【注意喚起】サ高住の敷金精算
引っ越しシーズン前に消費者センターより敷金トラブルの注意喚起が出ることがあります。
敷金トラブルは一般の賃貸契約だけではなく、サービス付き高齢者向け住宅でも起こります、、。
※サ高住の平均入居期間は１年半と何かの調査で出ているようです。全国の室数×頻度を考えると、相当な人数、金額の話になる事が想像つきます。
施設責任者の立場に立つと毎月入退去手続きをしており、一つ一つ精査するなんて面倒というのが本音なのかもしれません。
ただ、本来返すべき敷金を返さないのは債務不履行です。家族側が多少の基本ルールを押さえておき苦情の声をあげることで是正につながると思います。
また借家人賠償責任特約を火災保険につけていた場合、毀損したらすぐに保険会社に連絡することで保険対応できた事も考えられます。
まず、入居者として押さえておきたい敷金のルール。
「毀損なければ遅滞なく全額返金」が基本！
という事です。
※詳しくはこちら。
国土交通省ガイドライン
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
次のような事を理由として言ってきたり、行ってきたら要注意です。
①経年劣化を理由に請求
経年劣化は賃貸人負担です。
「何年入居したから」など入居期間を理由にした主張は無効です。
修繕費用は賃料算出に見込むよう定められています。既に支払い済みという事です。
②壁紙の色合わせ
毀損面以外の２面３面、全面の貼替え分の請求は無効です。入居者は払う必要ありません。
※ガイドライン事例に記載あり
③契約書の特記にクリーニングがある
クリーニングはきれいであればやる必要がないため契約書にあっても無効とされる場合すらあります。
④退去時に賃貸人側が立ち会わない
入退去の際には写真を撮り、退去の際には施設スタッフの方に立ち会ってもらい一緒に確認します。
※できれば信頼できる第三者に立ち会ってもらった方がいいです。
なぜか立会う様子がない…それは社風かも。
⑤退去届に別途、返金までの日数の記載がある
契約書にはガイドライン通り「遅滞なく」と記載しているのに、退去届に別途返還までの日数を３ヶ月など記載している事があります。
一般的な遅滞なくはひと月程度の事をさします。
⑥費用負担の協議がない
費用がかかる際は、協議と合意を持って精算します。一向に返金の連絡がない、内訳の提示ないまま合意前に勝手に処理するなど、不誠実です。
⑦社内独自ルールとして割合負担を一律で設定しておりそれで精算
「一律で皆さんそうしている」等。無効です。
登録基準に抵触してる…と思います。
下記、サービス付き高齢者向け住宅情報提供システムより
契約書はガイドライン通り正しく作成し契約。
実際の精算は契約書には沿わない。
という形。
敷金で問題が発生した際の相談先は、消費者センター、福祉オンブズマン、ついでに役所にも。
お金を取り戻したい。情報だけ提供したい。どちらでも対応してもらえます。
相談にあがった事業所名を消費者センターは記録し続けています。
また、区長直下の福祉オンブズマンというものもあります。弁護士の方がいらっしゃいます。
他には正確には管轄外ですが、役所の介護保険課でも「施設トラブル」という事で受付けはして頂けます。
その他相談先
※東京くらしweb
※高齢者被害110番・高齢消費者見守りホットライン
ケアマネさん、民生委員の方からの通報も受け付け。
※サ高住全般の参考資料
東京都で行っている検査基準。https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/juutaku_seisaku/pdf/kourei_service05.pdf?200626
状況が酷ければ弁護士に相談
依頼料と返金額のバランスを考えるのでほとんどが泣き寝入りという状態が多いのだと思います。
おわりに。公的機関に苦情を入れるべきだと思う理由
不正に気づいたら一報、公的機関に連絡をするべきだと思っています。
立入検査や監査、指導というものがあります。
「苦情や相談があった事業所」から選ぶように定められているからです。
今後、他の入居者の方が被害にあわないために、役に立つはずです。