さやリアルタイム性はレインズとは比べ物になりません。MLSにより、多くの切り口で物件の最新情報を収集し、物件を検索することが可能なのです。

ttps://www.sumave.com/20171205_192/
スマーブ 不動産テック専門メディア

日本の「不動産テック」の耐えられない軽さ

これがどういい加減でどう間違っているのかは、「巷の、「レインズの『オープン化』論」の論点を整理してみる」で解説しました通りなので詳しくはそちらをご覧ください。

前提として「不動産テック企業は日本では異業種、米国では不動産業者」というような違いがあります。その上で、まず誰に何をオープン（公開）なのか、書いてない時点で失格なのです。

一般消費者が不動産業者同様にMLSのデータベースにアクセスできるわけではありません。お金を払っている会員である不動産業者やエージェントしかアクセス出来ません。つまりMLSは「オープン」ではありません。

MLSによっては、他のサイトにデータを流したり、MLSのサイト上で会員向けとは別途に、一般向けに広告情報として物件検索を出来るようにしている所もありますが、広告情報だけです。日本と違って業法の縛りがないですから、自分たちのデータの使いみちは自分達で決められるというわけです。

にも関わらず、日本語の情報では、このようなデマばかりが広まっています。

MLSは不動産業者だけでなく一般消費者でもアクセスが可能なため、不動産業者が物件情報を隠すことはできません。そのためMLSでは、透明性が高い不動産取引が可能です。

ttps://lab.iyell.jp/special/abroad_news/m09/
いえーる住宅研究所

デタラメ。

アメリカにはMLS（Multiple Listing System）という、全米の不動産総合データベースがあります。ちょうど、日本のREINS（Real Estate Information Network System）と同様のシステムです。REINSとMLSの大きな違いは、REINSは不動産業者のみアクセスが可能なのに対し、MLSは一般消費者のアクセスが可能なため、不動産会社がマーケットに出ている物件情報を隠すことができないようになっています。

アメリカ不動産投資スクール 【第3回】透明性の高いアメリカ不動産売買システム
ttps://reloredac.com/

デタラメ。

日本で出回っている情報は、99.9％がこういうデタラメがです。

さらに、日本の大手一般メディアや「自称専門家」の中では、「米国のMLSは業界独自システムであるが、司法省指示により公開されており」とか言っちゃう人達がいるのですが、よくまぁそんなデタラメを、と思うわけです。

米国のMLSは業界独自システムであるが、司法省指示により公開されており・・・と言われている

ttps://www.icr.co.jp/newsletter/wtr385-20210514-yoshida.html
情報通信総合研究所

デタラメ。

先日取り上げた日経の記事でも、日本の不動産テック企業の主張に乗っかってか、米国のMLSを持ち出すのですが・・・。

「MLSも多くは業界団体系列で、かつては外部とのデータ連携を制限していた。統括団体が05年、米司法省から独占禁止法違反の疑いで提訴されて和解した経緯がある」

バズワード化する「不動産ID」〜日経新聞の記事についての感想

これも間違いで、「外部（異業種）とのデータ連携を制限していた」でなく、正しくは、「同業の不動産業者への情報提供をしない（オプトアウト）オプションを提供するポリシーが問題になった」、です。

MLSは物件情報を外に流して自社サイトなど「外部」で物件検索できるようにする仕組みは前述のRETSとかVOWを利用する仕組みが元々ありました。

米国の司法省のサイトからソースを直接参照して引用すると、

NAR Policy Obstructs Internet-based Real Estate Brokers from Offering Better Services and Lower Costs to Consumers

JUSTICE DEPARTMENT SUES NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS FOR LIMITING COMPETITION AMONG REAL ESTATE BROKERS　THURSDAY, SEPTEMBER 8, 2005 Department of Justice

"traditional brokers"が、"discriminate against innovative brokers"ということですから、「伝統的な不動産会社が（オンラインベースの）革新的な不動産会社への情報共有を阻害できるようにしているNARの規定が健全なる競争を妨げている」というのが司法省側の主張の趣旨です。

当時の日本語の記事でも、

「（和解によって）従来型の不動産仲介業者はインターネット・ベースの仲介業者との情報共有を拒否できなくなくなる」

米司法省と全米不動産協会，独占禁止法訴訟で和解へ

とありますね。

これは不動産業者同士の話しであって、日本のような不動産テック企業のような異業種である「外部」との話しではありません。MLSサイト外という意味の外部でもありません。

つまり、不動産業者同士の情報共有を阻害したらそらまずいでしょ、という。「外部」云々とはまったく意味の異なる話しであります。

さらに言えば、日本の不動産テック界隈で特に、そしてそれを元に日経記事でも「MLSデータからAI（人工知能）で価格査定する検索サイト『Zillow』など不動産テック企業が成長した」というのも間違いというか語弊があるというかです。

まず、ZillowのZestimateの査定ですが、Zillowは根拠にするデータソースを公表していません。成約価格や評価額といった種々のデータは様々な（行政のパブリックレコードを含む）ローカルソースから収集したり情報業者から買ったりユーザーから受けたり独自の秘密なソースが色々あるわけです。MLSデータだけで査定しているわけではありません。全国のエリアでもなく、しかも結構その精度が悪いというのは知られていて、誇大広告気味。

なので、MLSがオープンになったからZillowなどの不動産テックが発展した、という言説は幾つもの点で論拠が破綻しています。

さらに言えば、「AI（人工知能）」みたいな言い方も止めて欲しくて、「機械学習」とか、「アルゴリズム」として欲しいものです。

Realtor.comやRedfinやTruliaやZillowはどこからデータを得ているのか

前述のRealtor.comは、1996年にNARが少し出資して提携したMoveという企業が運営していて、そういう関係で全米のMLSとの関係も良く、MLSから収集する物件数も多く、アメリカの不動産物件検索サイトの中ではトップクラスでした。

で、近年、人気を集めているRedfinやTruliaやZillowといった「不動産テック」時代の「不動産物件検索取引総合プラットフォーム」チックなサイトはどこから物件のデータを集めているのか。

まず、Redfinは普通に不動産業者なので普通にMLS会員としてMLSのデータを使っているといいます。

ZillowやTruliaは違います（した）ので（2015年にZillowがTruliaを買収したり、買取サービスを始めたりでビジネスモデルも変遷があるのですが）、やはりRealtor.comと同じ様にMLSと個別・間接的に契約して物件データを集めてます。しかし、それだけではなく、自身のユーザーである売り主やエージェントから物件情報を直接登録してもらったり、大手不動産業者からも直接物件情報をもらったりしているようです。 

さらに、米国では「パブリック・レコード（Public Records）」といって公開情報があるのだけども、郡レベルの行政のデータに「プロパティ・レコード（Property Records）」ってのがあって（あえていうと日本の法務局にある登記簿謄本みたいな、ちょっと違うのだけども内容は似ている）に色々と記載されている。他にも「タックス・レコード（Tax Records）」ってのもあって、支払った税金の額も出ている。

他にも色々な民間の調査会社とかデータブローカーみたいのがいて、そういう所からのデータを買っていたり。

ま、そういった様々なデータを総合して使っている、と。

The bulk of data today comes from local MLS, county records, user-entered data and pictures, and agents manually enter data.

Zillow receives information from many external parties, many of which are not disclosed because this is their “magic ingredient.” Cities in the US provide information on open data portals that Zillow can use for price history, trends, demographics, comps, etc. Google Places, data.gov, Onboard Informatics, and many others.

https://therealestatedecision.com/where-does-zillow-get-its-data/

Redfin is a real estate brokerage, whereas Trulia and Zillow are "third party data aggregators." All 3 start with the data from counties, in areas where it is available (a few states, notably Texas, do not consider property sale information public). That is where the similarities end. Redfin, because it is a brokerage, has great freedom to use data from its membership in the Realtors Multiple Listing Service (MLS). Trulia and Zillow need to negotiate data sharing/syndication agreements with MLSs to get access to that data, and those agreements really limit what they can do with the data. Because there are 800+ MLSs, and not all MLSs will share their data, the aggregator websites have also entered data sharing agreements with big national real estate companies, to get their data directly. Some of the websites enable sellers to input, update, or correct information about their own property as well (sometimes for a flat fee). So the source data for the databases is a complex array of many sometimes conflicting sources.

https://www.quora.com/Do-Trulia-Redfin-and-Zillow-all-pull-from-the-same-database-of-real-estate-Are-there-any-discrepancies-in-the-listings-on-the-sites-or-are-they-all-the-same-data-presented-with-a-different-UI

因みに、「プロパティ・レコード（Property Record）」に「成約価格」つまり実際の「売買価格・取引価格」が載っているかどうかというと、これまた州によって違います。例えばテキサス州など12の州ではパブリック・レコード（Public Records）とは見做していなくて載ってないとか。

But, there are 12 states that are still considered “non-disclosure:” Alaska, Idaho, Kansas, Louisiana, Mississippi, Missouri (some counties), Montana, New Mexico, North Dakota, Texas, Utah and Wyoming.

https://www.oceancitytoday.com/business/real_estate_report/several-states-do-not-disclose-sale-prices-to-public/article_31fe9010-9dab-11e9-bf92-cb9ad3f9d4ec.html

連邦制の国ですからね、一概には言えません。

つまり、「成約価格（取引価格・取引価格）」がプライバシーに関わる「個人情報」であるか否かは、アメリカでも意見が統一されていないということです。

その他、日本語の文献

MLSの実際や米国の不動産テック動向についての概略は、日米不動産協力機構（JARECO）の研究員・リサーチャーの和田ますみ氏のリポートが間違いもなく詳しく分かりやすいです。

2017年の「米国不動産業における MLS と不動産テックの最新動向（PDF）」あたりがよくまとまっていると思います。

残念ながら筆者の方は移籍しちゃってるそうなので非常に残念なのですが、この方の書いていることであれば、だいたい正確です。

その他の日本語のMLSについての情報は99.9％がゴミとは言いませんが、ええ、ゴミです。