【５分で理解】不動産投資で重要なポイントは銀行の属性
不動産投資とレバレッジ の重要性と銀行の属性
１）不動産投資で儲けるに大事なポイントは立地と適切な価格で仕入れること
不動産投資が、
お金持ちになる確実で一番近道であることは、
今まで、テルのビジネス大学で学んだ方はご存じでしょう。
不動産投資を成功させるに大事なことは、
適切な立地の物件を適切な価格で仕入れることです。
「利はもとにある」というように、
いい物件仕入れることです。
２）銀行からの融資でレバレッジ をかけるには銀行の属性が重要
レバレッジ の重要性
次に大事なのが、少ない頭金で、ローンを銀行から借りて
レバレッジを効かすことです。
ではレバレッジを効かすには銀行から信用されることです。
これを銀行の属性といいます。
ここで銀行の属性を棄損すると、
例え有名企業の
サラリーマンでも、銀行の属性を棄損していたら、
不動産投資の借り入れを拒否されるのです。
テルは銀行の属性に無知でした
テルも銀行の属性について知らずに、
自宅を買って住宅ローンを借りましたね。
五年後に売ってしまい、その物件を賃貸に出さずに
今思えば失敗でした。
３０代で不動産会社から証券会社に転職した時に
証券業界は厳しいので、入社が決まってすぐに、東京の郊外のマンションを購入したのです。
これも五年後に売ってしまいました。
後で思えば賃貸に貸すべきでした。
二度も不動産投資のチャンスを逃しました。
不動産会社の経験があっても、
売買は得意でも、賃貸には精通していませんでした。
売買部門の営業は給料高く、賃貸部門の営業を
上から目線で見ていました。
でも、不動産投資を成功させるには賃貸営業の
ノウハウが絶対絶対必要なのです。
典型がキャップレートです。
都会のワンルームでキャップレートが３%と
地方の８%の戸建て物件とどっちがいいでしょう。
キャップレートが低いということは買い手がいるからで、
キャップレートが高いということは、買い手が少ないから高いのです。
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銀行の属性とは
不動産投資における個人属性とは、
融資を申し込む人の勤務先や年収、家族構成、住居状況、資産状況などの経済的・社会的背景を指します。
これらの属性は、金融機関が融資を行う際に判断材料となり、
融資の可否や限度額に大きく影響します。
一般的には、個人識別情報、個人信用情報、勤務先の情報、
収入、家族構成、住居状況、資産状況が個人属性に数えられます。
ただし、各金融機関が重視する属性については、明言があるわけではありません
テルは銀行の属性には無知でした
テルは銀行の属性に無知でした
テルは財閥系子会社に勤務も、銀行との付き合いは、
担当レベルではなかったので、銀行の属性に無知でした。
だから、せっかく二度も自宅を買ったのに、
貸さずに二度とも売ってしまったのです。
当時はインフレで市場金利が高かった
不動産投資は市場金利が高いと難しいです。
テルが経験した、８０年代の大バブルでは、
銀行の預けると８%も利息を貰えたので、
不動産を貸すことはしませんでした。
３０年続いたデフレでは、市場金利が安かったので、
不動産投資で、レバレッジを使って投資するチャンスで
あったのでした。
この時期は、転職した商社の情報子会社で頑張っていて、
不動産投資まで気が回りませんでした。
銀行の属性と棄損について
銀行融資のランク付け
銀行の属性は、ABCD のランクがあるのですよ。
トップランクAの人は、不動産物件の担保価値以上に貸してくれるし、貸付金利も安いのです。
普通の人はランクはBです。担保は８割で金利も普通の金利です。
次は属性の低いランクCの人。担保価値も６割で金利も通常の上乗せがあります。
ランクCの人は銀行から借りれません。
銀行から信用が棄損するケース
物件の価格が下がると信用毀損する
業者の利益が乗っている新築ワンルームをいくつも買うと、
中古になると、値下がりして、
担保価値が下がり銀行の属性が棄損します。
地方の物件も、数年後は、
値段が下がり担保価値が下がり、
銀行の属性が棄損して、銀行からは、
現金を入れるか、全額返済を言われます。
払えないと、競売にかけられて売られてしまいます。
有名企業勤務の人も信用毀損があるケース
有名企業の人でも、銀行の属性が棄損するケースがあります。
携帯電話の未払い、自動車ローンの未払い、
電化製品ローンの未払いなどで、不動産投資を
しようと銀行に相談にいくと融資を断られます。
サラ金でつまんでもデータが銀行に行くのです。
クレジットをいくつも作ってキャッシングの枠がいっぱいあると、
その枠も使ってないけど銀行から見ると
それは一気に使われるリスクがあると、
不動産投資の融資を断られることもありますね。
つまりクレジットカードの作りすぎは、
銀行の属性が棄損するケースですね。
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