媒介契約は結局どれがいいか？
媒介契約とは、不動産会社に不動産の売却を依頼する際に必ず結ぶ、売却活動や成約時の報酬などについて取り決めた契約です。
媒介契約を締結せずに行う広告活動や売却活動は、宅建業法と不動産広告の表示規約上禁止されています。
媒介契約は3種類。それぞれに特徴があり、一旦結ぶと途中変更が難しいケースもあるので注意が必要です。
売却の手順についてはこちらのnoteを参考にしてください▼
■媒介契約の種類と違い
特性を大きくまとめると以下の通りです。
・一般媒介
3つの媒介契約の中で、いちばん縛りがなく自由な契約です。
■依頼する仲介業者に対して他に依頼している仲介業者を教える明示型と、教えない非明示型があります。
■有効期限に法律上の定めはありませんが、不動産会社は一般媒介契約でも有効期限を3カ月以内にするように指導されているので、有効期限は3カ月になっていることがほとんどです。
■自分で買主を探してきて直接契約できたり、複数の業者に販売活動を依頼することができるので、物件の露出が多少なりとも増えるうえに、ひとつの業者に囲い込みされず業者間の競争が生まれるということがメリットでしょうか。
ただしこれは、多くの会社から同じ物件が出ていて陳腐化されて見られてしまう、売れなくて困っているように見える、仲介会社が必ずしも仲介手数料がもらえるわけではないので販売活動に力を入れなくなるなどのデメリットにもなりえます。
また、窓口のなる不動産会社が多くて、内覧希望などの日々の連絡や諸々のやり取りが大変になる可能性もあります。
■レインズ（指定流通機構）への登録義務がないのも大きな特徴ですが、もちろん売主からの希望があればレインズにも掲載します。
レインズへの登録が義務化されていない(＝情報が拡散しない)ことを利用し、売主が周囲に内緒で売却をしたいなどの事情があるときには、あえて一般媒介契約を結び水面下で売却活動をするというテクニックもあります。
・専任媒介
文字通り専任の1社のみを選んで依頼する契約が専任媒介契約です。
売却活動への責任、専任性が高まることから、媒介契約締結から7営業日以内のレインズ登録、２週間に1回以上の活動報告が義務化されます。
一般媒介と同じく自己発見買主との直接取引は可能ですが、売却活動に要した費用を請求される可能性がある点が一般媒介契約とは違います。
仲介業者からすると、売却活動を頑張って成約に結び付ければ必ず仲介手数料をもらえることから、宣伝広告費用をかけやすく、活動への真剣みが増します。
実際、限られた物件数しか載せられない折込チラシや、より検索表示されやすくなるweb広告の高額枠には、費用の回収が見込める専任媒介の物件を優先して掲載するのが普通です。
また、自分たちのあずかり知らないところで物件に動きが出ることがないので、販売計画の交通整理が非常にやりやすいです。
売主にとっても窓口が一本化できることで楽になることは大きいと思います。
ただし仲介業者が1社ということは、その仲介会社が自社客優先の為に、他業者からの案内希望や購入申し込みを売主に報告せずに握りつぶすということもできてしまいます。
他業者に一切紹介しない囲い込み、でなくても、「内覧希望の日時は売主の都合が悪くて見れない」と言われたり、不思議なことにいつ電話しても担当者が外出中だったりと、実質的な囲い込みもたくさんあります。
残念です。
・専属専任媒介
専任媒介に自己発見買主との直接取引の禁止が追加され、レインズ登録が5営業日以内、活動報告が7日に1回以上になるなど、売主と仲介会社の双方にとってより縛りが厳しくなった媒介契約です。
後述する違約金などについてもより厳しめになっています。
ただし、現代では縛りが強すぎる専属専任媒介が結ばれることは少ないです。
専属専任媒介は、連日のように不動産が値上がりし続けていたバブル期に、媒介業者が販売活動をしても売主が友人・知人で購入希望者をすぐに見つけてきたり、締結した売買契約を手付解約して別の買主と勝手に契約してしまったりということが頻繁に起こったことで、仲介業者の利益を守るために使われるようになったそうです。
■メリット・デメリットで比較してみる
・明示型/非明示型はどっちがいい？（一般媒介）
売主にとってはどちらも大差はありませんが、
仲介業者からするとライバル会社を教えてもらうことで、ライバル会社の特性を考慮した販売戦略を取れるメリットがあり、情報を共有してもらえているという信頼感も感じられます。
結果、明示型の方がより質の高い販売活動ができる可能性があり、最終的には売主のメリットにもなるかもしれません。
ただし明示型の契約の場合、明示していない業者の媒介で取引きを成立させたときに、他の媒介業者から費用を請求される可能性があります。
まぁちゃんと明示すればいいだけの話なので、仲介会社との連携を考えれば明示型の方がいいかもしれません。
・一般媒介と専任媒介はどちらがいい？
一般媒介の方が広く買主にアプローチできるからいいですよ！というのは少し前時代的なように思います。
ハッキリ言って今の時代、不動産を探している人で不動産情報サイトを見ない人はいないと言っても過言ではないので、媒介業者が一社でも有力な不動産情報サイトにちゃんと掲載しさえすれば、世の中のほぼ全てのお客さんにアプローチできます。
もちろん潜在的な顧客や、まだその気になっていない人に向けてのアプローチは会社のストック客に対してすることになるので、その点では業者自身の力やコネクションも大切になってきますが、確率的に言えば、ちゃんと探している人＝自分でもネットを見ている人の目に留まれば問題なく成約になります。
その反面、前述のとおり一般媒介では販売の為の費用をかけづらかったり、窓口が複数に分かれることで仲介会社側からしても連携が取りづらく販売活動がやりづらかったりというのは、現場のホンネとして実際にありますし、忙しく働いている売主さんにとっても窓口が複数になる煩わしさは大きいようです。
また、自分で見つけてきた買主との直接取引による費用が発生することがない一般媒介の方がよいと思われるかもしれませんが、そもそもプロを介さない個人間売買はどんなトラブルが起こるか分からないので怖くてオススメできません。
以上のようなこともあってか、流通している物件の大半は専任媒介になっているのが現状です。
ただし、専任の場合は仲介業者の担当者が信用できることが大前提です。
大手仲介業者の役職者でも囲い込みや実質囲い込みのような対応をする人は平気でするので、
相手を見定めることはもちろん「囲い込みとかしませんよね？」などとあえて聞いて釘をさすことも場合によっては必要になかもしれません。
広告を打たずに内緒で売却したい場合は、自社顧客へ直接アプローチしてもらうために一般媒介を複数社と締結してローラー作戦をしてもらうことは有効かもしれません。
ただしどうしても露出が少ないため売却に時間を要する可能性が高まります。
・媒介契約を途中解約するには
媒介契約を途中解約する場合には、基本的には以下のような要件を満たす必要があります。
■相手方に催告をしても契約に定められている義務を履行してくれないとき。
→広告活動をしてくれない、販売に協力してくれないなどの場合です。
■仲介会社が以下に該当する場合。
1.信義に反し、義務を誠実に遂行しない。
2.故意もしくは重過失によって真実を告げず、嘘の報告をした。
3.宅建業者として不正や不当な行為をした。
■反社会的勢力の排除条項に該当する。
→違約金も発生します。
ちなみに専属と専任媒介契約の有効期限は最長3カ月間、
原則媒介期限のない一般媒介契約書でも、約款の指導によりほとんどの場合は有効期限を3カ月間にしているので、更新をしなければ媒介契約は終わります。
■仲介手数料以外の費用が請求されるケース
媒介契約では仲介手数料以外の費用についても記載されています。
・媒介業者から紹介された買主と直接契約(一般、専任)
媒介業者から紹介された買主と、媒介契約期間内もしくは有効期限満了から2年以内に媒介業者を介さずに直接契約した場合は、媒介業者が契約に貢献した度合いに応じた報酬を請求されます。
・媒介業者から紹介された買主と直接契約(専属)
媒介業者を排除して買主と直接契約をしたときが、
・媒介契約期間内の場合：約定報酬額
・媒介契約の有効期限満了から2年以内：媒介業者が契約に貢献した度合いに応じた報酬
を請求されます。
・明示していない業者の媒介で取引きを成立させた（一般）
一般媒介の明示型契約で、明示した仲介業者以外の業者と媒介を結び売買・交換の取引を成立させた場合は、売却活動などに要した費用を請求されます。
・取引完了を業者に報告しなかった(一般)
一般媒介契約は複数社と結ぶことができるので、ひとつの業者の媒介で取引が完了しても他の業者は売主からの報告がなければ知ることができません。
そのため売主は取引が終了したらすぐに他の媒介業者に報告する義務があるのですが、それを怠ったことで他の媒介業者が取引終了後に無駄な売却活動を続けてしまった場合は、それに要した費用を請求されることがあります。
・別の媒介業者の媒介で取引を成立させた（専任、専属）
専任媒介と専属媒介は複数の業者と結ぶことが禁止されています。
媒介契約有効期間内に別の業者の媒介で取引を成立させた場合は、違約金として約定報酬額を請求されます。
・自己発見取引or媒介契約の途中解除(専任)
専任媒介契約の有効期間内で、
・売主が自分で見つけた買主と直接取引をした
・媒介業者に非がないのに媒介契約を途中解約した
場合は、売却活動に要した諸費用を請求されることがあります。
売買若しくは交換の契約を締結したとき、又は乙の責めに帰すことができない事由によって専任媒介契約が解除されたときは、乙は、甲に対して、専任媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができます。
・自己発見取引＆媒介契約の途中解除(専属)
専任媒介契約の有効期間内で、
・売主が自分で見つけた買主と直接取引をした
・媒介業者に非がないのに媒介契約を途中解約した
場合は、違約金として約定報酬額を請求されます。
・売主の依頼で特別に広告をした
売主からの依頼で特別に広告活動をした場合の費用や出張費用は売主が負担することになっています。
不動産情報サイトへの登録や折込チラシへの掲載など、仲介業者が自分たちで行う通常の広告活動の費用は当然払わなくてよいので、普通は広告費用を請求されることはありません。
私も広告費用をいただいたことは一度もありません。
■まとめ
・流通している物件の大半は専任媒介契約になっている。
・ネット社会の現代では、複数社に依頼しなくても十分な数の顧客へアプローチすることができるようになっている。
・一般媒介はレインズへの登録義務がないため、水面下での売却活動ができる。
・売主にメリットがあまりないので専属専任媒介を結ぶことは少ない。
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