見出し画像

大宮スカイ＆スクエア ザ・タワー（モデルルーム訪問）

そらまめ

こんにちは　そらまめです。

先日大宮スカイ＆スクエア ザ・タワーのモデルルームに訪問してきましたので、簡単に感想など書いてみようと思います。

立地や周辺環境は言わずもがなということで価格と間取り・仕様を中心に。


物件概要

物件名称：大宮スカイ&スクエア ザ・タワー
所在地：埼玉県さいたま市大宮区桜木町2丁目902番（地番）
アクセス：ＪＲ「大宮」駅徒歩5分、東武アーバンパークライン「大宮」駅徒歩5分、埼玉新都市交通伊奈線（ニューシャトル）「大宮」駅徒歩5分
用途地域：商業地域
敷地面積：7,642.05㎡
建築面積：4,547.78㎡
建築延床面積：67,363.21㎡
構造・規模：鉄筋コンクリート造 一部鉄骨造・地上28階建、地下2階建
総戸数：522戸（一般販売対象戸数398戸）他に店舗・事務所区画23戸
（1LDK～3LDK/40.72㎡～123.17㎡）
建物竣工時期：2024年5月中旬（予定）
入居予定時期：2024年8月上旬（予定）
駐車場：204台（他、来客用駐車場等3台）
駐輪場：788台
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅都市開発株式会社
設計・監理：株式会社松田平田設計
施工：前田建設工業株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ


予定価格

※単位は○○万円台。
坪単価は8,000万円台＝8,000万円として試算しています。実際とは少し乖離すると思いますのでご注意ください。

予定価格表から転記

管理費：約261円/㎡
修繕積立金：約110円/㎡
駐車場（タワーパーキング）：32,000円～39,000円/月
※EV対応の6台分以外は全幅2,050㎜

例によって条件の良い住戸から販売する方針ということで眺望が抜けやすい南～東～北の住戸を販売するようです。

（割安ともお祭りとも思いませんが）今の大宮の相場であれば価格に関しては全く割高感は無いかなと思いました。

※東側が坪330万なのは間取りを見ればわかります...

この価格で高いと言っていたらもう大宮では買えませんね。いやグロス8,000万なんて間違いなく高いですが今の相場からするとって意味で...

管理費も最近の流れからするとかなり目に優しい印象です。（200円/㎡台なんてタワマンで最近ありましたっけ...？）


周辺相場としてグランドミッドタワーズ大宮は住戸によりますが、最近だと坪320～350万くらいでしょうか。（売り出しベースだともっと高いのもあり。）

西口のプラウド大宮は昨年の売り出し以来見ていませんが、中層階が売り出されたら坪330～340万くらいでも違和感無いように思います。


本物件は坪350～370万出せば中層以上の平均的な住戸を買えるわけで個人的にはかなり「買い」な水準です。（むしろ今後の販売住戸を考えると「平均より条件の良い住戸」を買えるとも言えます。）

ちなみに現時点（MR案内開始から1週間ちょっと）で最上階と南東角80Eの高層に希望が入っていて抽選必死。北向き2LDKも高層階が人気のようで抽選になりそうとのこと。

立地が良いマンションは高い部屋から売れるのね...


間取り

モデルルームのプラン①：80Eタイプ（83.64㎡/3LDK）

公式HPから引用

モデルルームでは洋室(2)、(3)をぶち抜いて1LDKに変更されており、オプションもりもりに魔改造されていました。（魔改造費2,000万円分と言ってました）

※本物件のエントランス等のデザインを手掛けるインテリアデザイナー座間 望さん仕様らしいです。（パークコート神宮北参道ザタワーのMRも手掛けているとか）


MRでは所々設備が最上階仕様になっていました。

・廊下、トイレ、洗面室床タイル貼り
・タンクレストイレ（自動開閉無し、notスティックリモコン）
・トイレ手洗いカウンター天板御影石（鏡無し）
・洗面天板天然御影石
・洗面チャイルドミラーモザイクタイル貼り
・シャワーヘッドスイッチ式、浴室横長ミラー
・浴室のボトル置き？グレードアップ
・キッチングローエ社製水栓
・ガラストップコンロ、レンジフード上位グレード
(うろ覚えなので他にもあったかもorオプションだったかも...)


この間取りだと
トイレ、キッチンのカップボード部分、洋室(3)の壁側はすべて天井高2,050㎜まで下り天井がきています。

図面集で見ると玄関は2,015㎜でした。たしかに少し窮屈感あった気が。まぁ買えないのでこっちの間取りはこの辺にして


モデルルームのプラン②：70Jタイプ（73.18㎡/3LDK）

公式HPから引用

普通の田の字間取りです。南側の間取りはほぼすべてこのような田の字になります。板マンで散々見てきたのである意味親しみが湧く間取りですね。スパンは6,200㎜。

公式HPに記載の無い設備仕様。
・可動式ルーバー面格子アリ
・ディスポーザー（自動給水）※HPの参考写真が手動っぽかったので。
・浴室ダウンライト

その他仕様について（かなりかなりどうでもいい）細かいことも含めて気になった点をいくつか。

※仕様だけで買わないという判断にはならないですが、こういうのって積み重ねな気もします。というか安い物件なら全然許容します。

・古めかしくないタンク式トイレ
・（70㎡超の3LDKにしては）トイレの面積少し狭い
・トイレ上の吊戸棚の奥行が狭い（トイレットペーパーが袋ごと入らない）
・玄関前カメラ付きインターホン無し
・浴室鏡が少し小さい（全身映らない）
・シャワーヘッド手元スイッチ無し
・浴室のボトル置き？部分のデザインに違和感
・浴室扉タオルバー１本
・（70㎡超の3LDKにしては）洗面台も気持ち狭い
・三面鏡裏の収納扉が磁石式（閉める時にダン！と音がする）
・カップボードの横幅1,200㎜（70㎡超の3LDKにしては少し狭い）
・キッチン上吊戸棚にキッチンペーパー差す場所がない
・コンロ側のスパイスラックだけソフトクローズ無し（MRの作りの問題かも）
・バルコニーガラス手摺が乳白色（CGパースで透明だと思っていた...）※4/5追記：完全不透明ではなく少し透ける乳白色のようでした。


柱の食い込みはあるものの居室の形に影響しているのは共用廊下側だけですし特に問題ないかなと思っていましたが、キッチン横に柱がきていることでカップボード幅が若干狭くなっているようです。（妻の指摘で気づきました）

また逆側の柱も洗濯機後ろに食い込んでいますが、ここにPSを持ってこれれば洗面台も少し広くなったはずで、この幅だと2人並んで立つのは少々窮屈に感じました。

トイレも面積を削っている上に横に扉が付いているタイプなので余計に圧迫感を感じた気がします。正面に扉がある方がまだマシかも...？

唯一設備仕様で評価できるのはキッチン床暖房でしょうか。妻もそこは評価してました。

(個人的に)マイナス評価になったのはやはりバルコニーガラス手摺が乳白色だったことですね...

住戸によっては中層以上で眺望が抜ける角度もあるので透明の方が解放感を得られたと思うのですが...

外観デザインにも影響しますからそこはこだわって欲しかったかな...


また、先ほどの間取り同様に共用廊下側の洋室2つは窓側に下り天井が2,050㎜まできます。

うぐぐ。。という感じはしますが今までもこれくらいの下り天井は見たことはあったのでスルーしていたら、妻は見慣れていなかったせいかびっくりしていました。

（選別した物件だけ見せているとこういう弊害もあるのか...）

とは言えこの間取りは物件の中でもマシな方ですから個人的にはまだ許せます。というか東向き、北向きはもっともっときついのでこれを許せないと買える間取り無い。。。

スパンが取れているのは角部屋のみなので、もちろん価格さえ安ければ狙いたいところですが、南東角は9,800万スタートと手の届かない水準だったので早々に諦めました泣


注目住戸

個人的に狙い目住戸だと思ったのは「70H」。

外観CGパースは駅から帰ってきた時の見え方になりますが、バルコニーガラス手摺がグレーになっている列は「70H」だけです。

個人的には駅から帰ってきた時に自分の部屋が見えるのはポイント高い。ぱっと見でわかる目立つ住戸を選びたい。

東側もグレーになっていますが、ここは「70D」＋「65Ｃ」プランでお互いに半分グレー手摺で半分乳白色手摺と手摺の色を分け合う変わった形です。そもそも間取りもかなりきつめ。（しかも間にルーバー挟むからバルコニーに出た時の解放感も削られそう...）

「70Ｈ」は唯一の横長リビング（行燈部屋は1つできるが）＆４連窓サッシ、先ほど指摘したキッチン横の柱食い込み無し、トイレは前扉、下り天井2,050㎜の範囲も気持ち少な目です。

玄関前はアルコーブというほど窪みは無いですが、住戸位置が良く、玄関前を横切る人が少ないのも個人的には◎

東側に行くほど前建ての影響が少なくなりますが「70Ｈ」でも11階あたりであれば抜けてくる位置です。

エレベーターは13階までの低層用と14階からの高層用に分かれますが、16階は共用施設（マルチスタジオ）があるためどちらのエレベーターも止まります。

両方のエレベーターを使えるメリットがあるものの価格は盛られてませんし眺望もより（東側は）抜けてくるため16階は狙い目かもしれません。
（共用施設に出入りする人が多いのでプライバシー制が損なわれるのはデメリット）


本物件は「各階ごみ置き場のある板マン」として見ればもう少し優しい目で見れることに気づきました。

スパンも下り天井も間取り自体もかなり苦しい東、北向き住戸もご紹介したかったですが文句が止まらなくなりそうなので一旦落ち着きます。（いくら苦しくても坪330万なら許容できるだろ！と頑張って自分に言い聞かせてます…）

（それにしても営業担当は資産性、資産性うるさかったな。最近どのMR行っても二言目には資産性を口にしてくるのでうんざりする時があります）


それではまた。

いいなと思ったら応援しよう！