アパートは儲かるのか？満室にできる？

想定利回りに要注意！

SNSやブログで、「満室！高利回りで儲かってます！」とあたかもアパート、マンションが最高という記事があります。

あれは、ごく一部の人気エリアの話しです。

ほとんど満室にはならない！

不人気エリアでも新築時は、満室になることはあります。10年経つと9割、20年で7割。

一戸あたりの家賃も10年で9割、20年で8割まで減ります。

ちなみに25年後の2050年は空室率40%とも言われています。人口が激減するので回避不能です。

新築アパートなんて余程の好立地以外はムリです。国内不動産より、海外に投資すべきでしょう。不動産投資は2050年ラインを想定するとオワコンと言ってもいいです。

どんどん空室が増えて、家賃が減って利回りが減ります。

コンサルと大家会

想定利回りは、あくまでも満室想定の話し。あなたはそれに安全率を独自に設定して利回りを出す必要があります。

こんなことをして満室です！というSNSの口コミ、コンサルの話は信じすぎないことです。

彼らはグループの旨みが欲しい、コンサル料狙いなど、確実に自分の利益確定を狙ってます。

良い物件あるよ！なんて言われても信じてはいけません。本当に良い物件はその人が買っています。2軍、3軍の物件をあなたに紹介して自分はその他でのメリットを得ています。

実際、購入してみると、なかなか満室にならない、すぐに退去された、など現実はSNSのようになりません。

でも、紹介した人は、紹介料を不動産屋からバック、コンサルはコンサル料、ちゃんと利益を確保してます。世の中に良い人はいません。そう思うくらいでちょうどのです。

SNSではなく、リアルな周りの声が大切です。
20年経つとどうしても空室が増える、リフォーム代が高い、入居者トラブル多発、などネガティブなことが多いのが貧乏大家の現実です。

表面5%の新築アパート

ほぼ粗大ゴミ確定です。何千万円、何億円の粗大ゴミを買っています。実利は50年かかって回収できるレベル。いやいや50年後の人口を考えればすでに破綻しています。

転売で利益確保ができることが確実でなければ買いません。でも、利益はまず出ないと思います。超インフレ時代ですから。

結論的には、超好立地以外はアパート以外も含めて不動産投資はやめるべきでしょう。ハイリスク、ローリターンの投資です。