これからの不動産投資「ファミリーマンション投資を解説②空室≠リスク編」by投資用不動産販売課・井上
こんにちは。“不動産投資業界のサンジ” こと投資用不動産販売課の井上です！得意料理は、ビーフストロガノフです。
料亭生まれで物心ついた時には包丁を握っていた私ですが、投資と料理はとても似ていると感じています。
それは、料理も投資も旬を活かすことが大切です🍳（ドンッ！）
ダジャレで片付けましたが、今回も ”おいしい” 情報をお客様にお届けできるよう頑張ります。
さて今回は、「ファミリーマンション投資」に関する連載の第2回。ちなみに、前回はこちら🍳
「ファミリーマンションでの不動産投資」について学んでいきましょう。
＃２ ワンルームマンション投資との違い
■ワンルームマンション投資のメリット
一般的に、ワンルームマンション投資には、以下のようなメリットがあるとされています。
物件価格が安いため少額でも始められる
物件数が多いため選択肢が豊富
その手軽さから、会社員でも気軽に始められる不動産投資として人気です。
■ワンルームマンション投資のデメリット
少額から始められるワンルームマンション投資ですが、ワンルームマンションならではの特徴がデメリットにもなります。
入居者の退去サイクルが早い傾向にある（学生や独身者など）
家賃が安いと経費のバランスによっては年間収支がマイナスになることも
進学や就職シーズン、異動シーズン以外を逃すと空室期間が長くなる傾向がある
手軽に始められるワンルームマンション投資ですが、住む側も気軽に住んで、気軽に出ていくのが特徴なので、そのあたりのリスク管理を徹底する必要があります。
■ファミリーマンション投資をおすすめする理由
ファミリーマンション投資とは、賃貸中のファミリーマンションを市場価格より安く購入することで空室時のリスクを最小限に抑え、投資効率を最大限に発揮する方法です。
ファミリーマンション投資とワンルームマンション投資の最大の違いは、空室の扱いです。
不動産の自然な値動きとして、ワンルームマンションは、入居中だと物件の価格が上がり、空室になると下がります。
その理由は、入居中の物件は、資産価値がある物件だと銀行から評価されるため物件の販売価格は一般の相場に落ち着くからです。
一方、空室状態が続く物件は、資産価値が低い物件と評価されるため、販売価格も下がります。
ファミリーマンションの場合、物件価格は逆の動きをします。入居中だと物件の価格が下がり、空室になると上がります。
ファミリーマンションを住居として買いたい人がいたら、普通は、すぐに住める「空室」のマンションを購入します。
入居中のマンションを買っても、すでに住んでいる人がいるので、自分は住むことができません。
つまり、空室のマンションは、需要があるので、物件価格は相場に落ち着きます。
一方、入居中のマンションは、「住む」という観点では、需要がないので物件価格は、相場よりも2~3割安くなります。
ファミリーマンションには、この価格差があるため、もし、空室になってしまっても、物件を売ることで売却益を得ることができるのです。
空室になると、家賃収入が0円になります。
一方で、販売価格が上昇し、1500万円になります。
もちろん、次の入居者を待つ選択肢もありますが、当社では売却をおすすめしています。
この場合、売却益＝販売価格1500万円－購入価格1200万円＝300万円
空室になった物件を売ることで、300万円の利益を得ることができるのです。
この話をセミナーですると、「そんなうまくいくわけがない！」
マンション投資の最大のリスクである「空室」が、逆にチャンスになるのが、ファミリーマンション投資なのです🍳
ではなぜ、空室がチャンスになるのか？？
こちらについては、次回詳しくお伝えしたいと思います。
ご覧いただきありがとうございました。
※ちなみに、まだ一般化大衆化していないのが現状です。
また、社員で欲しい人間がいるのも事実です。その中でも現在当社のフェーズとして会員様・お取引実績を増やしていくことに重きを置いていることを記しておきます。
執筆／投資用不動産販売課・井上