不動産　一棟買うまでの変遷

みなさま、おはようございます/こんにちは/こんばんは。
私の不動産歴は2年！物件を初めて購入してからは１年超経過していますが、未だに一棟目のマンションを建築中の状況でして、思うように資産を増やすことはできていません。(早く二棟目に取り組みたい！！！）
このような状況なのですが、本日は私が一棟目のマンション用地を購入するに至るまでの不動産の取り組み方針決定の変遷について書かせていただこうと思います。

中古ワンルームマンション業者との出会い

2年前のある日、会社の固定電話に中古ワンルームの仲介をしている業者から電話がかかってきました。いつもはすぐにお断りして電話を切るのですが、この時は少し時間に余裕もあったことから、最後まで話を聞いてみようという心持ちになり、最終的に別の機会に一度話を聞いてみることになりました。
後日、オフィス近くのカフェで待ち合わせをして、中古ワンルームマンション投資について説明を受けました。「生命保険になる」「節税になる」「立地が良ければキャピタルゲインが得られる」「年金替わりになる」「手間はかからない」「オーバーローンが組めるので手出しもない」「建物については躯体と設備に分けて設備分の償却は早めに取り込めるのでより節税に有利」「自社で仕入れをしており、建物と土地の価格についても調整が可能」といった説明を受けたと記憶しています。不動産からのインカムゲインはなく、逆に不動産所得の赤字を損益通算して、所得税を取り戻す　(節税する)という投資モデルでした。生命保険や将来の年金にもなる、場合によってはキャピタルゲインにもなるといった説明は人によっては魅力的に映ると思いますし、私も初めて話を聞いたときは手間にならないようなら取り組んでもいいのではと正直思いました笑
ただ、素人の状態で取り組むことができないタイプの人間だったので、ここから不動産の勉強が始まります。基本的にはインターネットで不動産の節税や耐用年数やそれに基づく減価償却方法、融資・団体信用保険の仕組みなどを調べます。ここで個人事業での不動産での節税はかなり手間がかかる上に無理をすると否認されるリスクもあり、片手間では思うように損益通算して節税することは難しいという結論に至りました。並行して、物件の紹介を受けるとAmazonギフトカードを頂ける複数の業者さんの話も聞きながら(笑)、ワンルームマンション投資の特徴の理解に努めました。
この時点では、ワンルームマンション投資以外の不動産投資の存在を認知しておらず、不動産投資は自分には合わないと整理をしてしまっていました。

Kindle Unlimitedで沢山の不動産本と出会う

不動産投資について少し理解を深めていたのと同じ時期に、不動産とは関係なく、Amazonが提供しているKindle Unlimitedを購読することにしました。いろんなジャンルの本を無料で楽しんでいたところ、無料で読める不動産本が沢山あることを知り、面白半分でいろいろ読み進めることにしました。すると、木造アパートを買えだとか、築古高利回りが最高だとか、サラリーマンはその信用力を使ってレバレッジをかけて資産形成しろだとか、法人での買い進めが税務的に有利だとか、新築一棟投資法が低リスクでキャピタルが狙えるだとかいろんな投資手法があることを知り、それぞれのメリット/デメリット含めかなり網羅的に学ぶことができました。(あくまで机上の話ではなりますが。)　並行して中古アパート/マンション・新築アパート/マンションの不動産業者の話を聞くようになり、いつの間にか自分が取り組める投資法が何なのか、といった具合に取り組む前提で不動産投資を考えるようになっていました。(不動産本は50冊くらい読んだら真新しい内容に出会えなくなりましたが、定期的に読み直したりしています。)

土地から新築一棟投資との出会い

気付いたら中古RCマンション(築25年くらいまで)でそこそこの利回りの物件を探すようになっていたのですが、そんな物件にほとんど出会えないということと、取り組みがいのある規模の物件となるとフルローンが難しいということが理解されるようになりました。潤沢なキャッシュを保有している訳ではなかった為フルローンが出ないというのは取り組み難易度がかなり高くなることを意味していましたので、結構落ち込みました。そこでフルローンで取り組める手法として土地からの新築一棟投資を考えるようになりました。（いくつか参考にした書籍がありますので、興味のある方はご連絡くださいませ。）土地から新築一棟投資については、新築であるのでフルローンが付きやすく、土地が購入でき建物がきちんと建ちさえすれば大きな含み益が得られる上に、想定外の支出が出にくくインカムゲインも安定するというもので、とても魅力的に見えました。どのような土地にどのような建物が建つのかについても不動産本で勉強し、日影規制と天空率については分からないながら、それ以外の制度については大体理解できるようになっていました。それからは①いかに競争力の土地情報を入手するか、②いかに潰れず競争力のある建築会社を見つけるか、③いかに好条件の融資を引っ張れるか、という観点で活動をするようになりました。(Kindle Unlimitedを購入してからここまで1か月くらいですかね。)

土地から新築一棟投資の検討

土地情報については、無料本で教わった、at Home (元付の情報が掲載される)、不動産ジャパン(REINSと粗同じ情報が掲載される)の2つの媒体を使って、一日に一回は検索するようになりました。並行して、楽待や健美家で土地の仕入れを行っている業者と繋がりを持ち、土地情報の提供を受ける体制を作りました。(現在も継続中です。最近では地上げ、物上げに取り組んでいる業者とのつながりも増えてきており、今後に期待を膨らませています。)
建築会社については、RCの業者と木造の業者をまずは自分で当たりましたが、競争力のある業者は、引き合いが絶えない為、未経験者の私は相手にされず旨くいきませんでした。このままいくと、土地の仕入れ業者が紹介する建築会社(すなわち紹介料などが乗っかり少し高くなる)を利用せざるを得なくなりそうなところでしたが、とあるRC・重量鉄骨に対応している建築会社(準大手ながら業績は極めて良い会社)の社長と面談させていただくことになりました。20分くらいの面談でしたが、思いの他好印象で、その後有望な土地情報があれば、この社長に送付すると、急いでプランと見積もりを作成頂けるような関係を構築することができました。というのも、私が初めてこの社長にプラン・見積りをお願いした土地情報が、都内23区で重量鉄骨で表面利回り8％を超えるものだったのです。不動産本で学んだ知識を駆使してボリュームを検討し、高利回りになる確信をもって、社長に相談したところ、即日にプランと見積りが出てきて、即日買い付けを入れることになりました　(初めての買い付け)。ただし、これだけ好条件の土地でしたので、不動産業者にキャッシュで買われてしまい、私は融資の検討をすることもなく、購入検討を放棄しなければならなくなるという不動産投資家らしい経験を積むことになりました。この土地は買えませんでしたが、以後も有望な土地情報あれば、その建築会社にプラン・見積りをお願いするというルーティンをおくることになります。尚、融資はその建築会社に紹介いただくものがもっとも条件が良い為、融資に頭を悩ます事態はひとまず回避することができています。

土地から新築一棟投資の実践

土地情報を調べて、有望なものがあれば、建築会社にプラン・見積りをお願いする日々を送っていました。表面利回り7％を超える土地に買い付けを複数回入れましたが、いずれも他の方(業者の場合もあれば、投資家の場合もあり)に先に買われてしまい、中々買えない状態が続が半年程度続いた頃、とある土地の仕入業者から都内城東エリアの土地情報を受領しました。立地自体は良いものの、土地が広すぎて規模が大きくなりすぎる(グロス金額が高くなりすぎて買える人が少なくなる)、ワンルームマンション規制から大規模なマンションとすると利回りが出しにくくなる、加えて非整形地であり日影規制、道路斜線/天空率の検討が必要な土地（すなわち利回りが出しにくい土地）であり、その仕入業者も取り扱いに苦労している印象がありました。
例にもれず、懇意にしている建築会社にプラン・見積りをお願いしたところ、重量鉄骨で表面利回り7.5％超出ることがわかり、急いで融資審査を済ませて（とはいっても1.5か月程度かかった為その土地の仕入業者が他に行ってしまわない様激しく説得(クリンチ)して）、何とか購入することができました。埋蔵文化財発掘調査を行ったり、ボーリング調査会社の手配に時間がかかったり等、着工までに少し時間がかかりましたが、現在は着々と工事が進んでいる状況です。工事の進捗については別の記事にてご紹介させていただこうと思います。ご質問、コメントがございましたら是非ご連絡くださいませ！引き続きよろしくお願い致します！

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