サブリース契約解除の新判例—賃貸物件オーナーに希望をもたらす指針
サブリース契約とオーナーの現状
賃貸物件オーナーの間で注目を集めるテーマの一つに「サブリース契約解除の困難さ」があります。これは、サブリース業者が契約の更新を一方的に拒否できる条件を備えている場合でも、契約解除を成功させるには高度な法的知識が必要とされるためです。実際、多くのオーナーがサブリース契約の解除を目指しても、正当事由の要件を満たさなければ、その願いは叶いません。
そんな中、令和5年4月に東京地方裁判所が下した判決（令和5年4月27日判決）は、オーナーにとって新たな希望を示すものでした。この判例は、契約解除の実務における方向性を示す重要な一歩となりました。
判決の概要と背景
今回の裁判は、賃貸物件オーナーがサブリース契約の更新を拒絶し、その合法性が争われた事例です。裁判の中でオーナーは、以下の理由から契約解除を求めました。
物件購入後の財政的負担: オーナーは、令和3年に物件を購入した際、住宅ローンの事前審査において、物件のローン残債が影響して審査が通らない問題が発生していました。
売却計画の障害: この財政負担を軽減するために物件の売却を試みましたが、サブリース契約があると価格を大幅に下げなければ売却できないと指摘されました。
オーナーは、この状況から契約の更新を拒絶する通知を行い、法的手続きを開始しました。
判決のポイント
裁判所は、オーナーが提示した状況を「建物賃貸人の使用の必要性」という視点から評価し、「経済的利益を得るためだけではない特別な事情がある」との見解を示しました。判決では、オーナーが立退料として6ヶ月分の賃料を支払うことで正当事由が認められるとされました。これは以下のような要素によって支持されました。
賃借人の経済的利益の範囲: サブリース業者は物件を転貸して利益を得ていましたが、裁判所は「契約により保障される利益は3ヶ月分の賃料を支払って解約する権利に限定される」と指摘。
契約内容の詳細: 賃貸借契約の一部には、オーナーが特定の条件を満たせば解約できる条項が存在していたため、業者の期待される利益は制約されるとされました。
実務的な影響と弁護士のコメント
この判決は、オーナー側に有利な条件を示すものであり、特に物件売却を検討するオーナーにとっては有用です。弁護士の見解では、サブリース契約を巡るトラブルで法的アプローチを試みることは以前よりも容易になると考えられます。ただし、これを成功させるには、ケースごとの事情や証拠が決定的な要素であり、弁護士への相談は欠かせません。
また、類似の事例において、解除が認められるための立退料や正当事由の認定は、今後も注目される分野です。弁護士が示す見解としては、「解除に成功するには、オーナーの経済的理由が合法的に正当化され、他の関連事情も考慮されなければならない」とされています。
実務では
オーナーにとっては朗報な記事であることは間違いありません。
私はこの手の裁判例は増えていくと思います。
実際サブリース解除の話をサブリース会社にすると、奇跡的に普通に解除できる会社があったり「お宅何言ってるの？判例知らないの」とか「無理です」とか話にならないケースもあれば「弊社は違約金家賃の24カ月」とかざらにありますので根気よく戦わないと希望は叶いません。
直近ではお客様が問い合わせフォームより集金代行かサブリースか教えて欲しいと依頼しても返事がない会社にも遭遇し苦慮しています。
お客様でもこのようなサブリース会社とのやり取りを気にしない人もいますが正直骨が折れる作業のためやりたくないと気持ちが萎えてしまうオーナーもいらっしゃいます。問い合わせていますがお客さんはサブリース会社ですからいきなりそんなことを言われオーナーであろうとお客さんに対しなんだその言い草はと言わんばかりの雰囲気を醸し出してくるため人によっては話すことが嫌になります。
わからなくはありませんが自ら発信しないと金銭的に高く売れないため覚悟を決めてやらないといけませんが全員出来るわけではないため現実の難しさはあります。
私は業者として依頼者側につくためどちらの立場にもなりえてしまうのでこの手の動向には気になるところです。
過去弁護士に相談したところサブリース契約に解除条項が書いてあるとしても必ず通るわけでないことを聞かされたことがあるためそういうものかと諦めていたこともありました。
ただサブリース業者には暗雲が出てきている判例であることは間違いありません。
どちらにも言い分はあると思います。
サブリース会社もリスクが無い訳ではありませんがワンルームマンションであれば実際入居率は高いうえ、仮に10%位の手数料を取るものの家賃10万円であれば年間12万円で2年で24万円と更新料10万円の34万円の収入が見込めるわけで10件ありましたら2年で340万円の安定収入が見込めるため1件でも多く管理したいのは本音ではあるでしょう。2年分の違約金の業者はこのケースでは240万円支払う場合更新料等いれると13年分位の利益を取るのは取り過ぎではないかと思ってしまいます。全部空いたら会社が潰れてしまいますしどちらを味方するのではなくどちらの背景も考える必要がありトラブルを判断するのは当事者ですが、話し合いで決まらない場合裁判所が判断するので感情でなく一般的や契約書や経緯が重要になることを忘れず独りよがりな考え方にならないで話すことはとても重要では無いでしょうか。