【住宅ローン】事前審査と本審査は何が違う？銀行がチェックしているポイントを徹底解説！
どうも、モゲ澤です！ よく、X（旧Twitter）で「審査では銀行は何をチェックしているの？」という質問を受けることがあります。初めて家を買う方の多くは審査を受けるのが初めてですし、審査には事前審査と本審査の2段階があり、疑問に感じるのもそりゃそうだと思います。
そこでこのnoteでは、審査の流れや内容、そして事前審査・本審査で銀行がチェックしていることをわかりやすく解説していきます！
銀行は審査で返済能力を見極めようとしている
「審査ってそもそも何？」というのをわかりやすく言い換えれば、「審査＝返済能力調査」です。住宅ローンは数千万円という高額の借り入れで、かつ長期間の返済（一般的には最長35年ですが、金融機関によっては50年ローンまであります）になります。ですので、借り手に返済能力があるかを、銀行は見極める必要があるのです。
借りる人の立場からは、銀行から合格をもらう必要があるわけですね。ということで、私はよく「審査＝入学試験」だとお伝えしています。入試の前には出題範囲に応じて受験勉強をしたと思いますが、これは審査への準備でも全く一緒です。審査の全体像を理解して、家計をキレイな状態にし、返済能力があると銀行に思ってもらう必要があります（この考え方は重要ですので、以前のnoteもぜひ読んでください！）。
事前審査→売買契約→本審査→住宅ローン契約と進んでいく
冒頭でも触れたように、審査には事前審査（仮審査ともいいます）と本審査の2つがあります。どの時点で審査されるのか、全体の流れは以下の通りです。
事前審査は買いたい物件を決めた時点で行います。事前審査に通ったら売主と売買契約をして、そのあとに本審査に進みます。この本審査でOKが出れば住宅ローンの契約ができ、売主に売買代金を支払ってマイホームに住めるという流れになります。
事前審査は1～3営業日という短期間で結果がわかります。本審査は後ほど説明するように書類のチェックも多く、1～2週間かかるのが普通です。
事前審査と本審査は何が違う？
では、事前審査と本審査で何が違うのでしょうか？ 銀行によっても違いはありますが、大まかにはこのように理解しておいてください！
事前審査は自己申告の部分もあり、やや大まかな審査です（銀行によっては事前審査から厳格にやるところもあります）。一方で、本審査は書類の量も多く、かつ間違いが起こらないよう厳格な審査が行われます。
なぜ事前審査をやっているのかというと、不動産取引では売買契約を締結する際、慣行として審査結果が求められるからです。買主（買う側）が「その家がほしい！」と言ったところで、物件の売主（売る側）は住宅ローン審査に通るかわからない人と売買契約を結ぼうという気にはなりませんよね。だってお金払えないですから。
「買う意思があるだけでなく、資金のメドも立っている」ということを買主が売主に示すために、買い付けを入れるときに提出する買付申込書には、事前審査の承認結果も合わせて記入するようになっています。だから物件の買い付けを入れる前に事前審査を通しておく必要があるのです。
事前審査で必要な書類とチェック事項
銀行によって異なりますが、事前審査で必要になる書類は基本的に次の5つです。
1．運転免許証
2．健康保険証
3．源泉徴収票
4．資金計画書
5．物件情報
運転免許証は本人確認のためで、反社会的勢力でないことの確認の意味もあります。健康保険証は勤務先が自己申告と同じかをみる目的があり、また自営業の場合は健康保険料をきちんと納付しているかをチェックしています。健康保険料を払っていないと短期保険証というものを持つことになり、これだと審査は厳しくなってしまいます。
源泉徴収票は収入の裏付けのためで、借入額が大きすぎないかをチェックします。以前のnoteでも取り上げましたが、年収の7倍を超えると審査は厳しくなります・・・。
資金計画書は、借りた資金の用途を説明する意味があります。諸費用も借りる場合は何に使うのか、融資対象外のものに使うわけではないことの確認のための書類です。
物件情報は、マイソク（物件のチラシ）やURLなどで伝えればよいですが、銀行が物件の価値を判断し、担保評価をするための書類です。
審査はこれらの情報をもとに総合的に進められますが、ほかに重要なのが個人信用情報です。①住宅ローン以外の借金があるのか（ある場合はいくら借りているのか）、②過去に延滞はないかがチェックされます。個人信用情報は事前審査の段階でチェックする銀行が多いですね。なお、その他借り入れの自己申告と個人信用情報の登録情報が異なっている（過少申告）場合は、審査の心証が悪くなります。正しく申告しましょう。
事前審査で承認が出ると、このような書面で通知されます（私が事前審査に承認をもらったときのものです♪）。ですが、事前審査の承認はあくまで仮のもので、融資が確定したわけではないことは知っておきましょう！
本審査で必要な書類とチェック事項
売買契約を結んだら本審査へと進みます。本審査で必要な書類も銀行によって多少異なりますが、基本的には以下の4つが必要です。
1．印鑑証明書
2．住民票
3．課税証明書
4．売買契約書・重要事項説明書
住宅ローンの契約時に結ぶ金銭消費貸借契約（金消）では、実印を押す必要があります。印鑑証明書は実印が印鑑登録を受けていることを証明する書類です。
住民票は家族構成を確認するためのものです。事前審査での自己申告と異なっている場合、銀行は離婚の有無やそれに伴う養育費負担の有無など、経済的な影響があるかをチェックすることになります。
課税証明書は年収をダブルチェックする目的があります。たとえば源泉徴収票では収入500万円であるのに対して、課税証明書の年収が700万円となっている場合などは、その200万円分の収入をきちんと確定申告しているかなどの確認が入ります。確定申告していない場合は税金が未納になっている状態で、税の徴収権は担保物件の抵当権より優先されるため、銀行としては懸念材料です（債権回収時に取りっぱぐれる可能性があるため）。そのようなところを銀行は確認しています。
売買契約書・重要事項説明書は、売買が適切になされていることと、物件に瑕疵がないかのチェックのために必要になります。よくあるのが、戸建てで道路に接していなかったり、接する道路が私道で持ち分がなかったりする場合。またマンションでは修繕積立金がきちんと準備できているかも確認されます。問題がある物件は、事前審査が通っていても本審査でひっくり返り、否決となる可能性もあります・・・。
このように、収入の再確認や物件の詳しいチェックを行うのが本審査です。この本審査で承認を得れば、晴れてローンが実行されることになります！
今後も金利情報やお得な住宅ローン情報を発信していきますので、ぜひフォローやスキ！をいただけると嬉しいです♪
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