40代必見！ 住宅ローンの借り換えは〇〇歳までに！
どうも、モゲ澤です！ 以前と比べると最近の金利水準はかなり低く、借り換えを検討中・・・という40代の方もいると思います。実は借り換えは、ある年齢までに検討したほうがよいのです。そこでさっそくクイズです！
答えと理由をわかりやすく説明していきますね。
答えは「オプション団信」の年齢基準にある
まずは答えから。
50歳がボーダーラインになる理由はシンプルで、50歳になると借り換え時にオプション団信に加入できなくなるからです。オプション団信に加入できないとかなり損になってしまいます（特に無料のオプション団信がつけられないのは痛い・・・）。
団信（団体信用生命保険）は生命保険の1つで、ローンの契約者である債務者が死亡もしくは高度障害などの一定の条件を満たした場合に、生命保険会社が債務者のかわりに銀行へ残元本を全額返済する仕組みです（団信の仕組みを詳しく説明した別のnoteも読んでみてください）。
団信には大きく2種類があり、1つは死亡・高度障害時に対応した一般団信です。そしてもう1つが2階建ての上乗せ部分に相当するオプション団信です。
例えばオプション団信の1つである「がん100％保障団信」は、一般団信の保障に加えて、「がんと診断されたら住宅ローンが0円になる」というオプションがついています。
ほかにも脳卒中と急性心筋梗塞による障害をカバーする3大疾病保障、さらに対象が広い8大疾病保障や11大疾病保障、さらには全疾病保障のオプション団信もあります。
オプション団信でお得度がかなりの差になる
オプション団信は“オプション”なので、つけるのもつけないのも契約者の自由です。しかし詳しく知っていくにつれてオプション団信のお得さがわかってきます。
例えば、がんに罹患した場合の保障が充実しているauじぶん銀行の場合、オプション団信で「がん含む5疾病50％保障」（がんと診断されたり、その他所定の状況になったりすると住宅ローン残高が半分になる）や「がん100％保障」をつけることができます。
「5疾病50％保障」は上乗せ金利なし、「がん100％保障」は金利を0.05％上乗せすることで加入できます。
上乗せ金利なしの「5疾病50％保障」をつけない人はいないと思いますが、これには1つ条件があって、満50歳以下でなければ入れません。そう、50歳を超えると無料のオマケがつかないのです！
これが、「借り換えは50歳までに検討するのが正解」とする理由です。要は借り換えするならお早めに、ということですね。
なお、auじぶん銀行以外でもオプション団信の年齢制限の基準が50歳の銀行は多いです。
なお、団信以外にも早めに借り換えを検討したほうがよい理由があります。
健康問題で団信の審査に通らない
なにかを延滞した場合に個人信用情報に傷がつく
年収が下がると借り換え審査に通らない
年齢が上がっていくと健康問題を抱える人が増えてきて、そもそも住宅ローンが組めなくなる場合があります。また、スマホなどの分割払いの延滞で個人信用情報に傷がつく方もいます（5年間データベースに載ってしまいます）。さらにはリストラ等にあって収入が減り審査が通らなくなるケースもあります。
上乗せ金利を支払ってもがん100％保障団信はオススメ
なお、0.1％の上乗せ金利を負担して「がん100％保障」に加入するどうかですが、私は加入することを強くオススメしています。その理由は次の図にあります。
がんの罹患率は左のグラフのように年齢が上がるにしたがって上がっていき、55歳では0.69％になります。一方で、がんと診断されたら住宅ローンが0円になるがん100％保障団信の金利は右の表のように、その確率を下回っています。
団信は保険であり、「住宅ローン残高✕がんの罹患率」を保険金の期待値、「住宅ローン残高✕住宅ローン金利」を保険料に置き換えて考えることができます。すると以下のように、保険金の期待値が保険料よりも高くなる現象がおこるのです。
普通は保険会社の収益分があるために「保険金の期待値＜保険料」となりますが、団信ではこれが逆転しています。これは加入者にとっては非常にお得な状態です。
この理由は、ローンを借りるときしか団信に入れず、かつ繰上返済する人が多い結果、団信加入者には健康不安の人が少ないという構造があるためです。詳しく団信について解説したnoteにまとめていますので、合わせて読んでみてください！
ですので繰り返しになりますが、借り換え時にお得なオプション団信（とくにがん団信はモゲ澤オススメです）に入るためにも、借り換えを検討中の人には「50歳」という基準を頭に入れて、早め早めに動くことをオススメします。
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