建基法と不動さん

一級建築士/4棟/資産8,000万円

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  • 【工事を安くする方法】

    築古戸建に必須なリフォーム工事。でもたくさんお金をかけるわけにはいきません。できるだけ安く。ボチボチな見た目。これで目指す利回り20%！！

  • 不動産投資あれこれ

    不動産投資の一口メモです。コツはすぐに信じないこと。疑って疑ってその先のコレはイケる！を見つけると儲かります。

  • ボロ屋突破ファイル！

    築古戸建の資産投資はリスクがたくさん！ しかし、そのリスクの中にはお金になるものが隠れているのも事実！そんな物件の活用法をここでご紹介しています！！

  • ボロ戸建て危険ファイル！

    築古戸建は金になります！ でもリスクも山盛り。しっかりリスクヘッジして資産を築きましょう！！ 建築士の視点でリスクを見てみます！

アパートは儲かるのか？満室にできる？

想定利回りに要注意！SNSやブログで、「満室！高利回りで儲かってます！」とあたかもアパート、マンションが最高という記事があります。 あれは、ごく一部の人気エリアの話しです。 ほとんど満室にはならない！ 不人気エリアでも新築時は、満室になることはあります。10年経つと9割、20年で7割。 一戸あたりの家賃も10年で9割、20年で8割まで減ります。 ちなみに25年後の2050年は空室率40%とも言われています。人口が激減するので回避不能です。 新築アパートなんて余程の

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    • 大家さんにおすすめのトイレ（品番も教えます）【工事費を安くする方法⑦】

      具体的なトイレの品番を教えて！ こんな声をよく聞きます。 がんばって調べなさいって話ですけどね。 概略は前回の記事へ（無料） 有料(300円）で自分が買うやつ教えます。 この記事を読むと、トイレの取替を12万円ぐらいで頼んでいる人は3〜6万円ぐらい得します。 床排水、壁排水、手洗い有りor無し、排水芯、寒冷地かは現地に応じて選択してください・ おすすめの便器No1ほどほどでいいけどダサすぎはちょっとという方に。

      ¥300
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      • 住宅着工件数（2023年12月）は４％マイナス！でも金利は上昇【氷河期継続中】

        ず～と減り続けてます！なかなか回復しません。 そりゃそうです。回復する要素があまりにもなさすぎです。 物価上昇、人手不足で最悪なところに追い打ちをかけるように金利上昇です。 回復とは程遠い状況です。 分譲住宅に関しては ８月  　36％減 10月　　9％減 12月　 5.5％増 え？・・・１２月増えとるやん！！ 実は分譲マンションは約20％増！ たぶんこれは投機的なものが影響してます。都心の億ションを海外の金持ちが買うんですね。貧乏な日本人はちょっと手が出せない

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        • 【ボロ屋突破ファイルNo4道をつくる】再建築不可→ウラ技で再建築しちゃう！

          再建築できないと格安で買える！たとえばこんなのが安い・・・ 敷地の周りに道路がない。 敷地の細長いとこが2m未満。 だいたいこのどちらかが原因です。 今回は敷地の周りに道路がないときの対策です！ 敷地の周りに道路がない！！敷地は、建築基準法の道路に2m以上接していないといけません。（建築基準法第43条） 建築基準法の道路はいくつか種類があります。ほとんどが道路の幅が4m以上あります。例外で4m未満の道路もあります。（建築基準法第42条） 物件情報が掲載されている

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        マガジン

        • 【工事を安くする方法】
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        記事

          【ボロ屋突破ファイルNo3くびれた土地】再建築不可→ウラ技で再建築しちゃう！

          再建築できないと格安で買える！たとえばこんなのが安い・・・ 敷地の周りに道路がない。 敷地の細長いとこが2m未満。 だいたいこのどちらかが原因です。 敷地の細長いとこが2m未満！ 建築基準法の道路に2m以上接していないといけません。そのため、2m未満の部分があっちゃだめなんです。 不動産屋が建替えできます！っていう物件でもよく調べると建替え不可の物件があります。とりあえず細長い土地は確定測量の後にしか契約しちゃダメです。 【ボロ屋突破ファイルマガジン】 再建築

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          【ボロ屋突破ファイルNo3くびれた土地】再建築不可→ウラ技で再建築しちゃう！

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          【工事費を安くする方法⑥】プチ分離発注　クロス（壁紙）

          一級建築士　50代　賃貸物件4棟　資産8,000万円　を運用中の【建基法と不動さん】が、不動産投資テクニックを紹介いたします。 過去の記事で、分離発注は安くなるけど建築素人の大家さんには大変だと書かせていただきました。 じゃあ分離発注は無理なの？ そんなことはありません。 プチ分離発注　クロス（壁紙）全ての業種を分離発注にせずに部分的にやる方法もあります。 簡単なのがクロス。 パターンとして 工務店にまるッとお願い クロス屋かくらしのマーケット DIYでやる

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          【工事費を安くする方法⑥】プチ分離発注　クロス（壁紙）

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          【大家はどこまで地震対策すれば良い？】新耐震基準でも半数が倒壊した能登半島地震

          一級建築士　50代　賃貸物件4棟　資産8,000万円　を運用中の【建基法と不動さん】が、建築士の視点で不動産投資を解説します。 2024年1月1日に石川県能登半島を最大震度7の地震が襲いました。 被災された方に、心よりお見舞い申し上げます。 新耐震基準でも半数が倒れてしまった。金沢大学などの現地調査で、1981年6月1日以降に建てられた【新耐震基準】の建物でも半数の木造建築物が倒壊してしまっていることがわかりました。 応急危険度判定という仕組みがあり、大規模な地震の後

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          【大家はどこまで地震対策すれば良い？】新耐震基準でも半数が倒壊した能登半島地震

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          【工事費を安くする方法⑤】プチ分離発注　トイレ

          一級建築士　50代　賃貸物件4棟　資産8,000万円　を運用中の【建基法と不動さん】が、不動産投資テクニックを紹介いたします。 過去の記事で、分離発注は安くなるけど建築素人の大家さんには大変だと書かせていただきました。 じゃあ分離発注は無理なの？ そんなことはありません。 プチ分離発注　トイレ全ての業種を分離発注にせずに部分的にやる方法もあります。 うっかりミスもあるのがトイレ。 というか便器かな。 パターンとして 工務店にまるッとお願い クロスはクロス屋、便

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          【工事費を安くする方法⑤】プチ分離発注　トイレ

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          【こんな不動産投資セミナーは怪しい！】楽してはもうからない。

          不動産投資をはじめよう！と思った時、わからないことだらけです。 なのでセミナーを受けてみよ！って人が結構います。 セミナーの中には、やばいセミナーがあるので要注意！ こんなセミナーはヤバい！ 楽してすぐに儲かりますよ！ 絶対にこの物件おすすめです！ 利回りがめちゃくちゃ高いんです！ …いやいやそれならアンタがやりなさいよ。という話です。でも彼らはやらないんです。そんなに儲からないか全く儲からないのどちらかなので… セミナーですぐに物件をオススメしてくるやつもヤ

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          【こんな不動産投資セミナーは怪しい！】楽してはもうからない。

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          人が死んだら大家の責任！？【耐震性は無視しちゃダメ！】

          2024年1月1日、まさかのお正月に大地震。 早くも倒壊した建物の映像が流れてます。 石川県　能登半島地震　震度7 かなり大きな規模で、津波も来ました。河川の逆流、瓦屋根の建物が複数倒壊しています。 がけ崩れ、道路のひび割れも多数ありライフラインへの影響もあります。 被災された方に、心よりお見舞い申し上げます。 地震で倒れないようにすること地震は日本国内で各地で起こります。 この規模の地震だと古い建物は倒壊することがあります。 それゆえに、日本では建築基準法が

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          人が死んだら大家の責任！？【耐震性は無視しちゃダメ！】

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          【工事費を安くする方法④】プチ分離発注　ガス給湯器

          一級建築士　50代　賃貸物件4棟　資産8,000万円　を運用中の【建基法と不動さん】が、不動産投資テクニックを紹介いたします。 過去の記事で、分離発注は安くなるけど建築素人の大家さんには大変だと書かせていただきました。 じゃあ分離発注は無理なの？ そんなことはありません。 プチ分離発注　給湯器全ての業種を分離発注にせずに部分的にやる方法もあります。 地味なところですが給湯器。 パターンとして 工務店にまるッとお願い 機械設備屋さんについでにお願い ネットで買

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          【工事費を安くする方法④】プチ分離発注　ガス給湯器

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          【工事費を安くする方法③】プチ分離発注　クリーニング

          一級建築士　50代　賃貸物件4棟　資産8,000万円　を運用中の【建基法と不動さん】が、不動産投資テクニックを紹介いたします。 過去の記事で、分離発注は安くなるけど建築の素人である大家さんには大変だと書かせていただきました。 じゃあ分離発注は無理なの？ そんなことはありません。 プチ分離発注　クリーニング全ての業種を分離発注にせずに部分的にやる方法もあります。 簡単なのがクリーニング。 分離発注をすると各業者は簡易清掃といって自分の部分をサクッと掃除して終わります。

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          【工事費を安くする方法③】プチ分離発注　クリーニング

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          【ボロ屋突破ファイルNo2】契約不適合免責にもチャンスあり！

          契約不適合免責にもいろいろ理由があるたとえばこんなのが・・・ シロアリ被害があるんです。 雨漏りしちゃってます。 家傾いちゃってます。 エアコン、給湯器が壊れてます。 すごい古いんでなんかあるかもしれないんです。 契約不適合免責の危険性は？ これはやめとこ！ ・水はけ悪い ・シロアリ被害 ・アスベスト建材 これは悩むところ！ ・地中埋設物 ・土壌汚染 ・雨漏り ・建物傾いている ・擁壁に亀裂 ・給排水管から水漏れ これはいけるかも！ ・旧耐震（古い建

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          【ボロ屋突破ファイルNo2】契約不適合免責にもチャンスあり！

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          【工事費を安くする方法②】プチ分離発注　エアコン

          一級建築士　50代　賃貸物件4棟　資産8,000万円　を運用中の【建基法と不動さん】が、不動産投資テクニックを紹介いたします。 前回の記事で、分離発注は安くなるけど建築素人さんには大変だと書かせていただきました。 じゃあ分離発注は無理なの？ そんなことはありません。 プチ分離発注　エアコン全ての業種を分離発注にせずに部分的にやる方法もあります。 簡単なのがエアコン。 パターンとして 工務店にまるッとお願い 電気設備さんについでにお願い 家電量販店で取り付けも

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          【工事費を安くする方法②】プチ分離発注　エアコン

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          【工事費を安くする方法①】ボロ屋は分離発注でリフォーム

          一級建築士大家さん、50代、賃貸物件4棟、資産8,000万円、ゆるFIRE中の「建基法と不動さん」がこの記事を書いています。 餅は餅屋が一番安い！！クロスはクロス屋。 トイレ交換は設備屋。 コンセントの追加は電気屋。 壁の補強は大工さん。 こんな感じでバラバラに発注します。 …まあ…めちゃくちゃめんどくさいです。 なんで高くなっちゃうの？楽だけど高いパターン 工務店にマルっと一括でお任せ。 各工事の工程管理をしてくれるし、業者間の調整もいらないので楽チンです

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          【工事費を安くする方法①】ボロ屋は分離発注でリフォーム

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          【ボロ屋突破ファイルNo1】レッドゾーンで儲けよう！

          レッドゾーンとは？土砂災害特別警戒区域といいます。 ボロ屋危険ファイル　レッドゾーン！ 名前だけでも危険なにおいがプンプンします。 名前の通り、国がこの場所は土砂崩れが起きやすい土地だから超危険ですって公開している区域です。築古戸建はときどき入ってます。 この時点で難易度がかなり高そうですよね・・・不動産投資に限らず敬遠されます。 さらに、構造の制限がかかります。 住宅の場合、木造は原則できません。木造では土砂崩れに抵抗できないからです。住んでいる人が死なない構造

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          【ボロ屋突破ファイルNo1】レッドゾーンで儲けよう！

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