固定金利を選ぶなら、35年固定ではなく○年固定特約が正解！
どうも、モゲ澤です！ 最近は長期金利が上がっているので、「変動金利で借りるのは不安」という声を以前よりも耳にするようになりました。それでも私自身は以下の戦略から、変動金利が有利との考えは変わっていません。
ただ、金利上昇が予見されるなかでは借り過ぎないことは重要です。年収倍率で5倍、最大でも7倍を目安にすれば過度な借り入れにはなりませんが、それでも変動金利では金利上昇が怖い・・・という方は一定数いると思います。
そこで今回は、変動金利を選びたくない人向けに、固定金利ならどの商品を選ぶべきなのかをわかりやすくお伝えしていきます。
「固定にするなら35年ずっと固定」の常識を疑え！
「固定金利を選ぶなら35年固定（全期間固定）で良いのでは？」と考える人は多いと思います。でも、本当にそれが正解なのでしょうか？
支払額90,855円の内訳は、最初の返済では金利14,583円、元本76,272円で、残り元本は34,923,728円となります。2回目以降は、元本が減っていく影響で金利の割合が少しずつ減っていくのがお分かりいただけると思います。
では、最後の3回はどうなるでしょうか？
最後の3回も支払額は同じ90,855円です。しかし内訳は大きく異なり、金利はほとんど発生しないのです。この差が生まれる理由は、残り元本がほとんどないからです。
残り元本が20万円の段階では、金利が0.5％と4.0％の場合でも差額はわずか584円。
このように元本が少なくなれば金利が上がっても負担にはなりませんよね。ですので、「元本が少ない時期まで固定化する必要があるのか？」は重要な視点です。
固定期間の最適解は○年！？
それでは、一体どれくらいの期間を固定化するのが良いでしょうか？
最長だと35年固定ですが、先ほど説明したように35年目は元本がほとんど残っていませんから、ここを固定化する必要はありません。ただ、固定期間があまりに短いと金利上昇が怖い方には不安です。最適解はどこなのでしょうか？
ここで頭の体操として極端な例を考えます。3,500万円を最後に一括返済する返済方式を考えてみましょう。
この場合は最後まで元本が減っていきませんので、金利リスクを回避するあんら35年間固定化しなくてはいけません。
一方、住宅ローンは元利均等払いで返済していくため、返済が進めば徐々に元本は減っていきます。
120回目には元本は約2,560万円、240回目には約1,580万円、360回目には約540万円・・・となります。
元本が減っていくことを考慮した上での実質的な返済年数は「（毎月の返済元本×返済月数）÷借入元本」で計算できます。その結果は18年と計算されます。
そのため、20年くらいの固定期間を取れば十分なリスクヘッジになります。20年間の固定特約商品は全期間固定（35年固定）よりも金利が低いです（金利上昇リスクに対する保険料が安いということです）。変動金利から固定金利に乗り換えたい場合でも、全期間固定よりは20年固定特約のほうがコストアップは抑えられます。
いまオススメの銀行はSBI新生銀行
20年固定特約の住宅ローンは一部のネット銀行で取り扱いがあります。その中でもイチオシはSBI新生銀行です！
金利1.350％で20年間リスクヘッジできるのは魅力的な設定だと思います。
なお、すでにだいぶ返済が進んでいる方の借り換えの場合は20年間も固定金利である必要はなく、残り20年程度なら10年固定を選べばよいと思います。
10年固定でオススメの商品もSBI新生銀行で、金利は0,950％。他行との比較はモゲチェックの金利ランキング【PR】を見てみてほしいのですが、SBI新生銀行は金利設定で結構頑張っています。長期金利が上昇してくる中で、ほとんどの銀行が金利を上げてきているのですが、SBI新生銀行は上げてきていません。いま固定金利を選ぶならオススメの銀行です！
今回のような固定金利に関する考え方も、モゲ澤の新刊『金利が上がっても、 住宅ローンは「変動」で借りなさい』の一部にまとまっていますので、詳しく知りたい方は本もご覧ください♪（詳しくはこちら）
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