サブリース契約で家賃が下がった！？解除に至るまでのリアルな体験談
サブリース契約という言葉を聞いたことはありますか？アパート経営をしている方、またはこれから始めようとしている方なら一度は耳にしたことがあるかもしれません。この契約形態は、オーナーにとって非常に魅力的に映る一方で、トラブルに発展するケースも少なくありません。今回は、実際にサブリース契約を解除された体験談をもとに、そのメリットとリスク、そして解決策について解説していきます。
サブリース契約とは？
まず、サブリース契約の仕組みを簡単に説明します。不動産管理会社が区分マンションやアパートをまるごと借り上げ、オーナーに対して毎月一定額の賃料を保証するというものです。この賃料は、実際の家賃収入の80~90%程度が一般的です。(広さや立地によります)不動産管理会社はそのアパートを入居者に(借りる家賃よりも高く)貸し出すことで利益を得ます。(礼金や更新料も利益にすることが多いです。)
サブリース契約の一番の魅力は、オーナーが空室や滞納リスクを回避しつつ、安定した収入を得られる点です。しかし、その裏には隠れたリスクも存在します。
サブリース契約のメリット
サブリース契約を結ぶことで、オーナーは以下のようなメリットを享受できます。
管理業務を一括して任せられる
広告費や入居者対応、家賃回収など、煩雑な業務をすべて管理会社に委託できます。空室リスクの軽減
たとえ空室があっても、保証賃料が毎月支払われるため、収入が安定します。相続税対策
アパート経営による資産運用が相続税対策になることもあります。
サブリース契約のデメリット
一方で、サブリース契約には以下のようなリスクも伴います。
賃料の見直し
契約期間中であっても、一定期間ごとに保証賃料の見直しが行われることがあります。これにより、収益性が下がる可能性があります。免責期間の存在
新規契約時や入居者が退去した際、一定期間賃料が支払われない免責期間が設定されることがあります。契約解除のリスク
管理会社が収支のバランスを保てなくなると、契約解除に至るケースもあります。
実例：家賃減額から契約解除までの流れ
ここからは、実際の体験談をもとに具体的な流れを解説します。
購入時の状況
筆者の私は約5年前に練馬区「大泉学園」駅近くの物件を購入しました。この物件は、購入時からサブリース契約が付帯しており、分譲会社の関連会社が管理を担当していました。当初は、空室リスクがなく安定収入が得られることに安心感を抱いていました。(根回しをして元家賃は確認済)
最初の減額通知
購入から3年が経過したある日、管理会社から家賃減額の通知が届きました。理由は「逆ザヤ」状態、つまり実際の入居者からの家賃収入が、管理会社が私に支払うサブリース賃料を下回っているというものでした。
この通知に対し、私は減額交渉を拒否しました。しかし、その1年半後、再び減額通知が届き、最終的には解除に至ることになりました。
契約解除の理由
解除の直接的な理由は逆ザヤ状態が続いたことでした。さらに、空室が増加し、管理会社が負担を抱えきれなくなったのです。その結果、解除後は相場よりも低い賃料で入居者が決まるという、オーナーとして非常に厳しい状況に直面しました。
実際は当初から逆ザヤであり毎月5000円ずつ会社に持ち出しが出ていてその後に入居者が出てしまい再度募集をかた流れです。(私見ですがもうサブリースは切るから期間内に安くても入居者を入れてしまえと考えたのは企業とすれば損失を垂れ流すより良いと判断したのでしょう)
サブリース契約のリスクを回避するには？
このようなトラブルを未然に防ぐためには、以下のポイントに注意が必要です。
契約内容を詳細に確認する
賃料見直しや解除条件について明確に記載されているかを確認しましょう。必ず契約書を読み込むことは絶対です。信頼できる業者を選ぶ
実績や評判を調査し、透明性の高い管理会社と契約を結ぶことが重要です。(CMばんばんやっている会社でも信頼に値するかは甚だ疑問を感じます)市場相場を把握する
物件周辺の家賃相場を事前に調査し、適正価格で契約できるよう備えましょう。これも必ず確認すべき事項です。専門家に相談する
契約書の内容やリスクについて不安がある場合は、弁護士や不動産の専門家に相談してください。
まとめ
サブリース契約は、一見すると安定収入を保証する魅力的な選択肢のように思えます。しかし、今回ご紹介した実例のように、逆ザヤや契約解除といったリスクが潜んでいることも事実です。
アパート経営を成功させるためには、契約内容を十分に理解し、信頼できるパートナーを見つけることが欠かせません。不動産投資は長期的な視点でリスクと向き合う必要があります。ぜひ今回の記事を参考に、慎重に判断してください。
最後に
サブリースをするという事は入居者A、サブリース会社B、オーナーCとしますとBが家賃を使い込まれたりしたらAは払っているので二重に請求できないため回収するか泣き寝入りするしかないという事になりかねません。
つまり運命共同体と言っても過言ではないのでしょうか。
少なくとも一時的ならまだしも一生安心かとはまだ言えないように思えます。