民泊物件探しのポイントと実践したこと
たくさんある記事の中から、訪問いただきありがとうございます。
少しでも皆さんのためになれば、という思いで書きます。
キノボルタです。
GWに、相方と久々に実家に帰りました。気づけば4年振りというオリンピックと同じスパン。。
そして、実家の隣に地元の後輩が建てたサーファーズハウス風の家が建っており、これがまたアメリカンフェンスと、ポストもGOODで、ガレージもあり、最高です。
羨ましくてしょうがないっw
デザインを確り参考にさせていただきました。
ありがとう！
前回の記事を書いてから時間が結構空きましたが、その間何をやっていたかというと、ひたすら物件探しと毎週末内見にいき、別ブログ運営、WEBマーケティングの勉強をしてました。
今回は、無事条件にあう物件が見つかり、買付をしてきましたので、物件選定のポイントを書いていきたいと思います。
やりたい民泊のイメージ決め
物件を探す前に、どういうスタイルで民泊をやりたいのかというイメージを決めます。ここが重要なポイント。
先にイメージをある程度固めておくことで、価格や内装だとか好条件に釣られることなく、冷静に見定めが出来ます。
ターゲットを決める
自分がやりたい民泊のスタイルが、ゲストとコミュニケーションが取れるホームステイ型か。チェックインからチェックアウトまでゲスト自身でやってもらう家主不在型か。
そして、どういう目的で施設を利用するかを考えて、物件を探すエリアと物件タイプを決めます。
例えば、地方のターミナル駅を中心に観光をする方がターゲットであれば、駅から施設までのアクセスは良いに越したことはないですが、
賃貸物件のような駅徒歩10分以内でないとNGかというと、そういうことでもないです。
ペットも宿泊可能だとか一棟貸しで数人で泊まれる等のポイントがあると宿泊する動機になります。
また特に一戸建て物件の場合、ターミナル駅から徒歩10分圏内となると、物件自体が高額な為、開業までにコストがかさむので、焦りや不安の元になります。
例えば以下のような場合、物件のタイプは自ずと決まってくるのではないでしょうか。
ターミナル駅を中心に近くの観光地を散策
夜は街中で食事を済ませたい
ターミナル駅周辺で宿泊したい
友達同士大人数で宿泊したい
仲の良い友達数人で泊まるのであれば、２ＬＤＫ以上は必要。
更にアクセスの良さを重視するのであれば、戸建てよりマンションの方が良さそうですね。
といった具合に、ターゲットから物件選定が一番分かりやすくて、探しやすいです。
競合分析
ターゲットが決まって、いざ物件探しとなった際に、
いきなり物件探しをするのではなく、競合分析も必要です。
競合分析というと難しそうに感じますが、なんてことはなく、
自分がやりたい地域にはどういうタイプの施設が多いのか、
民宿なのかビジネスホテルなのか、民泊であればマンション、
戸建てなのか、
先人がどういう需要に対して訴求しているのかという調査。
AirbnbなどのOTAで、自分がやりたい地域でどういう宿泊施設が出ているのかをチェックしましょう。
既に自分がやりたいスタイルの宿があったとしても、焦ることはなく予約がどれくらい入っているのか、どんなコメントがあるかをチェックしましょう。
ゲストのコメントが200件、300件など入っていたら、間違いなくその地域にあなたが狙った需要があるということになります。
都内だともっとコメント数があると思いますが、地方だとこれくらいあればGoodです。
後は、その先駆者の民泊施設のコンセプトは何で、どういった推しポイントがあるのか、ゲストはどこを気に入って予約してくれたのか等、できる限りの考察、妄想をしましょう。
この時に、レイアウト、サービス、コンセプトがある程度固まってくると思います。
例えば、女性向けの需要はありそうなのに、あまりそういった施設が見当たらないという場合は、高級なアメニティ、シャンプーをそろえて「おっ」って思ってもらえるようなアイテムを置いてみたり。
逆に、自分がやろうとしている地域に、民泊施設が少ない、もしくは無い場合は、狙い目です。
先駆者がいない分、実績の確認ができないですが、ターゲットの需要がありそうだと見込めた場合は、初期投資を最小限におさえて、スタートしましょう。
ビジネスは、小さくスタートして、大きく育てるのが肝心です。
地方だとまだまだ物件は少ない傾向にあるので、チャンスはあると思います。
私が住んでいる地域はまさにそんな感じで、パラパラ民泊施設が見つかる程度ですので、頑張りようでいくらでもなると信じています。
別の手段も考えておく
ここまで、ターゲット選定、競合分析をしてきて、民泊のコンセプトが決ま
り、よし探そう！
となっているところ、テンション下げるかもしれませんが、実際に探してみると、条件にあった値段も手ごろな物件ってなかなか無いんですよね。。
ここで大事なのは、発想の転換です。
ターゲット選定時に、どういう需要があるかを考える際に、複数検討してイメージを膨らませたと思います。
ここでゲストの需要を複数考えられていれば、自分が決めたターゲットにあった物件が見つからなかった場合でも、この立地で、この広さであればこういう需要にマッチするかもという発想につながります。
なので、このターゲット選定の際に、複数のイメージをもっておくということがその後の物件探しにとって、良い方向に繋がります。
あまりにも見つからなければ、方向転換をして、探す方が物件が見つかりやすくなります。
一棟目の物件を発見
僕の場合、その物件に住みながら、ゲストと交流がしたいと思っていたので、住宅スペースと貸し出しスペースの区分けが必要でした。
１階が居住スペース、２階の２部屋が貸し出しスペースなど間取りとしては、４DK以上の広さが必要になります。
必然的に2階建ての戸建てで、手ごろな価格、立地で探していたので、去年の11月から本格的に探し始めましたが、なかなか見つからず、気づけば半年たっていました。
立地・広さ・価格もそうですが、後はタイミングもあるので、なかなか条件がそろった物件が出てくることはありません。
コネも実績もない場合、ひたすら物件情報サイトをみて、内見して、不動産の営業の方に、希望条件を伝えていくことになります。
探していく中で、民泊には向かないけど、賃貸だと需要がありそうという場合も出てきます。
民泊はいってしまえば、不動産活用なので、民泊がダメなら賃貸として貸し出すというのもありです。
なので、民泊・賃貸双方で探していけば、条件にフィットする物件が出てくる可能性も高くなります。
こうやって探していくと、気になる物件にヒットすることも多くなり、物件探しがよりたのしくなります。
まぁ個人的には、そもそもネットで物件を探すのは好きなので、永遠と探してられますが。。
１時間とかあっという間に過ぎます。多分、１日見てても平気です。
これは、ある種の変態ですね。
宝探ししているような感覚になるので、いいんですよね。
というような感じで、いつものように宝探し的感覚で物件を探していたら、
気になる物件を見つけました！
一瞬の出来事です。
相方と別物件の内見をしてきた帰り道に、学生街にある大盛歓迎の店で、家系ラーメンを食べながら、宝探し（ネットで物件探し）をしていたら、本日掲載された新着物件でした！
希望の地域で、価格も予算内、用途地域もクリア！
設備系の申請時に必要な条件は、過去記事に書いてあるので、参考に見てもらえるとうれしいです。
大好きな家系ラーメンもそっちのけで、早速電話して、土曜だったこともあり、翌日に内見に行けることになりました。
こういう物件を見つけた時の喜びは、なんとも言い難い嬉しさです。
建物面積が15坪という平屋のコンパクトな住宅のため、ホームステイ型民泊をしたかったのですが、ちょっと無理そう。。
立地や価格帯、用途地域もGoodなので、後は内見して設備のジャッジをして問題なければ、買いです。
この物件は、自分たちが住みながらリフォームして、次の物件へ移り住んだ時に、民泊として一棟まるまる貸し出し予定。
もしくは、予約の入り具合が微妙であれば、賃貸の作戦でいきます。
民泊も不動産活用の一環なので、柔軟に活用方法を考えて進めていった方がチャンスは広がります。
ということで、今回は物件を決めてきましたという話でした。
次回は、内見でチェックしたポイントなどを書いていきたいと思います。
ではこの辺でお暇したいと思います。
今回の記事が今まで一番の長文な気がする。
そんな長い時間お付き合いいただきありがとうございます。
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