なぜまず政策は攻めより守りが必要か。政策の壁の突破方法(前篇)/「3つの壁」を理解しよう!【３】

前回は人口縮小時代において正しい開発を進めていくプロセスについて整理をしました。3つの壁のうち、事業の壁はすべての軸となるべきところで、地域で無理のない実情に沿った事業を進めていく上での重要な鍵となります。

開発そのものは行政であろうと、民間であろうと、基本的な経営的なフレームは同じ。しかしながら、事業だけでなく、政策的な視点から正しい開発を可能にするために必要な変化も存在する。

○ 政策がまちを滅ぼすことがある理由

国の政策に則って、地方でも政策を決めていく。それは今までは当然のことなのだけれども、様々な過去の政策すべてが、地方の現状全てに沿うわけではない。

これまでは政策面での支援が「人口爆発」が社会課題だった時代に作られたものが多く、その支援がむしろ「人口減少」の時代には全く則さないところが多く存在する。従来型の容積率をどんどん大きくする政策は、地方にいけばいくほどに機能しないが、未だ東京都内であれば開発すれば売れるから成立する。

つまり需給の問題であり、需要が増加傾向にあり、容積が必要なところであれば機能する政策だが、そもそも需要が減少傾向にあり、既に空き床だらけの地方で新たに大規模な床を供給すれば、そのまちの需給は更に悪くなり、開発施設も大赤字になるだけでなく、周辺不動産の価値まで毀損する。つまりは政策が狙いとする環境でなければ、政策誘導はむしろまちを破壊へと導く。