区分マンション投資で破産と現状の教訓ー冷静な判断で未来を守る

　区分マンション投資は多くの方にとって魅力的な投資手段ですが、その一方で不適切な運用や予期せぬ事態によって破産に至るケースも存在します。私はこれまで1000件以上の案件を見てきましたが、破産に至るケースはごくわずか。しかし、その一部の実例には多くの教訓が含まれています。ここでは、区分マンション投資で破産したいくつかの事例をご紹介し、その原因と対策について考えてみたいと思います。

1. 港区のNさん（30代・男性）：リスク管理不足と過剰な投資

　Nさんはネット系の自営業で年収は約500万円、独身で港区に住んでいました。ネットビジネスや民泊、アルバイトにまで手を出し、生活の水準をそれなりまでは行かないものの背伸びしていたものの、支払いが滞りがちになり破産に至りました。その背景には学生時代に起業した先輩への憧れから、自分も成功できると確信し、一時はうまくいっていました。しかし、事業が思うように進まず、あれこれ手を出しことごとく全てが失敗。資金繰りが追いつかなくなった結果、マンション投資が命取りとなりました。

　このケースのポイントは、「自己資金の範囲を超えた過剰な投資」にあります。ネットビジネスのように収入が不安定な職業の場合、収益の安定性を見極めてから投資を進めることが重要です。
　業者より金融機関を探すのが大変だったようでこのことから良い条件で借りれるところでは融資が厳しい属性ではないかと考えられるのと家賃に手を付け始めましたらうまくいくわけございません。

2. 神奈川県のMさん（50代・男性）：家族の浪費と資金計画の甘さ

　Mさんはサラリーマンで地主でもあり、ワンルームマンションを4件所有していました。家計を支えていたものの、奥様に「好きに使っていい」と言った結果、浪費が激しくなり、資金繰りが厳しくなりました。さらに、娘さんの大学の授業料が重なり、破産寸前にまで追い込まれた状態で連絡が途絶えてしまいました。
　もともと土地を切り売りし最後はご自身の土地が旗竿敷地となり価値をさげてしまっていて誰かがサポートしていればこのようにならず今でもうまくいったのに間に合えばダメもとで奥様に直談判出来るかはわかりませんが債務超過に陥ってからでは難しいですが。

　この事例からは、「家族との資金管理のコミュニケーション」がいかに重要かがわかります。投資用不動産に関する資金計画は、家族全員で共有し、支出を管理することが欠かせません。

3. 茨城県のHさん（50代・男性）：管理会社との誤ったコミュニケーション

　Hさんは国家公務員で真面目な方でした。彼は投資用マンションの管理をすべて管理会社に任せていたのですが、その管理会社の方針に振り回されてしまいました。管理会社の担当者は「修繕はオーナーの義務」との考えを強く持ち、Hさんに次々と修繕やリフォームを行わせてしまった結果、資金が底をついてしまいました。間違ってはいませんがあれもこれもを要求する前に資産状況を多少でも把握し収支を継続して安定させるようにプランニングが出来れば計画的に資金を貯めたりできたのに残念な事案でした。これは売買ではオーナーはお客様ですが管理会社とは委任契約の為相手がお客さんではなく依頼する受けるの立場でイーブンであることは認識した方が良いかと思います。サラリーマンの人はここが勘違いしやすい傾向があるのです。

　このケースでは、「管理会社の選定と関係性の構築」が大きな課題でした。投資物件の収益性を維持するためには、管理会社との適切な距離感と交渉力が必要です。

4. さいたま市のHさん（50代・男性）：無計画な賃貸とローンの負担

　Hさんは住宅を購入して投資用にしていましたが、実際には知人を通じて会社の社員に売主が住まわせていました。しかし、契約書を交わしておらず、月の家賃収入が7万円に対し、住宅ローンとリフォームローンの合計で月々16万円を支払う状態に。さらに、仕事先の倒産で収入が途絶え、ローン返済が困難に陥ってしまいました。
　そもそも3口になりリフォームローンらしいですがキッチンと浴槽で50㎡で700万超えはありません。推察ですが売主が本体の足りない部分をこのようなローンで穴埋めしたのでしょう。後日私は埼玉県庁に建築免許の届け出があるか調べましたが現在は登録ないにもかかわらずまだ会社があることから過去は免許があったかもしれませんが多分ない業者だと思います。それ以上調べられますがあえてしませんが。
　毎月持ち出しが9万円ちかくあるなんて正直初めて見ました。物件の家賃相場を調べると10万~14万ほどのためまさか担当者が住みたい物件を買わせたのかすら想像してしまいました。
　頑張り卑屈にならず返済していく姿勢がある入居者を応援したいと思い出来るだけ高く早く売るのと同時にオーナー自ら入居者を追い出していく流れで話は一旦つきサポートしていきます。

　この事例から学ぶべきことは、「賃貸契約の適切な取り交わし」と「支払い能力に見合った借り入れ」です。投資を始める前に、収入と支出をきちんと把握し、リスクを考慮することが重要です。

まとめ

　これらのケースから分かることは、区分マンション投資そのものが破産の原因ではなく、「投資家自身の計画や考え方」が最大の要因であるということです。またその無知により取り巻く環境も大事で食い物にされないように防波堤を作ってあげたいです。投資はリスクを伴いますが、冷静な判断と適切な情報収集、専門家との連携によってリスクを最小限に抑えられます。

この内容が、不動産投資を検討している方やすでに投資している方にとって、失敗を防ぐための参考になれば幸いです。私自身も、お客様に「ありがとう」と言われることが最大の喜びであり、投資が成功へとつながるようにサポートしていきたいと思っています。