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極論で語る住宅ローン（モゲ澤版）

住宅ローンアナリスト モゲチェック塩澤

少し前、はたけさんが「極論で語る住宅ローンの選び方(第一版)」というのを出されていて、とても面白い内容でした。

つい最近「同じことをモゲ澤さんもやってよ！」とフォロワーの方からリクエストが来たので、私もやってみようと思います（はたけさんからもOKもらいました！）。

私自身、noteやYouTubeで数多くの情報発信をしていますが、1分で読める住宅ローンのまとめがあった方がみなさんにとってもいいですよね！？では早速参ります！

賃貸か持ち家か

持ち家です。賃貸は掛け捨てコスト、持ち家は積立投資です。むしろ、賃貸がいい理由を私が知りたいぐらいです・・・。

いつ買うか

今買ってください。支払っている家賃がもったいないです。

キャッシュか住宅ローンか

住宅ローン一択。住宅ローンは借りると儲かる商品。理由は住宅ローン減税、団信、期限の利益（支払い猶予）の3つ。だからキャッシュは損です。

ゆえに導かれる結論、住宅ローンは
・なるべく多く
・なるべく長く
借りることです。

頭金

頭金を出す余裕があるなら、そのお金でNISAやIDECOをやってください。35年後にはとんでもない金額になっていますよ！

返済期間は35年か20年か

35年一択です。返済期間を縮めると毎月返済額が数万円高くなります。そんな余裕があるなら（以下頭金と同じ）

50年ローン

アリです。ただし、不動産価値が下がりにくい好立地物件で。

年収倍率

7倍までが目安です。5倍以下なら家計余裕かと。銀行によっては10倍まで貸してくれますが、家計に相当余裕がないとしんどいですね。50歳を超えると4倍程度がいいです。

予期せぬ金利上昇リスクも想定し、くれぐれも借り過ぎには注意しましょう。

ネット銀行 vs メガバンク vs 地銀

金利と団信で選んでください。ネット銀行に軍配が上がることが多いですが、注文住宅・築古・属性が弱いなどの場合はメガや地銀がいい場合も。

変動金利 vs 固定金利 vs 10年固定

利上げがあっても変動一択です。なお、10年固定は11年目から金利が跳ね上がる銀行が多いので選ぶ理由がそもそも見つからないです。

資産運用（株式投資など）

変動金利を借りるならマスト！！不測の金利上昇に備え、資産を作っておくことが非常に大切です。変動金利を借りたからと言って、何もしなくていいわけでは決してないです。

ペアローン

離婚しない自信があるなら！（借りるなら夫婦で覚悟決めてください）

転職

ローン借りた後にお願いします。

無担保ローン

事前審査の3ヶ月前までに完済ください。

5年125%ルール

忘れてください。なお、スパイク（短期間の急激な金利上昇）への緩和効果はありますが、日本でそれが起きる確率は低いと考えています。

不動産投資

家を買ってからにしてください。

団信

めちゃくちゃお得です。ガン団信はマストですね。

基準金利が短プラか非短プラか

一緒です。

元利均等か元金均等か

元利均等一択です。元金均等は強制的な繰上返済と同じ。そんな余裕があるなら（以下頭金と同じ）

複数銀行申し込み

3~4行は全然OKです。個人信用情報が汚れて銀行が嫌がるは昔の話です。

繰上返済

禁止です。繰上返済する余裕があるなら（以下頭金と同じ）

もうお気づきだと思いますが、頭金・返済期間・元利均等・繰上げ返済は地続きです。

借り換え

今やらなくていつやりますか？マイナス金利が解除されたら引き下げ幅が縮小されちゃいますよ・・・。

延滞

万が一しそうになったら、延滞する”前”に銀行に相談してください。

日銀黒田総裁

そもそも、彼の政策の何がダメだったのでしょうか？

極論で語る住宅ローンは以上です。ご覧いただき有難うございました！

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