投資用マンションの借り換え戦略：オーナー、不動産業者、専門業者の視点から見るメリットと課題
不動産投資を行う上でも実需場合でも共通してますが、資産管理や収益改善のために「借り換え（リファイナンス）」は重要な手段となります。しかし、借り換えの効果は状況によって異なり、検討する際にはオーナー、不動産業者、そして借り換え専門業者のそれぞれの視点を理解することが大切です。
1. 借り換えを検討するオーナーの視点
ケーススタディ：金利差の影響
Aさんは10年前、年利4%で3000万円の融資を受けてマンションを購入しました。現在の金利は約2%で、Aさんは借り換えを検討しています。もし2%の金利差で借り換えた場合、年間60万円以上の利息削減が期待でき、月額換算で約5万円のキャッシュフロー改善が見込めます。
オーナーにとって借り換えは、以下の点で重要です。
キャッシュフロー改善：利息負担が減ることで、毎月の収支が改善され、手元資金が増加します。
資産の長期的価値向上：浮いた資金をリノベーションや他の投資に回すことで、ポートフォリオ全体の価値を高めることができます。
しかし、借り換えには手数料や登記費用などが発生するため、費用対効果を慎重に試算する必要があります。一般的な目安として、残債が1,000万円以上、**金利差が1%**以上、融資残存期間が10年以上の場合、借り換えは有利とされています。
2. 不動産業者の視点：メリットと限界
不動産業者の対応と課題
不動産業者に借り換えの相談を持ちかけると、積極的な対応を受けにくいことがあります。その背景には、以下のような理由があります。
利益構造：借り換えの相談は不動産業者にとって直接の利益になりません。多くの業者は物件の売買を主な収益源としているため、時間をかけて借り換えのサポートをする余裕がないケースが多いのです。
優先度の低さ：業者内で借り換え相談を行うのは、利益にならない「時間の浪費」と見なされることもあります。そのため、オーナーが積極的に動かない限り、相談が遅延することが多いです。
業者の中でも「サービス精神」のある例
一方で、業界にはオーナーとの信頼関係を重視し、将来的な取引を見据えて時間外や休憩時間に対応する社員もいます。彼らは、「今すぐ利益にならなくても、将来につながる」と考えて、顧客に寄り添います。
ある大手不動産会社のB氏は、借り換え希望者の相談に応じてアドバイスを行い、後にそのオーナーが新規投資物件を購入する際に再び依頼を受けるという事例もありました。こうした姿勢が将来の顧客獲得に繋がる可能性があるのです。
3. 借り換え専門業者の立ち位置とメリット
借り換え専門業者の強み
借り換え専門業者は、オーナーにとって非常に有用なパートナーです。彼らは各金融機関との関係を築き、オーナーに最適な条件を見つけるノウハウを持っています。これにより、オーナー自身で金融機関を比較する手間が省け、迅速な対応が可能となります。
公平なアドバイス：専門業者は報酬を基に動くため、オーナーにとって公平で透明性のある判断が期待できます。
幅広い選択肢：特定の金融機関に縛られず、オーナーにとって有利な条件を持つ複数の選択肢を提案できます。
実際の事例
Cさんは健康上の理由から、団体信用生命保険への加入が難しく、個人での借り換えが困難でした。借り換え専門業者に相談したところ、特別条件で借り換えが可能な金融機関を見つけてもらい、審査もスムーズに進行。結果として金利が下がり、キャッシュフローが年に50万円改善しました。
4. 借り換えの注意点と総括
借り換えを行う際には、以下の費用と手続きに注意が必要です。
抵当権抹消・新規設定の登記費用
金銭消費貸借契約の事務手数料
印紙代
団体信用生命保険の加入要件
審査には1～2週間程度かかり、抵当権抹消手続きは通常1か月以内に完了します。借り換えを考える際には、オーナーが自分の借入金利の状況を見直し、複数の選択肢を検討することが肝要です。不動産業者や借り換え専門業者をうまく活用し、最適な選択を目指しましょう。
まとめ
様々な立場からの考え方がありますが不動産業者より専門業者の方が事例を持っているため専門業者を勧めるわけではなく実現可能性が高いと思われますので費用を払ってでも価値があると私は判断します。
過去に相談したら駄目だった方も諦めないでください当時の考え方が一生続くことはありませんので基準が変わることもあるからです。
退職したり当時の年収より下がったりしますとハードルは上がるかもしれませんが何かしらのやり方はあるかもしれませんので諦めないで下さいませ。
これらの内容がオーナー様の希望となればいいなと思っております。