リストレジデンス武蔵野御殿山（モデルルーム訪問）
こんにちは そらまめです。
リストレジデンス武蔵野御殿山のモデルルームに行ってきました。高い。（終了）
物件概要
売主：リストデベロップメント株式会社
販売提携（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
デザイン監修：株式会社プランテック
設計・監理・施工：川口土木建築工業株式会社
所在地（地番）：東京都武蔵野市御殿山2丁目3181-5
アクセス：JR中央線快速・中央線各駅停車（総武線直通）・東京メトロ東西線（相互乗入）「三鷹」駅南口より徒歩6分
用途地域：第一種低層住居専用地域
敷地面積：3275.78㎡
総戸数：45戸（事業協力者住戸2戸含む）/地上3階建
間取り：2LDK～4LDK（58.11㎡～92.10㎡）
駐車場：19台（平置き式18台＜事業協力者区画1台含む＞、身障者用1台）
自転車置場：77台（2段式）月額使用料:未定
管理形態：区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託（通勤管理予定）
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
竣工予定：2023年7月上旬
入居予定：2023年8月下旬
販売予定：2022年8月下旬
現地地図はこちら
駅から物件は井の頭公園まで続く玉川上水の緑道を歩く道のりで、夏の暑い日差しの中でも木陰があるおかげで気持ち良く歩くことができます。
立地の良さは言わずもがなですが、やはり武蔵野市アドレス＆御殿山アドレスというのは強いポイント。しかも借地権が多い三鷹周辺エリアで所有権かつ駅近となれば引き合いは多いのでしょうね。
※玉川上水を境目にして南側：三鷹市、北側：武蔵野市になっており、三鷹市側は土地形状が南北に長い縦長のため、供給されている分譲マンションも主開口部は東西が基本です。（駅前タワーになると南面を取れるのですけどね...）
武蔵野市側は若干斜めに向く土地形状のため、本物件のように南側をかすりながら主開口部を東西に分ける形が多く、三鷹市アドレスの物件よりも日当たりに優れる場合が多いように思います。
外観デザイン
玉川上水側からのエントランスアプローチが長めに取られていて豊かな植栽を感じられる動線がいいですね。このエントランスゲートをくぐって帰宅したい。
エントランスゲートの支柱に使われる石材をMRで見ましたが高級感がありました。エントランス内の壁も同じ石材で統一感を持たせたデザインになっています。
敷地配置図
基本は田の字間取り。エレベーター1基、ゴミ置き場は外（屋根付き）、右下の提供公園は武蔵野市の寄贈されるとのことで管理は武蔵野市が行うことになります。
南西向きと南東向きの2棟構成ですが、多くの住戸が南東向きになり、エントランスに近い2LDK住戸は自己日影で日当たりに若干影響があります。（日照シミュレーションはまだ出来ていないようでした）
予定価格
管理費：約271円/㎡
修繕積立金：約152円/㎡
駐車場：25,000～30,000円
まだ、予定価格が出ている住戸が少ないため階毎の価格差がわからないですが、単純に予定価格の平均を取ると「坪496万」になります。
南西側の住戸が平均を押し上げているため、全住戸の価格が揃えばもう少し平均は低くなると思いますがそれにしてもまぁ立派な価格でございます。
ちなみに公式HPリリース時の4月にはこんな予想をしていました。外れすぎですね。。
うーん。わからないですが下限400〜上限500ちょい、平均440くらいでしょうか。
— そらまめ (@soramame_kusa) April 14, 2022
1番広い部屋で92㎡でまだ公開されてませんからこれがプレミアム住戸設定されてるともう少し平均も押し上がりそうですね。…
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はっきり言って天下のすみふ様であるシティハウス武蔵野よりは安いだろうと思っていたのです。。
価格帯的には同じくらいか住戸によっては本物件の方が高いですかね。
間取り
J1タイプ：75.81㎡/3LDK
3階：12,300万（坪536万）
2階：予定価格なし
1階：10,900万（坪475万）
こちらの1階住戸がモデルルームでした。
間取りはよくある田の字のため特にテンションは上がりませんが、低層マンションのため柱が小さく、下がり天井も控えめだったので窮屈感はありませんでした。（共用廊下側の窓近くは2200㎜まで下がるand廊下の天高が少し低かったかも）
モデルルームはリビング横のファミリークローゼットがワークスペース仕様になっている他、廊下床タイルになっているなどオプションがチラホラある感じ。
キッチンのシンクがスクエア型で高級感があったのと、キッチン天板が側面までフィオレストーンだったのは良かったですね。
1階のみ天井高が2550㎜でバルコニー奥行きが2500㎜となっています。
また、2階、3階はバルコニー手摺が木材ルーバー＋黒系半透明ガラスですが、1階はコンクリ目隠し（高さ1800㎜）になっているため、景色はありませんがプライバシー性が確保されています。
バルコニーからそのまま平置き駐車場に出られる扉が付いているため車持ちの場合は便利そう。
2階、3階の南東向きは戸建て背中側or隣接マンションこんにちはビューになるので、個人的には1階一択かなという印象でした。
（1階と2階は同じような価格にする予定とのこと）
駐車場分の離隔が取れているとは言え中々気になりそう。
↓その他の間取り。公式HPに掲載されているものだけ載せておきます。
Bタイプ：75.00㎡/3LDK
3階：予定価格なし
2階：12,500万（坪551万）
1階：予定価格なし
Dタイプ：84.48㎡/3LDK
3階：地権者住戸
2階：14,500万（坪567万）
1階：予定価格なし
間取り的にはこれが一番良いが坪567万はお話にならないのである。
F2タイプ：58.11㎡/2LDK
3階：予定価格なし
2階：予定価格なし
1階：予定価格なし
Gタイプ：68.25㎡/3LDK
3階：9,900万（坪475万）
2階：予定価格なし
1階：予定価格なし
H1タイプ：71.75㎡/3LDK
3階：予定価格なし
2階：9,900万（坪456万）
1階：予定価格なし
構造・設備仕様
直接基礎、耐震等級2、二重床・二重天井、スラブ圧220～240mm、戸境壁180mm、天井高2,450mm（1階のみ2,550mm）、サッシ高2,000mm、線路側住戸のみT2サッシ、共用廊下側サッシ網入り曇りガラスで半分FIX（格子無し）、NURO光Connect、平置き駐車場、駐車場シャッターゲート、電気自動車用充電設備（7台分）、非接触対応エレベーター
Tebraキー、玄関前カメラ付きインターホン、床暖房、ディスポーザー（手動給水）、キッチン・洗面グローエ社製水栓、キッチン・洗面フィオレストーン、Paloma製コンロ、シゲル工業製シンク「JS15」、ユーティリティシンク、タンクレストイレ、トイレ手洗いカウンター有（ミラー無）、四方框付き三面鏡、浴室ダウンライト、浴室タオルバー1本、ミニスロップシンク、防水コンセント付、IoT対応給湯リモコン、良水工房（洗面所、洗濯、キッチンなど全ての水が浄水）
この戸数でディスポーザーを付けてくれたのはかなり良かったですね。あとは細々した仕様なのでこの価格帯ならまぁねという気もします。
周辺新築マンション
三鷹エリアは新築が増えてきましたね。
・シティハウス武蔵野（徒歩３分/162戸/坪450万～坪530万？）
※その後値上げによって坪500万超～に。
・クリオ ラベルヴィ三鷹グランクラス（徒歩7分/戸/坪410~450万？）
・ブランズ三鷹（徒歩３分/38戸/？）
クリオとブランズは3LDKの供給がないため、ファミリー世帯の場合はシティハウスか本物件かという比較になるかと思います。
価格が変わらないのであれば、シティハウスに軍配をあげたいところですが管理費444円/㎡は中々重たいですね。
本物件は恐らくGタイプ1階が坪430万程度と最安単価になりそうなものの、バルコニー側が接道しておらず敷地内、日当たり問題なし、天高・バルコニーはゆとり有りとネガティブ要素がなく（1階が嫌いだとネガだが）狙い目になりそうです。
坪450万を切る住戸であれば周辺中古から考えても適正価格に近く買いやすそうです。
クリオとブランズについてはスムラボのクリスティーヌさんの記事をどうぞ。
周辺中古マンション
クリスティーヌさんの記事で三鷹駅周辺の中古マンション相場が書かれていますが、主要マンションは軒並み坪400万を突破しています。
モデルルームでは御殿山アドレスの中古成約価格を見せてもらいました。（うろ覚え）
・ルフォン吉祥寺（徒歩9分/2008年築/66戸）
・吉祥寺御殿山ハウス（吉祥寺徒歩10分/2013年築/170戸）
その他御殿山アドレスのマンション
・プラネスーペリア御殿山井の頭公園（徒歩9分/2014年築/60戸）
・ルフォン井の頭公園（徒歩10分/2012年築/33戸）
ちなみに隣接するMAC御殿山ホームズならほぼ同じ立地で同じ眺望条件なので、こっちでいいじゃん感あるのだが最大でも62㎡ほどで広い住戸が無さそう。風合いを感じる物件で私は嫌いじゃなかったです。（修繕積立金も値上げされているよう）
総評
周辺中古の価格を見ると坪400万どころか坪450万も超えてきている中で最も駅近で新築がこの価格になるのはよくわかります。
でも三鷹で坪500万超え住戸はどうにも受け入れられない。。広域目線でこの価格になると他にも選択肢あるんですもの。。いや、すごい立地なのはわかるんですがね。。
三鷹(リストレジ御殿山)と変わらない価格で頭がバグってきた https://t.co/DHcFIgGllt
— そらまめ (@soramame_kusa) July 10, 2022
三鷹(リストレジ御殿山)と変わらない価格で頭がバグってきた(2回目) https://t.co/nhuaF2Jw0l
— そらまめ (@soramame_kusa) July 10, 2022
個人的には価格も含めて1階オンリーで買いのマンションでした。
（電気自動車充電設備付きなのでテスラ買ったら最強になりそう）
今回はこの辺で。それではまた。