【ボロ屋危険ファイルNo4-3】続・建替えダメなヤツ （都市計画法編）
調整区域は高難易度です。
市街化を調整する区域、建物建てるのを調整する区域。
だから、基本的には建築物が立てにくい土地です。
不動産投資とはかなり相性が悪い。
めちゃくちゃ制限が多い土地です。
人と土地に制限がある
この人はいいけど、あなたはダメ！とか・・・
住宅はいいけど、事務所はダメ！ とか・・・
この形のこのご飯やさんはいいけど、もうちょっと大きいのはダメ！ とか・・・
すんごいめんどくさい土地です。
地域によってかなり差がある
行政毎に細かい基準を決めています。
だからあっちの町ではいいけど、こっちの町ではダメ！ってことが結構あります。
【基準】開発審査会提案基準 とか 開発審査会基準 なんて呼ばれています。
投資に関して店舗は✕、住宅は△
店舗系・事務所系
投資目的の場合、かなり難易度が高いです。新たに借りる人が、都市計画法の許可を取らないといけません。賃貸なのに、【許可】をとらないといけないのでかなりめんどくさい。だから借りる人が敬遠します。ほとんど借り手が見つかりません。
住宅系
案外OKなケースがあります。人に関しての制限のない土地もあります。その土地に関しては突破可能。投資向きの土地があります。土地もそれなりに安いので案外ねらい目です。
でも実は一般の方は知らずに、ガンガン買っちゃいます。だから制限があろうがなかろうがお構いなし。貸そうとするときに、不動産屋から言われて気づく人がいます。でもたぶん土地を買うときにさらっと説明は受けてるはずなんですけどね。
結局のところ使っていいの？
使っても良いやつはあります。
でもほんとは調整区域に詳しい不動産屋か建築士か行政書士の領域です。しかし、なんとなくは知っておいた方が良いです。
どんな【基準】にあっているか理解しておく必要があります。
住宅でいけそうなやつは
・線引き前から宅地
・特別に建てちゃってもいい土地
大まかにこの２種類
このあたりはだいたい全国同じ。
線引きっていうのは、市街化区域 と 市街化調整区域 に分けることを 線引き といいます。
●線引き前から宅地
線引きされるより前から家が建ってりゃ良いよ～。と一般的に扱っています。だれが建てても良い土地です。たまに許可なしでも良い時もある。
●特別に建てちゃっても良い土地
長くなってしまうのでこのあたりは【ボロ屋突破ファイル】で解説いたします。
まとめ
調整区域は制限が多い
調整区域でもいい土地わるい土地がある
住宅系なら投資もあり
次回は？
【ボロ屋１つで年間100万円！】をお送りいたします。
初っ端にミスらないことがかなり重要です。