投資マンションを持っていると(融資で)住宅ローンが組めないというのは本当？
結論から言うと、「投資マンションを購入する際に住宅ローンは組めない」と断言することはできません。
投資マンションの購入にあたって、住宅ローンを利用できるかはケースバイケースで、金融機関やその時の条件に依存します。そこで、今回は「住宅ローンは組めるのか？」という疑問に答えるべく、具体的な基準やポイントを整理し、情報を提供します。
1. 返済比率が鍵となる
まず、「返済比率」をご存知でしょうか？
銀行がローンを組む際の大きな基準の一つに、返済比率があります。返済比率とは、年間の返済額が年収の何％に相当するかを示す指標です。多くの金融機関はこの比率を基に融資を判断します。計算方式は違えど概ねの考え方は似てます。
例えば、フラット35の基準を例に挙げると、年収が400万円未満の場合、返済比率は30％以内に収める必要があります。年収が400万円以上であれば、その返済比率は35％まで引き上げられます。つまり、返済比率がこの範囲内であれば住宅ローンを組むことが可能であり、投資マンションの購入も現実的に可能です。
2. セカンドローン・サードローンも存在
過去には、セカンドローンやサードローンという選択肢もありました。これは、一度住宅ローンを組んだ後に、追加のローンを組むことができる仕組みで、複数の不動産を持つことが一般的になっていました。
しかし、2020年頃から計算方法に大きな変更が加わりました。確定申告で赤字があれば、その分を年収から差し引くという方式が廃止され、現在は返済比率だけを基に判断するようになっています。これにより、単身で年収が400万円の若者でも、投資マンションを賃貸に回す傾向が強く、融資が通りにくい状況になっているのです。全ての金融機関を網羅しているわけではございませんので中には基準自体が違う金融機関もあるかもしれません。
3. 融資審査はタイミング次第
不動産投資を行う際の融資条件は、時期や金融機関によって異なることが多いです。例えば、ある時期には融資が通りやすい条件が整っている一方で、次の日には基準が変更されて融資が受けにくくなる場合もあります。こうしたタイミングの変化により、融資を希望する人が「業者に騙された」と感じてしまうケースも少なくありません。
投資マンションの購入には、住宅ローンのような個人用ローンが使えない場合もありますが、金融機関や市場の動向によって融資が受けやすくなる時期があるため、情報を集め、時期を見極めることが重要です。
4. 住宅ローンと投資用ローンの違い
一般的に、住宅ローンは自宅購入を目的としたローンであり、投資用不動産には使えないことが多いです。投資用不動産の場合、金融機関の審査基準が個人情報に対して非常に厳しく、通常の住宅ローンに比べて審査がシビアです。
また、投資用ローンは、物件自体の収益力や返済能力、そして投資家自身の財務状況がより厳しくチェックされます。そのため、自己資金や他の借入がある場合、融資が通らないケースも多くなります。実際に投資用マンションローンで所有しているオーナーさんが空室になったときに実際住んでしまう人を見かけたことがありますが本来はNGだそうです。
結論
結局のところ、年収と返済比率が大きく影響するため、「投資マンションを購入する際に住宅ローンが組めるかどうか」は一概には言えません。しかし、返済比率の範囲内であれば可能性は十分にあります。さらに、融資条件やタイミングによっても変動するため、こまめに金融機関に確認し、適切なアプローチを取ることが重要です。
投資マンション購入に興味を持つ方は、年収、返済比率、金融機関の審査基準をよく理解しておくことが成功への鍵となります。住宅ローンが難しいと感じる方も、まずは自己の財務状況を確認し、次のステップを考えてみてはいかがでしょうか。
ここは重要ポイントですが担当者の意気込みを感じられれば審査を通過する可能性が上がるような気がします。
そもそもですがこの記事を読まれていらっしゃる方は勉強家か投資マンションローンを持ち自宅を買えるか悩まれている方だと思います。
注意点は個人の信用で最大限借りるのに近いため何かあったら破綻しないかを見ることが重要になります。
私が良く伝えるのはいくら借りれるかではなくいくら返せるかが重要であるという事です。ファイナンシャルプランニングを学んだことがある方はよく耳にする言葉ではありますがそこが重要だと思います。
読者の皆様にとって、この情報が参考になれば幸いです！不動産投資は複雑ですが、適切な知識を持って行動すれば、大きな成果を得ることができるでしょう。