【ボロ屋危険ファイルNo4】建替えダメ！
建替えできない土地がある！
土地の価値は建築物があるとグッと上がります。
駐車場だと2万円。
貸家だと10万円。
年間の差額は100万円。
かなり大きいです。
しかしどこでも建築物を建てて良いわけではありません。
建ててはいけない場合があります。
でもボロ屋が既に建ってるからいいんじゃないの！？
既に建っているのになんでダメなの？？
それにはこんな理由があります。
既に建っているものが違法建築物！
法律どおりに建てたけど後で違法になった！
前の人はOKだけどあなたはダメ！
もとから違法建築物 なぜか普通に販売されてます。建替え不可は告知事項なので契約時にわかります。が、なぜか認識をあまりしていなくてそのまま契約しちゃってる大家さんも結構います。超古い家は勝手に建てちゃってることが割とあります。
後から違法建築物 初め適法だけど、あとで敷地を減らした、勝手に増築しちゃった、などの場合です。こちらも建替え不可は告示事項で契約前にわかります。でも良くわかってない不動産屋も時々いるので要注意です。
あなただと違法建築物 建ててもいい人を決めている土地もあります。例えば調整区域で基本は建てられない土地。でも農家さんはOK。農家じゃない人は建てられないことも。こちらも基本的に募集段階で告知されています。
建てちゃいけない場合は法律で制限されています。
大きくわけて２つの法律があります。
【建築基準法】と【都市計画法】です。
建てられない土地（建築基準法）
建築基準法の制限は山盛りであります。
とある用途（住宅・店舗・事務所・工場など）は建てちゃダメ
建物の大きさの上限を守ること
道路にしっかりつながってること
がけ崩れが起きそうだからダメ
このあたりがメインどころ。
1 とある用途はダメ 建築基準法には用途地域というものがあります。用途地域が定まっている場合は、建てられない用途があります。例えば、だいたいどこでも住宅ならOKなのに工業専用地域はダメ。他にも、用途地域が定まっていない場合は【指定なし】となります。この場合でさらに【市街化調整区域】だとかなり建てにくくなります。単純に【指定なし】だけなら建てられることが多いです。
2 建物の大きさの上限 地域ごとに面積や高さが制限されています。その中でも注意するのは容積率50%、建蔽率30%の土地。100㎡の敷地に30㎡しか建てられません。めちゃくちゃ厳しい。
3 道路にしっかりつながってること 敷地が建築基準法の道路に最低でも2m以上接している必要があります。さらに地域の条例で細長い土地（旗竿のような形）だともっと接しなさいと決めている地域もあります。不足していると建替え不可で告知事項です。
4 崖くずれが起きそうな土地 大きな崖の近くは危険です。法律では、災害危険区域（土砂災害特別警戒区域等）、がけ条例というもので制限しています。これに該当するとゴツい擁壁が必要だったり、そもそも建てちゃダメだったりかなりダメージが大きい。
ここで紹介したのは、ほんのさわりの部分。一例です。現場を見ると不動産屋が見落としてるやん！って物件もあります。買っちゃった場合、買い戻し交渉や補償費の交渉など考えられるけどかなり時間をとられます。
不動産屋が見落とさず、重要事項説明をされていても、物件買う時に舞い上がっちゃって「フンフン…わかりました！（わかってない）」で買っちゃった知人大家さんもいます。
建てられない土地（都市計画法）
ちょろっと話に出た【市街化調整区域】のことです。細かい内容は都市計画法で地域ごとに決まってます。
調整区域は誰でも建てられるわけじゃない。
建てられる人が限定されていたり、建てて良い用途が決まっていたりします。良いか悪いかの判断を行政庁が行い【許可】をだします。
一般の人が突破するにはかなり難しいでしょう。一般的には行政書士か建築士に依頼する案件です。
すごく建てにくい土地。資産性が低い土地。賃貸運用も難易度高い。だから調整区域は土地が安い！安いにはこういった理由があるんですね。でも住宅を誰が建てても良い調整区域もあるんですよ。知ってましたか！？それはまた【ボロ屋突破ファイル】で解説します。
本日はここまで。
次回は！？
【ボロ屋危険ファイル 崖っぷちの家】です。
ここで書いたがけ崩れが起きそうな土地を深掘りします。築古戸建はけっこう多い。