レンタルスタジオを作る上で考える事【スタジオユニアス】
IT業界でアプリ事業を作り続けていた日々から一転して
大工さんと一緒に電ドリを片手にスタジオ作りをする事になった日々
全くの未経験で、６部屋のレンタルスタジオを渋谷にオープンした忘備録として
レンタルスタジオを作る上で考えるべきことと注意点をまとめておきます。
1月からスタジオユニアスの店舗をB2だけでなくB1にも増築するので、頭の整理も兼ねて
結論から言うと『良い内装業者に出会う事が大切』
《目次》
・物件選び
・物件探し
・原状回復
・内装
・防音
◆物件選び
ダンススタジオを作る上で一番大切なのがコレ！
広さ・坪単価・鉄筋コンクリート造りの建物かどうかも、
もちろん大切だけどダンススタジオを作るとなると１番の問題は
なによりも
『上下階への振動の伝わり方』
音量問題等の音の伝わり方は対策可能ですが、物件の作りや上下階との関係は必ずチェックすべきポイント！
＜気をつけるべきところ＞
1.足音が上下階に響いても大丈夫か
2.音響による近隣への騒音問題
3.不動産オーナー側の了承
これらの問題が解決しないとまず物件が決まりません
これが解決したら契約し初期費用（家賃の6〜8ヶ月）＋仲介手数料（1ヶ月）くらいを払って契約完了へ
◆物件探しの方法
↑みたいな物件をどうやって探すのか
それは、その土地の不動産屋さんをまわる事をおすすめします。
その土地の不動産屋さんは地主さんと繋がっている事もあり、狙っている地域の不動産屋さんと繋がるために足繁く通う人もいたりします。
普通の不動産仲介会社でもある程度出てきますが、坪単価が高すぎる事もあります。
仲介してくれる会社が積極的に管理会社やオーナーさんに全力で交渉してくれるかどうか、どうかも大切なポイントです。
僕は不動産屋を回る時は月曜日と決めていました。
理由は水曜休みで土日が書き入れ時、落ち着き、休みまでもう少しという余裕のあるタイミングだからです。
◆原状回復の状況は？
物件の契約前にどの状態で物件が渡されるかも重要なチェックポイントです。
居抜きでそのまま前の店舗が残っているのか
スケルトン(完全に何もない)状態なのか
店舗が出るタイミングで次に入るのか
状況によって様々ですが、特にダンススタジオは
床と壁、その次に天井がどうなっているかを入念にチェックしましょう
スケルトン状態とはいえ床や壁、天井になにかが残っていて邪魔になる場合、工事で解体しなければならず数十万円程費用がかさんでしまう事があります。
ユニアスではスケルトンだと思いきや床を木で上げていたのでそれを解体する作業を行ったり、解体後に水漏れが発覚したり、なかなか大変だったので、本当に注意が必要です。
この辺は内装業者さんが先に決まっている場合は相談できると超楽になります。
なので物件決めたあたりから内装業者さんも探し始めていると🙆🏼♂️
◆内装
契約をしたら内装を決めていきます。
壁/床/電気(天井)/扉/換気/冷房/水回り/音響/鏡/カーテン
などなど考える事が沢山あります。
壁→防音/雰囲気
床→踊りやすさ/雰囲気
電気(天井)→防音/明るさ/雰囲気
扉→防音/雰囲気
換気→曇らないようにする/防音
冷房→踊りやすさ
水回り→トイレの場所
音響→踊りやすさ
鏡→必須
カーテン→使いやすさ
金がかかる順は
冷房>鏡>壁・床>扉>電気>その他
防音は次にまとめるとして
換気は各部屋しっかり行わないと曇ってしまいます。
冷房も各部屋で冷暖房コントロールできるようにするのかどうか、
カーテンや、スピーカーの位置
そこから逆算し、配線を考え電源をどこに出すかなど
沢山考える事があります。
これは一言「良い内業者さんに出会いましょう」笑
もしくは良い内装業者さん紹介します。
◆防音について
上下階への振動が大丈夫な物件を選んだとしたら
あとは壁とドアが防音で大切になってきます。
複数部屋を作る際は、ただ単に壁を立てるのではなく
「遮音」した上で透過した音を「吸音」しなければ防音性能は高くならず
｜鉄骨｜吸音｜防音｜(仕上げ)
↑のような感じで防音を行う必要があります。
しっかり使うと予想以上に壁は厚くなり、部屋は狭くなってしまいがち金額も増すので注意です。
ドアはライブハウスのような「ガチャ」っと閉めるドアにすれば防音性バツグンなのですが、とても高いので、予算との相談が必要になってきます。
さらに換気のダクトを音が伝う事もあるので本格的な防音をする際には換気口まで防音にしたり、果てしなくお金がかかります。
予算と相談しながら「防音をどの程度する必要があるのか？」を決めなければなりません。
防音は本当にお金がかかるのでしっかりお金を残しておくべきです。
「このへんは内装屋さんとの相談が大切」になってきます笑
まとめ
最初にも言いましたが
とにかく内装業者さんとの繋がりが大切です。
不動産を探す時に力になってくれる不動産の仲介業者もいるととても心強いです。
テクノロジーではどうにもなりません。
人脈や泥臭さが大切です。
すっごい完全に自己満の記事でした。
次回はしっかり書きます。
内装に興味ある方はお気軽に相談してください。
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