【ボロ屋危険ファイルNo9】水が飲めない・流せない
なぜか水道がない家
めっちゃ古い家だとたまにあります。
安い築古物件でた！やった！買おうと思ったら井戸水でしたっ！とか水道から茶色い水が出た！というオマケ付き。
井戸水の場合
実は井戸水でも使えないこともないんです。水質が良くて、ポンプが動いていれば。
水質チェック 約5~10万円
ポンプ交換 約数十万円
ポンプ定期点検 年間約10万円
コスパ悪いですね。大家にあんまりメリットがないです。
井戸水が使えない場合は、水道を引くはめになるんですが、これがなかなか高いんです。目の前の道路からちょっと引くだけで軽く30万円は取られます。遠いところから水道引くと100万円以上もありうる^^;
茶色い水が出た場合
水道が来てても水を出したら茶色の水が出ることがあります。水道管が錆びちゃってます。水道管の中を洗浄するか、最悪は管の交換が必要です。
水が流せない家
雨水が流せない
水は高いところから低いところに流れます。
ボロ屋の敷地が道路より低いと雨水が側溝に流せません。
ではどこに流すのか？低いところになります。隣地が低いと隣地に流すことになります。法律上はボロ屋の屋根から直接隣地に排水をしていなければ違法と断定はしきれません。このあたりも【ボロ屋突破ファイル】で解説予定です。
ただトラブル要素を含んだ案件です。隣地の方が排水に関して同意していれば問題ありません。同意が得られないと雨水を排水できないため、建替えの許可がおりません。資産性の低い土地です。
生活排水が流せない
ボロ屋は下水道につながってないことが結構あります。そのかわりに浄化槽が設置されてます。
浄化槽の中で【単独浄化槽】は使えるけど建替え時は使えません。資産価値としてはマイナスポイントです。入替工事が必要です。これが高い。30万〜100万円。大ダメージです。裏技的に既存の【単独浄化槽】を使うことも可能です。もちろん法律を守った上で。詳しくは【ボロ屋突破ファイル】で解説します。
そのまま賃貸で【単独浄化槽】を使う場合も、風呂と台所の排水は側溝に垂れ流しになり環境によくありません。敷地内に浸透（垂れ流し）になってたら匂いがキツくなります。法定点検代を入居者負担にして納得してもらってから貸す。コスト面でも工夫は必要です。
超ごく稀にぼっとん便所の生き残りがいます。このままでは誰も借りてくれません。工事費は50〜100万円。
給水も排水も共通して、配管距離が長くなると費用が跳ね上がります。100m配管を延長しなければいけない物件は買わない方が無難です。100万円じゃ足りません。
ボロ屋大家の収益は、とにかく安く買って安めに貸す。まとまった出費を全力回避しないと利益が出にくくなります。
まとめ
井戸水、茶色の水に要注意
雨水がどこに流れるかしっかり確認
浄化槽でも使えないものがある
次回は？
【ボロ屋危険ファイルNo10 お隣さんとくっついちゃってる家】です。
連棟、長屋タイプの家はけっこうめんどくさい。築古戸建ではなく築古長屋。
（ボロ屋突破ファイルは後日書いていく予定です。私が使ってる内見時のチェックシートも何処かで公開する予定をしています。）