【工事費を安くする方法①】ボロ屋は分離発注でリフォーム
一級建築士大家さん、50代、賃貸物件4棟、資産8,000万円、ゆるFIRE中の「建基法と不動さん」がこの記事を書いています。
餅は餅屋が一番安い！！
クロスはクロス屋。
トイレ交換は設備屋。
コンセントの追加は電気屋。
壁の補強は大工さん。
こんな感じでバラバラに発注します。
…まあ…めちゃくちゃめんどくさいです。
なんで高くなっちゃうの？
楽だけど高いパターン
工務店にマルっと一括でお任せ。
各工事の工程管理をしてくれるし、業者間の調整もいらないので楽チンです。でも高くはなります。忙しい時ならアリです。
でも築古戸建大家さんで極限まで利回り高めたいなら、分離発注します。
どうやって分離発注するの？
どんな人がどんな工事をするのか大雑把でも良いので知っておく必要はあります。
内装大工さん、クロス屋、塗装屋、電気屋、設備屋、ガス屋、建具屋、畳屋…
クロス屋だけどボードも貼れる人いたり、畳屋だけど建具もやってますなど様々。
業者がなかなか見つかりません！
そもそも業者さんを探すのが超大変。
なぜなら今は異次元の人手不足です。建設業界は不人気職なうえ、高齢化と少子化でどの職種もかなり少ない。そして、どの人も割と忙しい。
私はできるだけ、自分の仕事で得たネットワークの方は大家業では使わないようにしてます。なぜなら、かなり厳し目の値段でお願いしてますので、なんか申し訳ないし、借りをつくっちゃうのも嫌ですからね。
だからネットで検索。プロ目線で探しても、ほんとにいないな…と実感します。
塗装屋さん、クロス屋さんは割といますが、後の職種はどれも少ないし、高齢者が多いです。ウェブから検索してサクッとは見つからない。見つかっても、若い子は少ないです。50歳でも若手です。
素人の分離発注はけっこう嫌がられる！
そんな中、素人の分離発注とかマジめんどくさーって思われます。金額も安いし調整忘れて業者間の工程かぶっちゃたりするので業者的にはあんまり旨味がありません。だから普通に断られます。でも全員ではないので、そのわずかな人をなんとかして捕まえないとスタートしません。
残念なことに、ヒマな人はトラブルメーカーだったりして、プロ間では敬遠されてたりします。でも、これはなかなか見抜けない。見積書の出来で判断するしかありません。
相見積もりはした方が良いいの？
相見積りした方がいいです。最低2つはするべきです。
内装工事
同じ工事内容でも
A社 62万円
B社 48万円
C社 40万円
A社は1番安いところより5割増し。
これだけ違うことは普通にあります。
普通はC社に決定しそうです。でも私はB社にしました。なぜならC社の見積の明細を見ると見積漏れが沢山ありました。ですからとにかく安ければ良いわけでもないので注意は必要です。
工事金額を安くするコツは？
ポイントは、この金額差をパーセントで見ること。例えば、これが2万円と3万円なら差は1万円。何十万、何百万の工事全体では小さく感じちゃうんですよね。
でも、これ5割も違います。
各工事単位で何%差があるのかが、重要です。たかが一万円が後々、何十万円になります。
分離発注は工務店に一括発注にするより3割ぐらいは安くできる印象です。
分離発注は大変なんですか？
もちろん大変です！
工務店の現場担当者の仕事をあなたがすることになります。最低限の建築知識と現場監督が何しなきゃいけないのか、知っておく必要があります。職人さんに「こいつ何言ってんだ！？」と思われたら即効でお断りされます。
かなりいろんなところに電話しますし、大忙しです。本業のある人は瞬間的に体が２つ必要になる感じです。
築古戸建の大家はDIYが多いです。じゃないと安くならないし、受けてくれる大工も少ない。だから自分でやっちゃう感じです。大家さんのタイプも、実は大工です。とか自営や公務員で休みの都合がつく、主婦で日中ヒマ。こんな人が割合多いです。
でも私はDIYはほとんどしません。嫌いじゃないんですが、夏は暑いし、冬は寒い。やっぱり現場仕事ってキツいんです。それに、プロの仕事をたくさんみてきた建築士的に自分のDIYのショボさがよくわかるんです。
だから、お金はかかるけどプロに委託してしっかり仕上げてもらって、分離発注でお安くやってます。
まとめ
そんなわけで、かなり一般の方にはハードルが高めですね。でも旨みはあるので、しっかりと勉強して皆さんも分離発注に挑戦してみては？
具体的にネットから検索するマニアックな方法はいずれまた書いていこうと思います。